La loi prévoit pour l’acheteur un délai de rétractation du compromis de vente en immobilier légal de 10 jours afin qu’il puisse réfléchir aux conditions de l’acquisition et éventuellement renoncer à son achat.
Mais que signifie vraiment se rétracter et quelle est la durée ? Est-ce que le vendeur est engagé de la même façon que l’acheteur sur un avant-contrat ? A quel moment démarre le compte à rebours pour vous rétracter après la promesse de vente ? Quelle est la procédure à suivre ?
Autant de questions protectrices que les acheteurs me posent souvent quand ils s’apprêtent à me transmettre une offre.
Le point dans ce guide sur le fonctionnement du délai de rétractation du compromis de vente et la mise en application de ce droit.
Sommaire
Fonctionnement du délai de rétractation du compromis de vente en immobilier
Vous avez enfin trouvé la maison de vos « rêves », votre offre d’achat est acceptée par le vendeur et vous venez de signer votre promesse de vente. Bravo, vous avez franchi la première étape de votre projet.
Alors, suite à la signature de votre sous seing, qui doit soit vous être envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen pouvant apporter la preuve de la date de remise, vous bénéficiez d’un délai de rétractation immobilier de 10 jours.
Mais on compte 10 jours pour vous rétracter partir de quand ?
Le délai de rétractation du compromis de vente pour n’importe quel bien court à partir du lendemain de la première présentation ou de la remise en main propre de votre notaire.
Vous avez donc compris qu’il y a principalement deux façons de recevoir le compromis de vente pour faire partir la durée :
- Remise en main propre
- Envoie par recommandé avec accusé
Dans le premier cas, le délai de rétractation immobilier légal commence à partir du lendemain de votre passage chez le notaire, et dans le deuxième cas, à partir du lendemain de la première présentation du facteur.
A ce propos, ne soyez pas étonné si vous recevez deux promesses par courrier si vous achetez en couple, c’est tout à fait normal car chaque membre du couple bénéficie de ce temps de réflexion.
Enfin, on dit souvent que l’acheteur a 10 jours de renonciation pour son achat, mais si la lettre est notifiée par courrier, vous avez en réalité quelques jours de plus entre le moment où il vous l’envoie.
Comment manifester votre rétractation du compromis de vente ?
Votre demande de rétractation immobilier doit se faire par recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé et doit être exprimée clairement et sans ambiguïté.
Si vous aviez versé un séquestre lors de la signature, il doit vous être restitué dans son intégralité sous 21 jours à compter du lendemain de la renonciation.
Bon à savoir: pour vous rétracter après la signature du compromis de vente immobilier soit validé, c’est l’envoi du courrier à l’agence immobilière qui compte et non la date de réception.
Vous pouvez vous rétracter sans vous justifier ni verser d’indemnité au vendeur, ni à l’intermédiaire.
Si le vendeur réceptionne votre lettre après les 10 jours mais que vous avez respecté le temps imparti, la lettre reste valable.
Enfin, en droit si le délai de rétractation du compromis de vente pour l’acheteur expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Que faire si le délai de rétractation immobilier est dépassé ?
Si le délai de rétractation du compromis de vente pour l’achat de la maison est dépassé, vous êtes est donc lié juridiquement et contractuellement par les termes de la promesse que vous avez signé et vous serez obligé de signer l’acte authentique devant le notaire au moment convenu.
Cependant, une condition suspensive non levée pourra vous retirer de la vente.
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Les conditions suspensives après le délai de rétractation du compromis de vente
Une fois le délai de rétractation immobilier de 10 jours légal écoulé, vous pouvez encore vous retirer de la transaction grâce aux conditions suspensives mentionnées.
En effet, un compromis de vente n’est jamais signé sans ces clauses obligatoires, la plus courante étant celle de l’obtention du crédit.
Si vous passez par un crédit bancaire pour financer votre acquisition, la condition suspensive d’obtention de crédit du compromis de vente, vous permet de renoncer à votre achat et de récupérer votre séquestre si la banque refuse de vous prêter la somme nécessaire.
Mais pour pouvoir vous désengager, vous devrez prouver vos recherches de financement et apporter le refus de la banque ou du courtier. 60 jours vous sera généralement accordé pour votre transaction immobilière.
Une piste de réflexion pour effectuer une renonciation d’achat immobilier à ce stade de la transaction serait de négocier avec la banque un refus de crédit de complaisance. Mais faites attention, les notaires inscrivent souvent qu’il faille fournir deux refus de crédit pour vous désengager et éviter ce genre de pratiques.
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Après les 10 jours passé, seule une clause suspensive non levée peut faire annuler l’achat
En dehors de l’obtention d’un crédit, d’autres clauses sont souvent inscrites dans la promesse.
La vente d’un ancien logement : pour éviter un prêt relais, vous pouvez en effet demander de rallonger l’acte vous permettant de vendre votre bien. Celui-ci est limité en général à 6 mois. L »urbanisme, le prêt etc…
La constatation de vices cachés et l’existence de vices du consentement peuvent parfois aussi vous permettre de vous retirer, mais vous devrez certainement partir en procédure.
Enfin, si le compromis de vente fait l’objet d’une modification substantielle (le prix, ou les éléments déterminants du consentement par exemple) un avenant doit être établi puis notifié à l’acheteur lequel bénéficiera d’un nouveau délai de rétractation immobilier de 10 jours à compter de cette notification.
Ici aussi vous avez une piste de réflexion pour vous pour la rétractation d’achat de maison légalement.
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Est-ce que le vendeur possède un délai de rétractation au compromis de vente ?
Si l’acquéreur peut user de son délai de rétractation d’achat immobilier de 10 jours, le vendeur quant à lui s’engage dès l’acceptation de l’offre si elle est manuscrite.
Dès la signature du sous-seing, le vendeur reste engagé envers l’acheteur et ne peut pas revenir sur sa décision. Il ne bénéficie donc pas du délai de rétractation immobilier de 10 jours. Sa signature est donc un engagement ferme et définitif pour le vendeur.
Mais toutefois, le vendeur peut demander une résiliation du contrat à l’amiable. Si l’acheteur accepte, celui-ci pourra récupérer les sommes versées au titre du dépôt de garantie. Dans ce cas précis de résiliation à l’amiable, les 2 parties devront en informer le fisc, car à défaut, la démarche pourrait passer pour frauduleuse.
Le vendeur peut également demander l’annulation du compromis de vente par voie judiciaire mais la démarche est longue et n’est recevable que si l’acquéreur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles.
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Conclusion pour votre délai de rétractation immobilier
Le délai de rétractation d’achat de maison est de 10 jours à compter de la date à laquelle la signature du compromis de vente lui aura été notifiée. L’acquéreur pourra sans se justifier, ni verser d’indemnité au vendeur, utiliser ce droit et renoncer à son achat.
L’acheteur devra en informer le vendeur par lettre recommandé avec accusé. Ce qui compte c’est l’expédition et non celle de réception.
Si le compte à rebours expire un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, la loi prévoit qu’il soit prorogé jusqu’au jour ouvré suivant
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Les conditions suspensives indiquées dans le compromis de vente permettent à l’acquéreur de se rétracter même après le délai de rétractation du compromis de vente et immobilier obligatoire si elles ne sont pas levées.
