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Investissement

Les bonnes pratiques pour choisir une SCPI

Par 27 août 2022septembre 12th, 2022Aucun commentaire

choisir une SCPI

Comment bien choisir une SCPI avec la multitude de placement qui existe ? Une société civile de placement immobilier ou SCPI est une solution d’investissement collectif vous permettant de placer votre argent dans des biens immobiliers difficilement accessibles aux particuliers.

On parle aussi de pierre-papier. En clair, choisir une SCPI constitue un excellent moyen d’investir dans l’immobilier locatif. Il faut toutefois noter que les sociétés civiles de placement immobilier sont des unités de compte présentant des risques de perte en capital. Afin de les éviter, il convient de bien choisir votre SCPI. Pour ce faire, voici les bonnes pratiques à mettre en œuvre.

Choix de SCPI : utiliser un comparatif de SCPI fiable

Le bon choix d’une SCPI ne s’improvise pas. Il faut du temps pour peser le pour et le contre de l’investissement. Avec près de 200 sociétés civiles de placement immobilier en France et plus d’un million d’épargnants, la décision peut s’avérer compliquée. Pour vous aider à choisir une SCPI, nous vous conseillons de faire appel à un site spécialisé comme scpi-8.com. Il s’agit d’un comparateur en ligne qui détaille les avantages et les inconvénients de nombreuses SCPI. Vous y trouverez aussi le rendement de chaque SCPI suggérée ainsi que le prix de la part.

Des experts en la matière ont déjà pris le temps de comparer les SCPI existants et vous pouvez lire leurs avis sur ce genre de plateforme. Vous n’avez plus à mener des recherches, ce qui vous fait gagner du temps. Sur un site comparatif spécialisé, vous bénéficiez également de conseils destinés aux particuliers et professionnels qui investissent en parts de SCPI. Ce sont des conseils avisés de la part de consultants qui maîtrisent ce type de placement immobilier. Ils publient régulièrement leurs études comparatives des choix de SCPI pour fournir des informations pertinentes et à jour. Il s’agit en général d’un site indépendant qui donne des opinions de spécialistes totalement impartiales. Vous pouvez donc vous y fier pour bien choisir votre société civile de placement immobilier.

Bien connaître les différents types pour choisir une SCPI

Certes, il est indispensable de consulter un bon comparatif de choix de SCPI en ligne, mais encore faut-il comprendre ce qu’il explique. Dans un premier lieu, il convient de vous familiariser avec tous les types de SCPI existants. Ils se distinguent généralement par la nature des parcs immobiliers dans lesquels les fonds collectés sont placés.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement font référence aux investissements dans un parc immobilier composé de biens professionnels tels que des commerces, des entrepôts, des bureaux, etc. Ils se déclinent en deux sous-catégories :

  • Les SCPI à capital fixe
  • Les SCPI à capital variable

Les locataires des biens en SCPI de rendement signent un bail commercial qui est plus sûr pour les propriétaires que les baux classiques. De surcroît, le marché de l’immobilier professionnel bénéficie d’une meilleure stabilité. En tant qu’épargnant, vous assurez toute la gestion de votre investissement. Les loyers payés par vos locataires sont reversés sous forme de dividendes. Les frais de gestion sont ensuite déduits des dividendes. Les SCPI de rendement permettent de bénéficier d’un excellent rapport locatif sans les contraintes habituelles de l’immobilier locatif.

Les SCPI de plus-value

En choisissant une SCPI de plus-value, vous investissez dans un lot immobilier résidentiel à fort potentiel de revalorisation. La société de gestion investit notamment dans des logements où les locataires profitent de loyers attractifs grâce à des dispositifs de protection. L’ultime objectif est de valoriser votre capital sur le long terme afin de bénéficier de plus-value à la revente de vos parts. C’est pour cette raison qu’on parle aussi de SCPI de valorisation ou de SCPI de capitalisation.

Choisir une SCPI fiscale

Une SCPI fiscale est un investissement immobilier non coté permettant de bénéficier de réductions d’impôts. Elle donne ainsi accès à la défiscalisation de vos actifs immobiliers en plus de l’épargne. À titre d’exemple, les SCPI Malraux permettent d’acheter des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. De leur côté, choisir une SCPI Pinel investissent dans des logements neufs bâtis dans des zones géographiques éligibles à la loi Pinel.

Une fois que vous aurez compris les spécificités de chaque famille de SCPI, vous saurez laquelle répond au mieux à vos besoins. À noter qu’il existe également un produit hybride nommé Organisme de placement collectif immobilier ou OPCI. Il est à mi-chemin entre une SCPI de rendement à hauteur de 60% et un OPCVM (Organisme de placement collectif en valeurs mobilières).

