Demande de permis de construire ou déclaration préalable ?

Demande de permis de construire ou déclaration préalable ? Décryptons dans cet article ces documents d’urbanisme particulièrement importants.

En effet, si des travaux l’exigent, l’administration accorde une autorisation d’urbanisme appelée le PC. Cette autorisation permet de contrôler la conformité d’un projet déposé aux règles en vigueur et, indirectement, aux techniques de construction.

Une DP peut suffire pour certains travaux et les mineurs sont exonérés de toute autorisation.

 Je vois régulièrement sur le terrain des vendeurs qui ne font pas leur démarche administratives. Pires je vois des vendeurs faire des construction dans des zones du PLU ou aucune maison n’est autorisée.

Lorsque vous conservez votre bien et que personne ne s’oppose à ces changements, il y a de forte chances pour que vous jouissiez de vos changements sans problème si vous n’avez pas fait la demande de permis de construire ou de déclaration préalable.

Les difficultés viendront quand vous vendrez votre bien immobilier

Néanmoins les difficultés surviennent lorsque vous vendez et que le notaire interroge la mairie sur la conformité de votre bien par rapport au au dossier de PC.

Votre vente pourrait être annulée ou pire, la collectivité pourrait demander la démolition.

Tout d’abord je vous propose d’explorer quels sont les documents d’urbanisme en vigueur. En effet, vous comprendrez alors l’organisation territoriale de votre commune.

Cela pourra s’avérer intéressant lorsque vous ferez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de connaitre à l’avance quels types de construction vous pourriez entreprendre.

Nous verrons par la suite les autres documents tel que la déclaration préalable et le CU. Enfin, il s’agira d’explorer par la suite la taxe d’aménagement et le contentieux administratif.

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Permis de construire ou déclaration préalable : documents d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme

Le PLU est rédigé à l’échelle communale et a été instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000. Son rôle est la gestion du territoire de votre commune et de fixer les règles de construction. Lorsque vous déposez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable je vous invite toujours en amont à regarder le PLU.

En effet, si la ville en est doté, vous connaitrez la faisabilité de votre projet de maison. Le PLU découpe votre ville en zone ( U – AU – A – N ). En fonction de la zone du PLU où se trouve votre bien immobilier, des cas spécifiques différentes seront attribuées à vos travaux.

Le PLU définis les règles de construction de votre commune sur:

• L’aspect extérieur
• L’emprise au sol
• La hauteur
• L’emplacement sur votre propriété
• etc…

Depuis 2016, Les PLU sont structurés en trois parties:

• L’affectation des zones de construction
• Les caractéristiques urbaines
• Les équipements et les réseaux

Dossier de permis de construire ou déclaration préalable : schéma de cohérence territoriale

Le SCOT est un document réalisé à l’échelle de plusieurs agglomérations. Son rôle est de définir les grandes orientations de gestion du territoire à l’échelle de la communauté des communes.

Le PLU et la carte communale doivent obligatoirement respecté le SCOT. Il détermine les grands projets d’équipement services du territoire. Il détermine également les secteurs ouverts à l’urbanisation.

La carte communale

La carte communales équipe les communes qui ne sont pas dotées d’un PLU. Elle détermine les secteurs de la ville qui sont constructibles ou non. Les cartes communales doivent respectées le SCOT.

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La demande de permis de construire ou déclaration préalable

Tout projet de construction même enterrée ou sans fondations, à usage d’habitation ou non, exige un dossier permis de construire ou une déclaration préalable.

C’est la même règle pour les travaux sur des biens existants et qui ont pour effet de changer la destination, d’en modifier le volume ou l’aspect extérieur du bâtiment. Il existe cependant quelques cas d’exonération.

Cependant, il existe de rares cas où vous n’aurez besoin d’entreprendre aucune formalité administrative:

Les travaux exonérés de la demande de permis de construire ou déclaration préalable

Certaines catégories de travaux, du fait de leur nature ou de leur faible importance, n’ont pas besoin de permis de construire ou de déclaration préalable sauf s’ils sont implantés dans un coin sauvegardé dont le périmètre a été délimité, ou dans un site classé. Voici une liste non exhaustive:

1. Les extensions ou constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 12m, d’une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m2
2. Les piscines d’une surface inférieure à 10 m2
3. Les murs d’une hauteur inférieure à 2 mètres autres que servant de clôture
4. Les constructions temporaires ( moins de 3 mois )
5. Les terrasses d’une hauteur inférieure à 0.60m  ( etc..)

