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Fiscalité

Le fonctionnement de l’imposition et de la fiscalité des SCPI

Par 29 octobre 2021septembre 9th, 2022Aucun commentaire

fiscalité scpi

Investir dans une SCPI, est aujourd’hui l’un des meilleurs moyens de se constituer un solide patrimoine. Cependant, comme tout type d’investissement, celui-ci comporte des risques et de nombreuses particularités et impôt.

En outre , la fiscalité d’une SCPI et son imposition concernant vos revenus, sont vraiment à prendre en compte afin de vous assurer de la rentabilité.

Pour limiter ces risques et afin de rentabiliser leurs investissements, il est dans l’intérêt des investisseurs de connaitre les spécificités liées à ces sociétés, en l’occurrence celles relatives à l’imposition.

Cet article se propose de présenter tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la fiscalité des SCPI et impôt.

Avant de parler de la fiscalité des SCPI : Pourquoi y investir ?

Avant de vous parler de la fiscalité de la SCPI, je vous propose une brève définition afin d’y voir plus clair.

La Société Civile de Placement Immobilier offre aux investisseurs, la possibilité d’accéder au marché des professionnels.

Cela se fait par l’achat de parts dans une société de placement réservée exclusivement à l’immobilier. La société en question s’occupe de la gestion du parc Français et verse les revenus engendrés aux investisseurs.

En général, les revenus issus de votre investissement vous seront versés par trimestres sous forme de dividendes en fonction de votre quote-part.

Une raison majeure pour laquelle investir son argent peut être intéressant résulte dans la mutualisation des risques. En effet, le placement étant collectif, les fonds sont investis dans des actifs divers.

Cette manière de procéder évite une perte conséquente si un actif n’est pas aussi rentable que prévu par la société de gestion.

En plus de limiter les risques de perte, investir dans une SCPI permet d’élargir sa fortune, notamment grâce aux revenus réguliers générés.

Les différents types de SCPI

Il existe deux principaux types de SCPI. Le mode de fonctionnement, ainsi que les avantages offerts varient d’un type à un autre.

Les Sociétés Civiles de Placement de rendement

Ces sociétés sont dites « d’immobilier d’entreprise ». Leur but est simple : distribuer des revenus réguliers ou des plus-values immobilières selon les parts.

Les surfaces louées peuvent être importantes et générer des loyers conséquents. Le parc Français peut varier sensiblement et être composé de différents espaces tels que :

  • Des bureaux ;
  • Des locaux commerciaux ;
  • Des entrepôts ou locaux d’activités.

Les SCPI fiscales

En principe, les SCPI fiscales n’ont pas pour objectif principal de générer des revenus importants, mais plutôt de faire bénéficier aux souscripteurs, de nombreux avantages fiscaux.

Aussi appelées « d’immobilier résidentiel », ces sociétés sont spécialisées en d’habitation (maison, appartement).

Le gérant investit sur les actifs les plus prometteurs en fonction de leur qualité intrinsèque et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Le parc Français sera composé d’immobilier neuf ou à rénover selon le dispositif législatif et fiscal en vigueur auquel elles sont rattachées.

L’investissement loi Pinel ou Malraux en sont des exemples.

Les différentes formes selon leurs fiscalités

Elles ne fonctionnent pas de la même manière. En fonction de l’impôt de la SCPI, il existe deux formes de société civile de placement. Il s’agit notamment des sociétés de gestion à capital fixe et celles de gestion à capital variable.

Les sociétés à capital fixe

Ici, la valeur de la souscription est déterminée par le gérant au moment de la création de la société. Une fois ce montant atteint, le gérant peut augmenter le capital de la SCPI s’il le souhaite.

Le client peut uniquement investir lors de la phase de constitution du capital et pendant les phases de souscription dédiées. Les prix du marché sont ceux appliqués lors des transactions, que ce soit lors de la vente ou de l’achat des parts de SCPI.

Les sociétés à capital variable

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, le montant de la souscription n’est pas fixé par le gérant.

Le montant du capital peut augmenter ou baisser dans la limite des montants maximum et minimum préalablement définis. De ce fait, le client peut investir selon son bon vouloir dans cette limite.

Investir est incontestablement un moyen fiable de se constituer un patrimoine solide en prévision du futur.

👉👉👉 A lire aussi: quelle est la définition de l’usufruit ? 👈👈👈

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Zoom sur le fiscalité des scpi pour les investisseurs

Selon l’article 8 du CGI, l’imposition des associés sont assujettis à l’impôt sur le revenu et qu’une SCPI est donc fiscalement transparente. De plus, à l’instar d’un investissement locatif en nue, quand l’investisseur est une personne physique, les revenus dégagés sont considérés comme des revenus fonciers ou des revenus financiers.

