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Définition d’un acte authentique et sous seing privé en immobilier

Par 29 juillet 2021Aucun commentaire

acte authentique et sous seing privé

Si vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous serez amené à signer un acte authentique de vente ou un sous seing privé.

La différence entre ces deux actes reposera principalement sur leurs conditions de réalisation et leurs poids en termes de preuves.

Si l’acte authentique de vente sera obligatoirement rédigé par le notaire, le sous seing privé pourra être librement conclu par les parties avec éventuellement la présence d’un tiers.

Quelle sont les définitions de l’acte authentique de vente et du sous seing privé ?

Faisons le point.

Définition de l’acte authentique et acte sous seing privé

Acte authentique

Un acte authentique de vente, que l’on peut également appeler titre de propriété, est un document officiel rédigé et signé par un officier public comme le notaire.

En effet, certains actes prévus par le code civil doivent obligatoirement être rédigé par ce dernier. Il s’agira des contrats de vente immobilière, des testaments sous la forme authentique, donations.

Après signature, il prend immédiatement toute sa valeur. De tous les autres types de documents, un acte authentique est le plus important. 

On dit d’ailleurs qu’un acte authentique a une force exécutoire, c’est-à-dire qu’il a le pouvoir de forcer l’exécution de ce qui a été dit dans le document.

Par ailleurs, l’acte authentique a une force probante, ce qui veut dire que le notaire a vérifié les éléments apportés par les parties.

L’acte authentique vaut alors décision judiciaire.

Enfin, cet acte notarié porte une date certaine, ce qui simplifiera la preuve.

Une fois l’acte authentique signé, le notaire se chargera de transmettre le document au service de la publicité foncière.

Acte sous seing privé

Les actes sous seing privé sont nombreux et regroupent en quelque sorte les contrats de la vie de tous les jours.

L’acte sous seing privé est prévu par l’article 1372 du code civil et 1322 à 1333 pour les règles applicables en termes de preuves.

L’acte sous seing privé ne nécessite que l’intervention des 2 parties : l’acheteur et le vendeur. La présence d’un officier public n’est donc pas nécessaire.

En théorie, la présence d’un notaire, d’un avocat ou d’un agent immobilier ne serait donc pas nécessaire pour réaliser un compromis de vente sous seing privé, qui constitue un avant contrat, mais pour des raisons évidentes, il me parait dangereux de s’en passer.

En effet, une vente immobilière étant complexe, la présence d’un tiers se montrera sécurisante et vous protègera.

Si vous contestez le sous seing privé, vous devrez obtenir une décision judiciaire pour faire valoir vos droits.

La différence entre ces 2 actes est visiblement claire, mais dans la pratique, comment ça se passe réellement ?

acte authentique 

Acte authentique, tout ce qu’il faut savoir

Conditions à remplir pour sa réalisation

À part le notaire, vous et votre cocontractant devrez être présents lors de la signature de l’acte authentique.

Si jamais vous n’êtes pas disponible, il faut envoyer un mandataire à qui vous avez donné procuration. C’est donc à lui de signer l’acte sous votre nom.

Quel est le véritable rôle du notaire ?

À part la rédaction et la signature du contrat, le notaire détient de plus grandes responsabilités. 

  • De un, il vérifie l’identité de chaque personne présente. Cette étape est effectivement très délicate, car le reste de la transaction y repose. Autant rester le plus vigilant possible.
  • De deux, il lit l’acte à voix haute tout en prenant soin d’expliquer chaque point. Il souligne notamment les conséquences juridiques de l’acte authentique ou sous seing privé, les sanctions, etc.
  • Ensuite, il vérifie que toutes les conditions sont remplies pour faire du document, un acte authentique (fond et forme).
  • Il s’assure également que toutes les pages soient correctement signées par les 2 parties.

Format de l’acte authentique et sous seing privé

Jusqu’ici, je vous ai parlé de la version habituelle : papier.

Vous devez aussi savoir qu’il existe des actes authentiques ou sous seing privé en format électronique.

En fait, il n’y a pas grand-chose qui change : la rédaction et la signature se font toujours en présence du notaire.

La seule différence réside dans le support utilisé. Pour la version électronique, on utilise généralement une tablette, avec une signature électronique.

Vient s’ajouter à cette signature une authentification par une clé Real. Il s’agit d’une clé USB spéciale appartenant au notaire. Elle contient les certificats du notaire.

Il ne reste plus qu’à donner à chaque partie une version électronique et une autre version imprimée du document.

Pourquoi un acte authentique, et non un sous seing privé ?

L’acte authentique est indéniablement celui qui est le plus protecteur. Pourquoi ? Grâce aux nombreuses clauses qui sont rédigés par un officier, il garantit la sécurité.

