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Exonération plus value immobilière: les 5 cas les plus fréquents

Par 2 mai 2020septembre 19th, 2020Aucun commentaire

exonération plus value immobilière

Il existe de nombreux cas d’exonération de plus-value immobilière. Mais avant de vous présentez les cas d’exonération, qu’est ce qu’une plus-value ?

Il s’agit tout simplement de la différence positive entre votre prix d’achat et votre prix de vente. Vous achetez un bien 100 000 €, vous le revendez 120 000 €, votre plus-value est de 20 000 €.

En revanche, si vous aviez revendu le bien 80 000 € on aurait parlé de moins-value. Si le cas le plus courent d’exonération de plus-value immobilière est la vente de la résidence principale, il existe d’autre cas moins connu.

Rassurez-vous, votre notaire vous expliquera en rendez-vous si dans votre cas précis vous serez taxé ou non, puisque c’est celui-ci qui s’occupe de collecter la taxe et de la reverser à l’administration fiscale.

Cependant, il me parait important avant d’avoir trouvé un acheteur de connaitre la somme qu’il va vous rester réellement après application de la taxe.

Alors quels sont les cas les plus courants où vous vendrez votre bien exonéré de plus-value immobilière ?

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Exonération plus-value immobilière n°1: la résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, vous serez exonéré de plus-value immobilière. Vous serez exonéré quel que soit son montant.

Cette loi est rassurante pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur résidence principale. En effet, elle sera entièrement encaissée et pourra éventuellement servir à financer l’achat d’un nouveau bien.

Quel que soit la nature de la vente ( chalet, maison, appartement etc…) vous ne payerez pas 1 € au fisc. Les dépendances qui lui sont associées échappent également à cette taxation.

Cependant, l’exonération de plus-value immobilière ne s’applique que si vous vendez ces espaces supplémentaires en même temps que la résidence principale. Si vous les vendez plus tard, dans la cadre d’une division parcellaire par exemple, vous serez appelé à payer la taxe.

Si vous déménagez, et que vous laissez le bien vacant, il sera considéré comme résidence secondaire. Il est donc impératif de le vendre avant de déclarer une nouvelle adresse pour être exonéré plus-value immobilière.

Cette situation arrive souvent dans les séparations. Un membre du couple quitte le logement de la famille et sera au bout de quelques mois taxé sur la plus-value s’il ne revend pas le bien avant de se domicilier ailleurs. En général le fisc s’en rend compte au bout d’un an.

L’administration fiscale considérera que l’ancien bien de la famille est devenu une résidence secondaire pour la personne qui est partie. Il n’y aura alors aucune exonération de plus-value immobilière.

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Exonération plus-value immobilière n°2: vous possédez le bien depuis plus de 30 ans

Lorsque le bien est détenu depuis trente ans, vous serez totalement exonéré de plus-value immobilière. Pour comprendre comment son fonctionnement, il faut se représenter un tableau avec d’un côté la fiscalité et de l’autre des prélèvements sociaux.

Au bout de 30 ans, la loi prévoit que plus rien ne sera dû par le propriétaire.

Pour s’y retrouver dans le calcul de la plus-value, il faut comprendre que :

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Exonération plus value immobilière: source: bfm business

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Plus vous concevrez votre bien longtemps, moins la taxe seront importantes. L’exonération de plus-value immobilière totale intervient donc au bout de 30 ans. Pour justifier vos années de détention, votre acte d’achat vous servira de référence.

Vous pouvez aussi présenter un avis de donation ou de succession si ce bien vous a été légué par un proche. Dès lors que vous pouvez indiquer que vous détenez le bien depuis 30 ans, vous pourrez bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière.

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Exonération plus-value immobilière n°3: une vente de moins de 15 000 €

Une place de parking, un garage ou des parts d’indivision peuvent être inférieur à 15 000 euros. Si elle est inférieure à 15 000 euros, aucune taxe n’est prévue. Ces ventes peuvent donc être réalisées sans risquer de voir ses gains être touchés par la fiscalité sur la plus-value.

Ce point est important en immobilier puisque la revente et les bénéfices associés pourront servir à de nouveaux investissements. Aucune partie de cette somme ne sera amputée donc elle pourra être employée à de nombreuses fins.

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L’exonération de la plus-value immobilière si vous êtes locataire de votre résidence principale

Sous certaines conditions, si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez être exonéré de taxe.

Vous devez notamment ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les quatre dernières années et décider d’utiliser l’argent de la vente pour acheter votre résidence principale dans les deux ans. Si vous répondez à ces deux exigences, il y aura normalement une exonération de plus-value immobilière.

Ce levier est très intéressant mais il est assez complexe à utiliser. Pour être certain de ne pas se tromper, un conseiller pourra apporter ses connaissances et son expertise. Il pourra indiquer s’il est possible de l’utiliser dans votre cas de figure.

L’exonération de plus-value immobilière quand vous entrez dans une résidence de services

Pour pouvoir être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière :

  • Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis votre départ
  • La vente doit être effectuée dans un délai de moins 2 ans après le départ de la personne pour rentrer dans l’établissement
  • La personne doit remplir les conditions de ressources suivantes :
  • le revenu fiscal (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne doit pas dépasser 25.432 € pour la première part du quotient familial, 5.942 € par demi-part supplémentaire et 4.677 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • elle ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune (ou de l’ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur l’exonération plus-value immobilière, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessous ou à me contacter.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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