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Tout savoir l’exonération de la plus-value immobilière et son calcul

Par 2 mai 2020février 18th, 2021Aucun commentaire

exonération plus-value immobilière

Il existe de nombreux cas d’exonération de plus-value immobilière. Mais avant de vous présentez les cas d’exonération, quelle est la définition d’une plus-value et quels sont les biens qui sont assujettis à la taxe ?

Quelle est le calcul d’une plus-value et quels sont les cas où vous serez exonéré ?

Il me parait important avant d’avoir trouvé un acheteur de connaitre la réponse à ces questions, car vous allez vite comprendre que dans certain cas, la somme qu’il vous restera une fois la fiscalité de la plus-value appliquée, le montant qu’il vous restera ne sera pas le même.

Faisons le point sur tout ce qui tourne autour de l’imposition de la plus-value et surtout les cas d’exonération.

Quelle est la définition d’une plus-value en immobilier ?

La définition de la plus-value représente la différence positive entre votre prix d’achat et votre prix de vente. Vous achetez un bien 100 000 €, vous le revendez 120 000 €, votre plus-value est de 20 000 €.

En revanche, si vous aviez revendu le bien 80 000 € on aurait parlé de moins-value. Si le cas courent d’exonération de plus-value immobilière est la vente de la résidence principale, il existe d’autre cas moins connu.

Rassurez-vous, votre notaire vous expliquera en rendez-vous si dans votre cas précis, vous aurez droit à une exonération de plus-value ou non, puisque c’est celui-ci qui s’occupe de collecter la taxe et de la reverser à l’administration fiscale.

Les personnes imposées sur la plus-value immobilière

La taxe sur la plus-value s’applique aussi bien sur les personnes physiques que sur les personnes morales relevant de l’impôt sur le revenu. Les sociétés concernées sont essentiellement les SCI non passible de l’impôt sur les sociétés.

Les biens imposables à la plus-value

Tout les immeubles bâtis ou non bâtis, comme par exemple les terrains sont imposables à la plus-value immobilière.

En revanche, le régime de la taxe ne s’applique pas aux plus-values réalisées sur les biens figurant à l’actif d’une entreprise commerciale ou artisanale car ces biens figures dans un patrimoine professionnel.

calcul plus-value

Le calcul de la plus-value

Si vous ne vous retrouvez pas dans un des cas d’exonération de plus-value détaillés ci-dessous, il convient de savoir calculer votre imposition de plus-value afin de ne pas être pris au dépourvu en cas de vente.

Quand on parle d’impôt sur la plus-value, on parle en réalité d’une double taxe, puisque vous serez prélevé à l’impôt sur le revenu mais également pour les prélèvements sociaux.

Tout d’abord, il faut commencer par déterminer votre plus-value brute. Le calcul est assez simple, puisqu’il faut juste soustraire à votre prix de vente votre prix d’achat.

Détermination du prix d’achat

Le prix d’achat est égal au montant que vous avez payé à votre acheteur majoré de:

  • D’un forfait égal à 7.5 % représentant les frais de notaire. Vous avez également la possibilité de les déduire au réel, il faut faire le plus intéressant.
  • Majoré des travaux que vous avez pu effectuer sur votre bien. Vous avez la possibilité de les déduire au réel, ou appliquer un forfait égal à 15 % de la valeur du bien si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans même si vous n’avez pas fait de travaux.

Détermination du prix de vente

Pou déterminer votre plus-value brute, il faut déterminer votre prix de vente. Celui-ci sera celui que vous avez vendu diminué de frais que vous avez supporté:

  • Les frais de diagnostics
  • Les frais d’agence
  • La main levée d’hypothèque
  • etc…

Une fois que vous aurez déterminé tous ces frais que vous aurez fait vos calculs, vous pourrez alors déterminer votre plus-value brute et passer à l’étape suivante.

L’abattement de la plus-value pour détention du bien

A présent, vous connaissez votre plus-value brute et vous allez devoir déterminer le montant net. Pour ce faire, vous allez devoir appliquer le tableau où son renseigné les abattements.

Les abattements commencent à partir de la 6eme année de détention du bien et s’appliquent de la manière suivante:

  • 6 % d’abattement chaque année jusqu’à la 21ene année et 4 % les deux dernières années pour l’impôt
  • 1.65 % d’abattement chaque année jusqu’à la 21ene puis 1.60 % pour la 21ème année et 9 % jusqu’à la 30ème pour les prélèvements sociaux

Vous ne payerez plus d’impôt sur la plus-value à partir de la 22ème année et de prélèvements sociaux après la 30ème année.

J’attire votre attention que c’est une année pleine qui compte pour compter une année d’abattement sur la plus-value immobilière. Pensez à bien vérifier la date d’acquisition sur votre acte notarié afin de ne pas vous tromper et de payer une année supplémentaire pour rien.

durée de détention du bien immobilier Impôt sur le revenu 19 % Prélèvements sociaux 17.2 %
Avant 6 ans de détention
0 % 0 %
6 ans 6 % 1.65 %
7 ans 12 % 3.30 %
8 ans 18 % 4.95 %
9 ans 24 % 6.60 %
10 ans 30 % 8.25 %
11 ans 36 % 9.90 %
12 ans 42 % 11.55 %
13 ans 48 % 13.20 %
14 ans 54 % 14.85 %
15 ans 60 % 16.50 %
16 ans 66 % 18.15 %
17 ans 72 % 19.80 %
18 ans 78 % 21.45 %
19 ans 84 % 23.10 %
20 ans 90 % 24.75 %
21 ans 96 % 26.40 %
22 ans 100 %Exonéré 28 %
23 ans 100 % Exonéré 37 %
24 ans 100 % Exonéré 46 %
25 ans 100 % Exonéré 55 %
26 ans 100 % Exonéré 64 %
27 ans 100 % Exonéré 73 %
28 ans 100 % Exonéré 82 %
29 ans 100 % Exonéré 91 %
Après 30 ans 100 % Exonéré 100 % Exonéré

L’imposition de la plus-value immobilière

Une fois le tableau ci-dessus appliqué, vous connaissez le montant de votre plus-value nette. Il convient à présent d’appliquer les taux d’imposition, qui sont de 19 % pour l’impôt sur le revenue et de 17.2 % pour les prélèvements sociaux.