  • En cas de litige, l’acte authentique est d’une aide précieuse. Comme je vous l’ai dit tout à l’heure, il a une force exécutoire. Supposons qu’un avant-contrat a été signé par un notaire et que lors de la transaction, certaines clauses n’ont pas été respectées. Dans ce cas, vous aurez plus de poids en termes de preuves.
  • Un acte authentique met les choses au clair, la date de commencement du contrat par exemple. Dès la signature du contrat, il prend effet. Si un jour, vous avez besoin d’une pièce justificative sur le commencement d’un contrat ou sa durée de validité, un acte authentique a une date certaine.
  • Un acte authentique est plus sûr. Vous souvenez-vous des principaux rôles du notaire dont je vous ai parlé un peu plus haut ? Il assure effectivement tout.

Combien coûte un acte authentique ?

L’acte authentique en lui-même ne coûte rien.

En revanche, vous devrez vous acquitter de nombreuses taxes : les fameux frais de notaires, la publication au service de la publicité foncière et les émoluments du notaire.

Comptez 8 % du prix du bien dans l’ancien et 3 % dans le neuf.

sous seing privé

Acte sous seing privé, tout ce qu’il faut savoir

Contrairement à l’acte authentique, il n’y a pas trop d’exigences pour le sous seing privé.

Comme la signature se fait seulement entre les 2 parties, elles conviennent de leurs propres conditions tant qu’elles ne dérogent pas aux règles d’ordre public.

En immobilier, l’avant contrat, tel que le compromis de vente ou les promesses, peuvent se faire sous la forme sous seing privé.

Afin de garantir votre sécurité, vous aurez la possibilité de faire appel à un tiers tel qu’un avocat, ou agent immobilier.

Vous pouvez bien sûr également envoyer votre dossier de vente chez le notaire, mais alors l’avant contrat prendra la forme authentique.

Exemple d’acte sous seing privé

La signature des avant-contrats (promesse de vente, compromis de vente, contrat de gestion, bail locatif, bail commercial, état des lieux, mandat de vente…) peut se faire sous seing privé, c’est-à-dire, sans la présence d’un notaire.

Pour être plus précis, ce contrat définit clairement la date de la signature ainsi que toutes les conditions de la transaction. Il joue aussi un rôle majeur dans l’obtention d’un financement.

Attention toutefois ! Si sa durée de validité va au-delà de 18 mois, il ne peut pas être réalisé sous seing privé, mais se fera forcément sous acte authentique.

Enfin, à part la promesse de vente, la plupart des contrats sous seing privé peuvent être signés à distance, c’est-à-dire, avec une signature électronique.

Les risques d’un acte sous seing privé sans professionnel

Si vous êtes pressé de vendre votre maison ou appartement, ou que vous avez tellement hâte d’acquérir un bien immobilier, vous serez tenté par l’établissement d’un acte sous seing privé entre vous.

Vous n’êtes pas obligé de choisir un notaire, de prendre rendez-vous avec lui…, vous gagnez beaucoup de temps. 

Cependant, il faut se rendre à l’évidence, les actes sous seing privé concluent directement entre les parties comportent des risques.

En cas d’erreur sur votre avant contrat, ce dernier sera nul et vous ne serez pas protégé.

Je vous encourage fortement à faire appel à un professionnel.

Bien que vous gagniez du temps dans la signature, vous en perdez dans la vérification de tous les documents.

Ils sont nombreux, si on se réfère aux documents officiels (titre de propriété, références cadastrales, etc.), aux conditions suspensives, aux annexes obligatoires, dont les DDT (dossier de diagnostics techniques)…

Or, leur vérification est primordiale. Une petite erreur ou un oubli de votre part entraîne de graves conséquences.

Tout le processus de vente en est impacté, sans parler des délais qui s’allongent et des éventuels litiges.

Conclusion

Pour conclure, la différence entre un acte authentique et un acte sous seing privé en immobilier se caractérise par la présence ou non d’un notaire pendant la signature de l’acte.

Dans le cas d’une vente immobilière, vous avez le choix entre utiliser un acte authentique ou sous seing privé pour les avant-contrats (promesse de vente et compromis de vente).

Une condition s’impose quand même : il faut que l’avant-contrat ait une validité inférieure à 18 mois. Sinon, il faudra passer par l’acte authentique.

Dans le cas d’un acte sous seing privé, je vous conseille fortement de vous en remettre à un tiers qui sera présent pour vous protéger.

Dans tous les cas, le notaire ayant le monopole de la transaction immobilière vous aurez toujours l’obligation de signer votre vente sous la forme authentique.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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