Les travaux soumis au permis de construire

Les travaux suivants sont obligatoirement soumis au permis de construire.

1. Les constructions nouvelles d’une hauteur à 12m en coin protégé
2. Les piscines d’une surface à 100 m2
3. Les constructions nouvelles d’une emprise au sol à 20 m2
4. Modifiant les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment, s’accompagnant d’un changement de destination.
5. Modifiants le volume ou perçant, ou agrandissant une ouverture sur un mur extérieur
6. Les extensions d’une surface supérieure à 40 m2 ( etc…)

La déclaration préalable

Les nouvelles

Certains travaux, s’ils sont effectués en dehors d’un coin sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou hors d’un site classé, ne sont pas soumis à la procédure du PC. Ils relèvent d’une procédure allégée qui s’appelle la DP. Voici une liste non exhaustive des cas concernés:

1. Les constructions dont l’emprise au sol est comprise entre 5m2 et 20m2 inclus
2. Les murs d’une auteur de plus de 2m
3. Les piscines d’une surface à 10m2 mais inférieure à 100m2, d’une couverture de hauteur inférieure à 1.80m
4. Les constructions en secteur protégé d’une hauteur inférieure à 12m d’une surface inférieure à 20m2

Existantes

1. Les travaux de ravalement ou qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment.
2. Les changements de destination sans travaux, ou avec travaux ne modifiant pas la structure porteuse ni la façade
3. Les extensions d’une surface supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2
4. En zone U du PLU les extensions d’une emprise à 20m2 et inférieure ou égale à 40m2

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Instruction du permis de construire ou déclaration préalable

Les demandes de permis de construire ou déclaration préalable sont directement adressée par pli recommandé avec accusé de réception ou déposée à la collectivité de la collectivité. Un récépissé qui vous sera remis précise le numéro d’enregistrement et surtout la date à laquelle les travaux peuvent être entrepris.

L’instruction est effectuée par les services de la commune, d’une collectivité territoriale, par une agence départementale ou les services de l’état. Un affichage en mairie est obligatoire dans les 8 jours suivant le dépôt et pendant la durée de l’instruction. Un affichage sur le chantier est également obligatoire pendant toute sa durée.

Sauf cas particulier, l »instruction est de 1 mois pour la DP et de deux mois pour le PC. Si sans le délais mentionné il n’y a pas eu de notification d’une décision, le silence vaut non-opposition au permis de construire ou à la déclaration préalable.

Par mesure de sécurité je vous conseil d’exiger un certificat de non opposition.

Lorsque le permis de construire ou la déclaration préalable est accordé, vos travaux devront commencer dans un délais de 2 ans. Vos travaux ne doivent pas être interrompus plus d’un an. Il vous sera possible de demander la prolongation de votre autorisation administrative d’un an. Cette demande doit être faite au moins 2 mois avant l’expiration.

En cas de refus, il vous sera possible de demander à la mairie de revenir sur sa décision dans 2 mois par LRAR. En cas d’échec et si vous êtes dans votre droit, il vous faudra saisir le tribunal administratif.

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La déclaration d’achèvement des travaux

Sauf cas très particuliers, c’est le bénéficiaire de l’autorisation qui attestera lui-même de la conformité des travaux en remplissant la DAACT. Vous devrez certifier que vos travaux sont bien conforme et que vous avez respecté le permis de construire ou la déclaration préalable.

La mairie dispose de 3 mois pour contester cette déclaration. Aucune autre contestation ne sera possible et vous pourrez exiger une attestation de cette conformité. En cas de travaux non conforme, la collectivité pourra vous mettre en demeure de déposer un permis de construire ou déclaration préalable modificatif ou de mettre vos travaux en conformité dans un délai de 3 mois après la DAACT.

La mise en demeure vous sera notifié par lettre recommandée avec avis de réception et vous rappellera les sanctions que vous risquez.