La surtaxe pour les grandes plus-value

Une surtaxe s’applique sur les plus-values nettes dépassant les 50 000 €. Le taux qui varie de 2 à 6 % sera appliqué en fonction du mandat de votre plus-value. Vous trouverez le détail dans le tableau suivant.

surtaxe plus-value

Surtaxe de la plus-value immobilière: source: https://www.iliade-conseil.fr/2013/01/01/taxe-additionnelle-sur-les-plus-values-immobili%C3%A8res/

5 cas d’exonérations de la plus-value immobilière

la résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, vous serez exonéré de plus-value immobilière. Vous serez exonéré quel que soit son montant.

Cette loi est rassurante pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur résidence principale. En effet, elle sera entièrement encaissée et pourra éventuellement servir à financer l’achat d’un nouveau bien.

Quel que soit la nature de la vente ( chalet, maison, appartement etc…) vous ne payerez pas 1 € au fisc. Les dépendances qui lui sont associées échappent également à cette taxation.

Cependant, l’exonération de plus-value immobilière ne s’applique que si vous vendez ces espaces supplémentaires en même temps que la résidence principale. Si vous les vendez plus tard, dans la cadre d’une division parcellaire par exemple, vous serez appelé à payer la taxe.

Si vous déménagez, et que vous laissez le bien vacant, il sera considéré comme résidence secondaire. Il est donc impératif de le vendre avant de déclarer une nouvelle adresse pour être exonéré plus-value immobilière.

Cette situation arrive souvent dans les séparations. Un membre du couple quitte le logement de la famille et sera au bout de quelques mois taxé sur la plus-value s’il ne revend pas le bien avant de se domicilier ailleurs. En général le fisc s’en rend compte au bout d’un an.

L’administration fiscale considérera que l’ancien bien de la famille est devenu une résidence secondaire pour la personne qui est partie. Il n’y aura alors aucune exonération de plus-value immobilière.

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Exonération plus-value immobilière n°2: vous possédez le bien depuis plus de 30 ans

Lorsque le bien est détenu depuis trente ans, vous serez totalement exonéré de plus-value immobilière. Pour comprendre comment son fonctionnement, il faut se représenter un tableau avec d’un côté la fiscalité et de l’autre des prélèvements sociaux.

Au bout de 30 ans, la loi prévoit que plus rien ne sera dû par le propriétaire.

Pour s’y retrouver dans le calcul de la plus-value, il faut comprendre que :

exonération plus-value immobilière

Exonération plus-value immobilière: source: bfm business

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Plus vous concevrez votre bien longtemps, moins la taxe seront importantes. L’exonération de plus-value immobilière totale intervient donc au bout de 30 ans. Pour justifier vos années de détention, votre acte d’achat vous servira de référence.

Vous pouvez aussi présenter un avis de donation ou de succession si ce bien vous a été légué par un proche. Dès lors que vous pouvez indiquer que vous détenez le bien depuis 30 ans, vous pourrez bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière.

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Exonération plus-value en immobilier n°3: une vente de moins de 15 000 €

Une place de parking, un garage ou des parts d’indivision peuvent être inférieur à 15 000 euros. Si elle est inférieure à 15 000 euros, aucune taxe n’est prévue. Ces ventes peuvent donc être réalisées sans risquer de voir ses gains être touchés par la fiscalité sur la plus-value.

Ce point est important en immobilier puisque la revente et les bénéfices associés pourront servir à de nouveaux investissements. Aucune partie de cette somme ne sera amputée donc elle pourra être employée à de nombreuses fins.

plus-value

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L’exonération de plus-value immobilière si vous êtes locataire de votre résidence principale

Sous certaines conditions, si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez être exonéré de taxe.

Vous devez notamment ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les quatre dernières années et décider d’utiliser l’argent de la vente pour acheter votre résidence principale dans les deux ans. Si vous répondez à ces deux exigences, il y aura normalement une exonération de plus-value immobilière.

Ce levier est très intéressant mais il est assez complexe à utiliser. Pour être certain de ne pas se tromper, un conseiller pourra apporter ses connaissances et son expertise. Il pourra indiquer s’il est possible de l’utiliser dans votre cas de figure.

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L’exonération de plus-value immobilière quand vous entrez dans une résidence de services

Pour pouvoir être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière :

  • Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis votre départ
  • La vente doit être effectuée dans un délai de moins 2 ans après le départ de la personne pour rentrer dans l’établissement
  • La personne doit remplir les conditions de ressources suivantes :
  • le revenu fiscal (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne doit pas dépasser 25.432 € pour la première part du quotient familial, 5.942 € par demi-part supplémentaire et 4.677 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • elle ne doit pas être passible de l’impôt sur la fortune (ou de l’ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur l’exonération plus-value immobilière, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessous ou à me contacter.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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