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Fiscalité

Le fonctionnement de l’imposition et de la fiscalité des SCPI

Par 29 octobre 2021Aucun commentaire

fiscalité scpi

Investir dans une SCPI, est aujourd’hui l’un des meilleurs moyens de se constituer un solide patrimoine. Cependant, comme tout type d’investissement, celui-ci comporte des risques et de nombreuses particularités. En outre , la fiscalité d’une SCPI et son imposition concernant vos revenus, sont vraiment à prendre en compte afin de vous assurer de la rentabilité de votre investissement.

Pour limiter ces risques et afin de rentabiliser leurs investissements, il est dans l’intérêt des investisseurs de connaitre les spécificités liées à ces sociétés, en l’occurrence celles relatives à l’imposition des SCPI.

Cet article se propose de présenter tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la fiscalité des SCPI.

Avant de parler de la fiscalité des SCPI : Pourquoi y investir ?

Avant de vous parler de la fiscalité de la SCPI, je vous propose une brève définition afin d’y voir plus clair.

La Société Civile de Placement Immobilier offre aux investisseurs, la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier professionnel.

Cela se fait par l’achat de parts dans une société de placement réservée exclusivement à l’immobilier. La société en question s’occupe de la gestion du parc immobilier et verse les revenus engendrés aux investisseurs.

En général, les revenus issus de votre investissement vous seront versés par trimestres sous forme de dividendes en fonction de votre quote-part dans la SCPI.

Une raison majeure pour laquelle investir son argent dans une SCPI peut être intéressant résulte dans la mutualisation des risques. En effet, le placement étant collectif, les fonds sont investis dans des actifs divers.

Cette manière de procéder évite une perte conséquente si un actif n’est pas aussi rentable que prévu par la société de gestion.

En plus de limiter les risques de perte, investir dans une SCPI permet d’élargir sa fortune, notamment grâce aux revenus réguliers générés.

Les différents types de SCPI

Il existe deux principaux types de SCPI. Le mode de fonctionnement, ainsi que les avantages offerts varient d’un type à un autre.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement

Ces sociétés sont dites « d’immobilier d’entreprise ». Leur but est simple : distribuer des revenus réguliers ou des plus-values immobilières selon les parts.

Les surfaces louées peuvent être importantes et générer des loyers conséquents. Le parc immobilier peut varier sensiblement et être composé de différents espaces tels que :

  • Des bureaux ;
  • Des locaux commerciaux ;
  • Des entrepôts ou locaux d’activités.

Les SCPI fiscales

En principe, les SCPI fiscales n’ont pas pour objectif principal de générer des revenus importants, mais plutôt de faire bénéficier aux souscripteurs, de nombreux avantages fiscaux.

Aussi appelées « SCPI d’immobilier résidentiel », ces sociétés sont spécialisées en immobilier d’habitation (maison, appartement).

Le gérant investit sur les actifs les plus prometteurs en fonction de leur qualité intrinsèque et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Le parc immobilier sera composé d’immobilier neuf ou à rénover selon le dispositif législatif et fiscal en vigueur auquel elles sont rattachées.

L’investissement loi Pinel ou Malraux en sont des exemples.

Les différentes formes de SCPI selon leurs fiscalités

Toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière. En fonction de la fiscalité de la SCPI, il existe deux formes de société civile de placement immobilier. Il s’agit notamment des sociétés de gestion à capital fixe et celles de gestion à capital variable.

Les sociétés à capital fixe

Ici, la valeur de la souscription est déterminée par le gérant au moment de la création de la société. Une fois ce montant atteint, le gérant peut augmenter le capital de la SCPI s’il le souhaite.

Le client peut uniquement investir lors de la phase de constitution du capital et pendant les phases de souscription dédiées. Les prix du marché sont ceux appliqués lors des transactions, que ce soit lors de la vente ou de l’achat des parts de SCPI.

Les sociétés à capital variable

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, le montant de la souscription n’est pas fixé par le gérant.

Le montant du capital peut augmenter ou baisser dans la limite des montants maximum et minimum préalablement définis. De ce fait, le client peut investir selon son bon vouloir dans cette limite.

Investir dans une SCPI est incontestablement un moyen fiable de se constituer un patrimoine solide en prévision du futur.

👉👉👉 A lire aussi: quelle est la définition de l’usufruit ? 👈👈👈

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Zoom sur le fiscalité des scpi pour les investisseurs

Selon l’article 8 du CGI, l’imposition des associés des SCPI sont assujettis à l’impôt sur le revenu et qu’une SCPI est donc fiscalement transparente. De plus, à l’instar d’un investissement locatif en nue, quand l’investisseur est une personne physique, les revenus dégagés sont considérés comme des revenus fonciers ou des revenus financiers.

La fiscalité de la SCPI lors de la souscription

Si la souscription initiale de part de SCPI ne sont pas grevés de droits d’enregistrement, l’achat de parts sur le marché secondaire seront imposées de droit à hauteur de 5 % pour chaque associés sur le prix de départ.

L’imposition des revenus issus de la SCPI

Les revenus issus de votre investissement sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers ou des revenus financiers. Ils seront donc imposés au même barème et la fiscalité de la SCPI sera la même que les revenus issus de la location nue.

Si votre investissement génère moins de 15 000 € de résultat, vous aurez le choix entre le régime micro-foncier où le fisc appliquera un abattement de 30 % pour déterminer votre résultat imposable, ou le régime réel. Avec le régime réel, vous déduirez toutes vos charges afin de déterminer votre assiette imposable.

En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, la fiscalité de la SCPI sera obligatoirement le régime réel. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous serez en déficit et vous pourrez alors le reporter sur les 10 années suivantes.

Enfin, le déficit foncier peut aller jusqu’à maximum – 10 700 €.

La fiscalité des SCPI en cas de revente

Si vous effectuez une plus-value quand vous revendez vos parts, vous serez soumis à l’imposition des plus-values immobilières. C’est bien sûr une des particularités à prendre en compte quand on parle de fiscalité des SCPI car vous devrez en tenir compte pour connaitre la somme qu’il vous restera vraiment.

Le plus-value immobilière est composée de l’impôt (19%) + les prélèvements sociaux (17.2%). Pour chaque année de détention, un abattement sera prévu et vous serez totalement exonéré de taxe après 22 ans de détention pour la fiscalité de la SCPI et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Fiscalité des SCPI et IFI

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacée l’ISF par la loi de finance de 2018. Si vous investissez dans une SCPI, vous devrez prendre l’IFI en compte. En effet l’assiette imposable à l’IFI prend en compte la fiscalité des SCPI puisque cet investissement fait partit de l’immobilier.

Quels sont les avantages des SCPI ? Avis éclairant sur la question

L’investissement immobilier est l’un des leviers les plus puissants pour se construire un patrimoine. Beaucoup d’investisseurs font le choix d’investir et de gérer en direct des biens immobiliers tels que des appartements, voire des immeubles de rapport pour les investisseurs en quête de forte rentabilité.

Les perspectives de gain sont importantes, mais elles ne doivent pas faire oublier qu’il s’agit d’un travail à part entière.

Entre la recherche du bien, la gestion des locataires, la gestion des travaux et des diverses réparations qui ne manqueront pas d’arriver, en particulier dans l’ancien, être investisseur immobilier est un travail à part entière.

De fait, les investisseurs ayant une vie professionnelle très chargée ne disposent pas du temps nécessaire pour gérer correctement un ou plusieurs biens locatifs en parallèle de leur activité principale.

La bonne nouvelle est qu’il est possible d’investir dans l’immobilier via des sociétés gérant un parc foncier pour le compte de leurs actionnaires. C’est ce que l’on appelle la pierre-papier.

Les 2 types de supports pierre-papier les plus populaires sont les foncières cotées (SIIC) et les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces supports représentent des marchés de plusieurs dizaines de milliards d’euros en Europe.

Nous nous intéressons ici aux SCPI. Ces sociétés présentent un profil de risque proche de ceux d’un investissement immobilier classique, contrairement aux foncières cotées dont le profil de risque s’apparente davantage à celui des actions.

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Quels sont les avantages des SCPI ?

Une excellente diversification

Les SCPI gèrent des parcs fonciers représentant plusieurs centaines de millions à plusieurs milliards d’euros d’immobilier. Parmi les plus grosses SCPI du marché, on peut citer Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Immorente, Accimmo Pierre, et Primopierre. Leur capitalisation individuelle dépasse les 3 milliards d’euros.

De fait, les SCPI permettent à l’épargnant de diversifier ses investissements sur un très grand nombre de biens. C’est un avantage fort comparativement à l’investissement immobilier locatif en direct, où l’investisseur concentre son investissement sur quelques biens (parfois 1 seul bien), avec tous les risques que cela comporte en cas d’incidents, notamment en cas de loyer impayé.

La diversification passe également par la possibilité d’investir dans différentes SCPI, et cela même avec des petits montants. Il est possible d’investir dans les SCPI avec des montants de quelques milliers d’euros. Les investisseurs pourront donc panacher leur investissement sur des SCPI avec des profils complémentaires, notamment en termes de typologie de biens. Certaines SCPI sont spécialisées dans le résidentiel, d’autres dans le foncier commercial, les maisons de santé, ou encore les bureaux.

Les avis pour investir en SCPI recommandent d’ailleurs de diversifier ses investissements sur 4-5 SCPI différentes. C’est l’idéal en matière de diversification du risque.

Notons également au passage que les SCPI permettent de se positionner sur des secteurs immobiliers difficilement accessibles aux investisseurs individuels. Par exemple, il est possible d’investir dans la logistique (entrepôts, hangars, etc.) ou la santé, des secteurs qui ont le vent en poupe avec l’essor du e-commerce.

Une rentabilité relativement prévisible

Les SCPI délivrent des rendements relativement réguliers d’une année sur l’autre. En moyenne, les SCPI ont servi un rendement de 4,18 % en 2020 (source : ASPIM-IEIF). Certaines SCPI affichent des rendements supérieurs à 5 %. Ce taux correspond aux bénéfices nets dégagés par les SCPI, c’est-à-dire les revenus fonciers déduits de l’ensemble des charges de fonctionnement de la société.

Cette performance ne tient pas compte de la revalorisation des parts de SCPI. En effet, les valeurs des parts de SCPI sont régulièrement réévaluées pour refléter la valeur des actifs immobiliers que détient la société. L’immobilier, comme d’autres classes d’actifs, s’apprécie avec le temps, notamment du fait de l’inflation. La performance historique des SCPI s’approche donc des 6 % brut au cours des dernières années.

Déléguer la gestion : gain de temps

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier. Cela sonne comme une évidence mais c’est un réel avantage pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine dans l’immobilier sans bien connaître le domaine.

En passant par une SCPI, l’investisseur délègue tout : l’achat, la gestion, et la revente du parc locatif détenu. Aussi, les charges et taxes foncières sont aussi réglées au niveau de la société de gestion.

Financement et fiscalité des SCPI

Les SCPI peuvent être achetées comptant ou bien à crédit. La seconde option est une des spécificités avantageuses des SCPI. Rares sont les placements financiers pouvant être souscrits à crédit. Les banques et les courtiers proposent des plans de financement aux investisseurs pour acquérir des parts de SCPI.

Ainsi, les bénéfices réalisés par les SCPI et reversés aux investisseurs couvrent une partie des mensualités du crédit. Ceci dit, avec un taux moyen de 4,18 %, les parts de SCPI ne s’autofinancent pas, le cash flow est négatif. L’opération demeure toutefois intéressante, les SCPI affichent un profil performance/risque intéressant pour les investisseurs en quête de placements rémunérateurs mais peu volatils.

La fiscalité des SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. Ce régime fiscal n’est pas le plus intéressant qu’il existe en France.

Pour contourner cela, les investisseurs peuvent loger les parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, auquel cas, les revenus ne sont tout simplement pas taxés dès lors que l’argent est réinvesti au sein du contrat.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

Le régime fiscal des revenus de SCPI, considérés comme des revenus fonciers, est moins avantageux que celui applicable aux foncières cotées (régime fiscal des valeurs mobilières). Nous avons vu qu’il est possible de contourner le problème en logeant les parts de SCPI dans une enveloppe fiscale telle qu’une assurance vie ou un contrat de capitalisation.

Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui n’est pas le cas des foncières cotées (dès lors que l’investisseur détient moins de 5 % du capital de la foncière).

L’achat de parts de SCPI supporte des frais de souscription relativement élevés. Ces frais de souscription sont de l’ordre de 8-10 %, ils sont équivalents voire un peu supérieurs aux droits de mutation (droit de notaire) dont s’acquittent les investisseurs achetant un bien immobilier en direct.

Ces frais sont un inconvénient en comparaison avec les foncières cotées où il n’y a pas de frais de souscription puisque l’investisseur peut acheter (et revendre) les actions des foncières cotées sur les places boursières avec des frais de courtage dérisoires (moins de 0,50 %).

De fait, les SCPI doivent être envisagées comme un placement sur le long terme (comme c’est le cas de la plupart des investissements en immobilier). Il faut près de 2 ans pour amortir les frais de souscription.

L’investissement en SCPI n’est pas un placement à capital garanti. Mais cet inconvénient est commun à tous les investissements en immobilier : on dépend de l’évolution du marché.

Les inconvénients des SCPI sont plutôt limités au regard des avantages listés plus haut dans cet article. Chacun pourra se faire un avis sur la question au regard de sa situation et de ses connaissances en matière d’investissement immobilier.

Les investisseurs les plus ambitieux se détourneront des SCPI et opteront pour l’investissement immobilier en direct, avec l’objectif d’atteindre des rentabilités supérieures.

On pense par exemple aux immeubles de rapport, ils permettent d’aller chercher des rentabilités à 2 chiffres, de telle sorte que les loyers couvrent 100 % du crédit immobilier et puissent servir un cash flow positif dans les meilleurs cas.

Mais ce type d’opération immobilière demande beaucoup de temps et de connaissances pour trouver et gérer le bien.

Résumé sur la fiscalité des scpi

En résumé, les SCPI sont un placement immobilier intéressant pour les investisseurs souhaitant complètement déléguer la gestion de leur placement. Les SCPI offrent 3 avantages notables :

  • la diversification des placements sur un grand nombre de biens, pour ainsi diminuer le risque spécifique (loyer impayé, etc.),

  • un rendement relativement stable d’une année sur l’autre, offrant une bonne visibilité aux investisseurs souhaitant un complément de revenu pour la retraite,

  • la possibilité de souscrire les SCPI à crédit, un levier puissant pour démultiplier son patrimoine.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaire sur la fiscalité de la SCPI je vous invite à commenter l’article.

Jonathan VOOGT

Auteur Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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