La fiscalité de la SCPI lors de la souscription

Si la souscription initiale de part de ne sont pas grevés de droits d’enregistrement, l’achat de parts sur le marché secondaire seront imposées de droit à hauteur de 5 % pour chaque associés sur le prix de départ.

L’imposition des revenus

L’imposition sur revenus sont considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers ou des revenus financiers. Ils seront donc imposés au même barème et la fiscalité de la SCPI sera la même que les revenus issus de la location nue.

S’il génère moins de 15 000 € de résultat, vous aurez le choix de SCPI entre le régime micro-foncier où le fisc appliquera un abattement de 30 % pour déterminer votre résultat imposable, ou le régime réel. Avec le régime réel, vous déduirez toutes vos charges afin de déterminer votre assiette imposable.

En revanche, si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, la fiscalité de la SCPI sera obligatoirement le régime réel. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous serez en déficit et vous pourrez alors le reporter sur les 10 années suivantes.

Enfin, le déficit foncier peut aller jusqu’à maximum – 10 700 €.

La fiscalité des SCPI en cas de revente

Si vous effectuez une plus-value quand vous revendez vos parts, vous serez soumis à l’imposition des plus-values immobilières. C’est bien sûr une des particularités à prendre en compte quand on parle d’impôt des SCPI car vous devrez en tenir compte pour connaitre la somme qu’il vous restera vraiment.

Le plus-value immobilière est composée de l’impôt (19%) + les prélèvements sociaux (17.2%). Pour chaque année de détention, un abattement sera prévu et vous serez totalement exonéré de taxe après 22 ans de détention pour la fiscalité de la SCPI et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Fiscalité des SCPI et IFI

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacée l’ISF par la loi de finance de 2018. Si vous investissez, vous devrez prendre l’IFI en compte. En effet l’assiette imposable à l’IFI prend en compte la fiscalité des SCPI puisque cet investissement fait partit de l’immobilier.

Quels sont les avantages ? Avis éclairant sur la question

Ce placement est l’un des leviers les plus puissants pour se construire un patrimoine. Beaucoup d’investisseurs font le choix d’investir et de gérer en direct des biens immobiliers tels que des appartements, voire des immeubles de rapport pour les investisseurs en quête de forte rentabilité.

Les perspectives de gain sont importantes, mais elles ne doivent pas faire oublier qu’il s’agit d’un travail à part entière.

Entre la recherche du bien, la gestion des locataires, la gestion des travaux et des diverses réparations qui ne manqueront pas d’arriver, en particulier dans l’ancien, être investisseur immobilier est un travail à part entière.

De fait, les investisseurs ayant une vie professionnelle très chargée ne disposent pas du temps nécessaire pour gérer correctement un ou plusieurs biens locatifs en parallèle de leur activité principale.

La bonne nouvelle est qu’il est possible d’investir via des sociétés gérant un parc foncier pour le compte de leurs actionnaires. C’est ce que l’on appelle la pierre-papier.

Les 2 types de supports pierre-papier les plus populaires sont les foncières cotées (SIIC) et les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces supports représentent des marchés de plusieurs dizaines de milliards d’euros en Europe.

Ces sociétés présentent un profil de risque proche de ceux d’un investissement classique, contrairement aux foncières cotées dont le profil de risque s’apparente davantage à celui des actions.

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Quels sont les avantages des SCPI ?

Une excellente diversification

Elles gèrent des parcs fonciers représentant plusieurs centaines de millions à plusieurs milliards d’euros. Parmi les plus grosses SCPI du marché, on peut citer Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Immorente, Accimmo Pierre, et Primopierre. Leur capitalisation individuelle dépasse les 3 milliards d’euros.

De fait, elles permettent à l’épargnant de diversifier ses investissements sur un très grand nombre de biens. C’est un avantage fort comparativement à l’investissement locatif en direct, où l’investisseur concentre sur quelques biens (parfois 1 seul bien), avec tous les risques que cela comporte en cas d’incidents, notamment en cas de loyer impayé.

La diversification passe également par la possibilité d’investir dans différentes, et cela même avec des petits montants. Il est possible d’investir avec des montants de quelques milliers d’euros. Les investisseurs pourront donc panacher leur placement sur des SCPI avec des profils complémentaires, notamment en termes de typologie de biens. Certaines sont spécialisées dans le résidentiel, d’autres dans le foncier commercial, les maisons de santé, ou encore les bureaux.

Les avis pour investir en SCPI recommandent d’ailleurs de diversifier ses investissements sur 4-5 différentes. C’est l’idéal en matière de diversification du risque.

Notons également au passage que les SCPI permettent de se positionner sur des secteurs immobiliers difficilement accessibles aux investisseurs individuels. Par exemple, il est possible d’investir dans la logistique (entrepôts, hangars, etc.) ou la santé, des secteurs qui ont le vent en poupe avec l’essor du e-commerce.

Une rentabilité relativement prévisible

Elles délivrent des rendements relativement réguliers d’une année sur l’autre. En moyenne, elles ont servi un rendement de 4,18 % en 2020 (source : ASPIM-IEIF). Certaines SCPI affichent des rendements supérieurs à 5 %. Ce taux correspond aux bénéfices nets dégagés par les SCPI, c’est-à-dire les revenus fonciers déduits de l’ensemble des charges de fonctionnement de la société.

Cette performance ne tient pas compte de la revalorisation des parts. En effet, les valeurs des parts sont régulièrement réévaluées pour refléter la valeur des actifs immobiliers que détient la société. L’immobilier, comme d’autres classes d’actifs, s’apprécie avec le temps, notamment du fait de l’inflation. La performance historique s’approche donc des 6 % brut au cours des dernières années.

Déléguer la gestion : gain de temps

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier. Cela sonne comme une évidence mais c’est un réel avantage pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine sans bien connaître le domaine.

En passant par une SCPI, l’investisseur délègue tout : l’achat, la gestion, et la revente du parc locatif détenu. Aussi, les charges et taxes foncières sont aussi réglées au niveau de la société de gestion.

Financement et fiscalité des SCPI

Elles peuvent être achetées comptant ou bien à crédit. La seconde option est une des spécificités avantageuses. Rares sont les placements financiers pouvant être souscrits à crédit. Les banques et les courtiers proposent des plans de financement aux investisseurs pour acquérir des parts.

Ainsi, les bénéfices réalisés par les SCPI et reversés aux investisseurs couvrent une partie des mensualités du crédit. Ceci dit, avec un taux moyen de 4,18 %, les parts ne s’autofinancent pas, le cash flow est négatif. L’opération demeure toutefois intéressante,  elles affichent un profil performance/risque intéressant pour les investisseurs en quête de placements rémunérateurs mais peu volatils.

La fiscalité des SCPI sont assimilés à des revenus fonciers. Ce régime fiscal n’est pas le plus intéressant qu’il existe en France.

Pour contourner cela, les investisseurs peuvent loger les parts au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un contrat de capitalisation, auquel cas, les revenus ne sont tout simplement pas taxés dès lors que l’argent est réinvesti au sein du contrat.

Quels sont les inconvénients ?

Le régime fiscal des revenus, considérés comme des revenus fonciers, est moins avantageux que celui applicable aux foncières cotées (régime fiscal des valeurs mobilières). Nous avons vu qu’il est possible de contourner le problème en logeant les parts de SCPI dans une enveloppe fiscale telle qu’une assurance vie ou un contrat de capitalisation.

Les parts de SCPI entrent dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui n’est pas le cas des foncières cotées (dès lors que l’investisseur détient moins de 5 % du capital de la foncière).

L’achat de parts supporte des frais de souscription relativement élevés. Ces frais de souscription sont de l’ordre de 8-10 %, ils sont équivalents voire un peu supérieurs aux droits de mutation (droit de notaire) dont s’acquittent les investisseurs achetant un bien en direct.

Ces frais sont un inconvénient en comparaison avec les foncières cotées où il n’y a pas de frais de souscription puisque l’investisseur peut acheter (et revendre) les actions des foncières cotées sur les places boursières avec des frais de courtage dérisoires (moins de 0,50 %).

De fait, elles doivent être envisagées comme un placement sur le long terme (comme c’est le cas de la plupart des investissements). Il faut près de 2 ans pour amortir les frais de souscription.

L’investissement en SCPI n’est pas un placement à capital garanti. Mais cet inconvénient est commun à tous les investissements : on dépend de l’évolution du marché.

Les inconvénients sont plutôt limités au regard des avantages listés plus haut dans cet article. Chacun pourra se faire un avis sur la question au regard de sa situation et de ses connaissances.

Les investisseurs les plus ambitieux se détourneront et opteront en direct, avec l’objectif d’atteindre des rentabilités supérieures.

On pense par exemple aux immeubles de rapport, ils permettent d’aller chercher des rentabilités à 2 chiffres, de telle sorte que les loyers couvrent 100 % du crédit immobilier et puissent servir un cash flow positif dans les meilleurs cas.

Mais ce type d’opération immobilière demande beaucoup de temps et de connaissances pour trouver et gérer le bien.

Résumé sur la fiscalité des scpi

En résumé, les SCPI sont un placement immobilier intéressant pour les investisseurs souhaitant complètement déléguer la gestion de leur placement. Elles offrent 3 avantages notables :

  • la diversification des placements sur un grand nombre de biens, pour ainsi diminuer le risque spécifique (loyer impayé, etc.),

  • un rendement relativement stable d’une année sur l’autre, offrant une bonne visibilité aux investisseurs souhaitant un complément de revenu pour la retraite,

  • la possibilité de souscrire à crédit, un levier puissant pour démultiplier son patrimoine.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaire sur la fiscalité de la SCPI je vous invite à commenter l’article.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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