Vérifier la composition et l’évolution des actifs pour le choix de la SCPI

Premièrement, portez votre attention sur le montant de capitalisation de la SCPI. En dessous de 100 millions d’euros, il est considéré comme très faible et ne permet ni la diversification des actifs ni la mutualisation des risques. Le montant de capitalisation est qualifié de très élevé lorsqu’il dépasse le milliard d’euros. Dans ce cas, il assure la solidité de la SCPI d’une manière générale, mais il peut quand même cacher un patrimoine immobilier vieillissant avec des frais de rénovation importants à prévoir.

En ce qui concerne la composition du patrimoine, elle impacte directement sur les orientations de gestion. D’un côté, vous trouverez les SCPI composées de patrimoine très diversifié. Tout y est : des fonds de commerce, des bureaux, des entrepôts, des hôtels, des cliniques, des EHPAD, des logements, etc. Les biens peuvent être aussi implantés dans des zones géographiques différentes. De l’autre côté, il existe des SCPI spécialisées dans un seul type de biens regroupés dans un seul lot. Quelle que soit la composition d’une SCPI, une bonne gestion lui permet toujours d’être performante. En tout cas, la collecte de fonds et les investissements effectivement réalisés doivent correspondre.

Choisir une SCPI : comparer le rendement des SCPI

Après avoir déterminé le type de SCPI qu’il vous faut, vous pouvez comparer quelques actifs et vérifier leur rendement. En cela, vous devez tenir compte de deux facteurs, dont les dividendes et la valeur des parts.

Les dividendes

En investissant dans une SCPI, vous devenez porteur de parts et percevez tous les trois mois des dividendes nets des frais de gestion. Pour calculer le rendement d’une SCPI, il faut tenir compte du taux de distribution (TD), anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Le TD est le total de tous les dividendes obtenus sur une année, divisée par le prix moyen des parts sur la même année. Le taux de distribution constitue une valeur standard permettant de comparer facilement les performances des pierres-papiers. Toutefois, il ne doit pas être pris comme unique indicateur de rentabilité.

Choisir une SCPE avec la valeur des parts

Le coût des parts d’une pierre-papier dépend de la valeur du patrimoine immobilier. Par conséquent, vous pouvez faire une plus-value ou une moins-value à l’occasion de la revente. C’est la société de gestion qui fixe le prix des parts dans le respect des conditions définies par l’Autorité des marchés financiers (AMF). C’est pour cette raison que l’écart entre le prix et la valeur estimée du patrimoine immobilier doit rester en dessous de 10%. À l’instar d’une action, il existe une variation effective au moment de la revente.

S’assurer de la liquidité des parts

La liquidité d’une part est grandement influencée par l’état de l’offre et de la demande du moment. En d’autres termes, une part peut se revendre en quelques jours, en quelques semaines ou en plusieurs mois selon la tendance du marché. En tout cas, choisir une SCPI à capital fixe vous permettent de définir le prix de vos parts. Quant aux SCPI à capital variable, leur liquidité est connue pour être meilleure. La société de gestion rachète vos parts à un prix fixe grâce à la collecte de nouvelles souscriptions, à la cession d’un immeuble ou à des liquidités excédentaires.

Vérifier les principaux ratios

Les ratios suivants aident à mieux évaluer la pérennité du rendement d’une SCPI :

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier fait référence au rapport entre les loyers réellement récupérés par la SCPI et les loyers qu’elle aurait dû obtenir si la totalité du patrimoine était en location. Le TOF doit être supérieur à 90% pour être sûr de la rentabilité de l’investissement.

Choisir une SCPI : report à nouveau (RAN)

Le RAN constitue une réserve servant à optimiser les rendements en cas d’imprévisibilité négative comme la vacance locative ou la baisse des loyers. Le report à nouveau comprend les revenus ainsi que les plus-values non distribuées aux investisseurs. Il est exprimé en pourcentage du dividende et doit être supérieur à 5% pour que le placement soit sûr. Plus le RAN est élevé, plus le dividende est stable, en tout cas sur le court et le moyen terme.

La provision pour grands travaux (PGR)

Un parc immobilier s’entretient au fil du temps. Il faut prévoir des travaux de réparation et de rénovation, ainsi que la mise en conformité avec de nouvelles réglementations. La provision pour grands travaux est justement une réserve visant à y faire face. En cas de gros travaux, la PGR vous permet de réduire l’impact sur le rendement. Elle est également exprimée en pourcentage du dividende. Elle doit être supérieure à 5% pour un patrimoine neuf et supérieure à 15% pour un patrimoine ancien qui est plus enclin à la réparation, à la rénovation et à la mise en conformité.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaire pour choisir une SCPI, je vous invite à cliquer sur les liens ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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