Permis de construire ou déclaration préalable : certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui vous donnera l’état des règles d’urbanisme applicables sur une propriété. Ce document vous permettra d’avoir l’information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Le certificat d’urbanisme ne remplace pas un permis de construire ou déclaration préalable. Il est judicieux d’avoir ce document lorsque vous souhaitez vendre votre terrain dans le but de rassurer vos acheteurs.

En effet, même si ils mettront dans le compromis une condition suspensive d’obtention du permis de construire, le fait de posséder le CU les renseigneront sur votre propriété.

Ce document vous sera remis gratuitement par votre secteur. En cas de réponse négative, l’administration sera obligé de motivé son opposition. Il existe deux type de certificat d’urbanisme:

1. Le CU de simple information
2. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel

Les délais d’instruction sont de 1 mois pour le certificat d’urbanisme de simple information et de 2 mois pour un certificat pré-opérationnel. Si votre administration ne répond pas dans les délais impartis pour un CU de simple information , vous bénéficierez d’un permis tacite.

Si elle ne répond pas dans un délais de deux mois pour un CU pré-opérationnel, vous bénéficierez d’un permis tacite qui aura valeur de certificat de simple information.

La validité du CU est de 18 mois. Ce délai peut être prolongé d’un an sur simple demande. Il vous faudra juste faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration.

L’avantage d’avoir un CU est qu’aucune taxe, nouvelle participation financière ou  servitude d’utilité publique ne peut vous être exigée. Sauf si il s’agit de la sécurité ou de salubrité publique.

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Demande de permis de construire ou déclaration préalable et architecte

En ce qui concerne les maisons neuves, vous devrez avoir recours à un architecte si votre surface de plancher dépasse les 150 m2 ou si vous ne construisez pas par vous-même.

Les entreprises doivent faire appel à un architecte quel que soit le projet ( maison neuve ou travaux ). Pour les travaux d’agrandissement sur une construction existante, le recours à un architecte sera obligatoire si vos travaux soumis à permis de construire conduisent votre surface de plancher au delà de 150 m2.

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Permis de construire ou déclaration préalable: la taxe d’aménagement

Elle est applicable à tout personne titulaire d’un permis de construire ou déclaration préalable. Elle est institué de plein droit dans les communes dotées d’un PLU. Elle s’applique  sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement des bâtiments nécessitant une autorisation d’urbanisme.

Elle est payée en deux échéances, à 12 mois et 24 mois sauf si elle est inférieur à 1500 €. En effet, elle sera alors payée en une fois.

Le calcul de la taxe

La taxe d’aménagement se calcul avec la formule suivante: TA= surface habitable x taux applicable x valeur forfaitaire.

Il y a trois parts avec trois taux différents:

• De 1 à 5 % pour la commune
• Un taux unique de 2.5 % pour le département
• Un taux unique de 1 % pour la région seulement en Île de France.

La valeur forfaitaire changeant régulièrement, je vous invite à cliquer sur ce lien pour la connaitre.

Il existe des exonérations :

• Sur les constructions inférieures à 5 m2
• Les logements sociaux et affectés au service public
• Affectées à une activité agricole

Pour les biens à usage d’habitation principale, industriel ou artisanal, on applique un abattement de 50 % à la valeur forfaitaire pour les 100 premiers mètres carrés.

Permis de construire ou déclaration préalable: le contentieux

Le nombre de contentieux de l’urbanisme ne cesse de croitre. En effet, il s’agit de la part la plus importante du contentieux administratif. Il s’agit le plus fréquemment:

• Du non-respect des procédures
• De la complexification des normes
• Des intérêts non conciliables; économiques, environnementaux etc…
• Des intérêts divergents en fonction des territoires

le contentieux administratif est régi par le tribunal administratif, qui assure les jugements lors de recours contre:

• Les documents d’urbanisme
• Les permis de construire ou déclaration préalable
• Les CU
• Les lotissements

Le juge aura le pouvoir d’annuler partiellement le dossier, qui entraine un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle. Tout recours contentieux engagé à l’encontre d’une autorisation, suspend la péremption de celui-ci jusqu’à ce que soit prononcé la décision irrévocable.

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Si vous avez besoin de compléments d’informations sur la demande de permis de construire ou la déclaration préalable, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessous.