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Quelle est la définition du droit de propriété en immobilier ?

Par 9 février 2021mars 30th, 2021Aucun commentaire

droit de propriété immobilier

Il y a plus de 200 ans, le droit de propriété figurait déjà dans la déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

En effet, la loi sur la propriété, est garantie par la constitution française ainsi que la convention européenne des droits de l’homme et sa définition est prévue par le code civil.

Cependant, si le droit d’être propriétaire est sensé présenté un caractère absolu, exclusif et perpétuel, nous voyons bien que, ces 60 dernières années il a considérablement muté et devenu beaucoup plus complexe.

En effet, il devra se soumettre à un bon nombre de règlements et de lois sur la propriété, ce qui traduit surtout à mon sens une atténuation visible de ce droit de propriété en immobilier.

Faisons le point sur le droit de propriété en immobilier, pour devenir un propriétaire toujours plus serein.

Définition du droit de propriété: que dit la loi ?

Selon l’article 544 du code civil : «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.»

Le droit de propriété porte sur un bien immobilier mais aussi sur le mobilier.

Comme je vais vous le détailler par la suite, il s’agit donc d’un droit qui confère à son propriétaire des prérogatives dans la limite des lois et nombreux règlements.

Le droit de propriété en immobilier ou de manière général porte sur le bien en lui-même, mais aussi sur ses accessoires, ses fruits et tout ce qui s’y incorpore.

Attributs du droit de propriété en immobilier

Le droit de propriété confère trois attributs :

  • L’usus, qui représente le droit d’utiliser ou pas le bien
  • Le fructus, qui représente le fait de jouir du bien ou d’en récolter les fruits
  • L’abusus, qui représente le droit de disposer de la chose

Lorsque l’on prive l’un de ses éléments, on dit alors que le droit de propriété est démembré et qu’il devient un droit d’usage, d’usufruit et nue-propriété.

Les caractères du droit de propriété

Le droit d’être propriétaire est en principe caractérisé par un droit absolu, exclusif et perpétuel.

Cependant, on voit bien que le droit de propriété en immobilier est fortement atténué par les lois et règlement.

  • Absolu : pour éviter l’abus de droit, on dit qu’il est absolu, opposable à tous mais qu’il ne permet pas à son titulaire d’en faire tout ce qu’il veut. De plus, le propriétaire peut avoir à supporter de nombreuses restrictions de jouissances telles que des servitudes, des remembrements de parcelles, droit de préemption etc…
  • Exclusif : il est censé être l’affaire d’une seule personne. Cependant, la mitoyenneté ou l’indivision échappe à cette règle.
  • Perpétuel : Le droit de propriété en immobilier dure autant de temps que la vie du bien auquel il se rattache. Il ne s’arrête pas pour non-usage de la chose et se transmet par héritage. En revanche, un bien peut changer de propriétaire par prescription acquisitive : c’est-à-dire que le non-usage de l’un est supplanté par l’usage d’un autre. De plus, pour raison d’utilité publique, nous pouvons être tenu de céder tout ou partie de notre bien.

Le démembrement du droit de propriété

Loi loi sur la propriété prévoit que la pleine propriété soit démembrée. En effet, il sera partagé entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier aura alors le droit d’user de la chose et d’en récolter les fruits, et le nu-propriétaire aura le droit d’en disposer.

Vous trouverez dans cet article, plus d’information sur l’usufruit et le nu-propriétaire.

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👉👉👉 A lire aussi: comment devenir propriétaire grâce au bail réel solidaire aussi appelé BRS ? 👈👈👈

Le droit de propriété en immobilier

Le droit de propriété en immobilier qui nous intéresse, représente le bâtie ou non, mais aussi le terrain dans toute son étendue : le sol, le sous-sol et l’espace aérien.

La propriété foncière

La propriété foncière porte sur toute la surface de votre terrain, délimité par ses confins, c’est-à-dire les voisins.

Mais en réalité, le droit de propriété s’exerce de façon pyramidal, sinon vous ne pourriez pas construire, ni planter.

De plus, le phénomène d’accession implique que tout ce qui s’y incorpore naturellement ou artificiellement deviendra également votre bien.

Loi sur la propriété et sous-sol

Le droit de propriété en immobilier comprend également votre sous-sol jusqu’à une limite raisonnable.

Cependant, vous devrez respecter les règlements relatifs aux sources d’énergie, confier l’exploitation de mines à des concessions ainsi que les fouilles archéologiques etc…

Enfin, vous supporterez également les servitudes liées au passage de canalisations souterraines telles que le gazoduc ou autres gaines.

Droit de propriété et sur-sol

Si le droit de propriété en immobilier comprend aussi la partie aérienne de votre terrain jusqu’à des limites raisonnables, vous devrez également subir des contraintes de type : servitudes aériennes, passage de câbles etc…

La propriété des eaux

Si un cours d’eau traverse votre terrain, vous serez entièrement propriétaire du lit d’eau qui traverse votre parcelle et de la moitié s’il longe votre bien.

Cette règle s’applique pour les cours d’eau non classés. Vous serez également propriétaire des mares et étangs présents sur votre terrain s’ils sont non classés.

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Comment obtenir le droit de propriété ?

Selon les articles 711 et 712 du code civil, le droit de propriété en immobilier s’acquière par accession, c’est à dire par transmission entre vifs ou pour cause de décès, par acte notarié ou par prescription acquisitive. Voyons ces modes d’acquisition de la propriété un peu plus en détail.

Par accession

L’accession représente un mode d’acquisition du droit de propriété sur un bien. Ce phénomène se produit pour cause de décès, le défunt transmet son patrimoine par les règles de successions, mais également entre vifs par le biais d’une libéralité, comme par exemple une donation.

Obtenir le droit de propriété par titre

Vous pouvez devenir propriétaire par acte notarial qui peut être: un achat immobilier, une donation ou même un jugement suite à un conflit ayant pour cause la revendication d’un droit de propriété.

Par prescription acquisitive

Phénomène moins connu d’acquisition à la propriété, la prescription aussi appelée usucapion.

Selon le code civil: » La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Il s’agit donc de la possession prolongée d’une chose pendant lequel la personne qui détient le bien se comporte comme si elle était la propriétaire. Afin d’être recevable, l’acquisition du droit de propriété par ce biais doit répondre à plusieurs conditions:

  • Le possession doit manifester sa volonté de se comporter en tant que propriétaire et maitrise le bien
  • Afin d’obtenir le droit de propriété, le possesseur doit vouloir garder le bien
  • La possession doit avoir été mise en évidence de manière non violente
  • La possession ne se substitue pas à un autre droit tel qu’un usufruit par exemple
  • Les actes du possesseurs sont manifestes

La pluralité du droit de propriété en immobilier

La loi sur la propriété admet la pluralité de propriétaires. En effet, vous pouvez être propriétaire seul mais également collectivement. Nous voyons ce phénomène dans les copropriétés de la loi du 10 juillet 1965 mais également dans le régime de l’indivision.

L’indivision est une situation juridique dans laquelle, plusieurs personnes sont collectivement propriétaire d’un bien. Ces personnes sont appelées indivisaires et détiennent une quote-part sur le bien indivis.

Il existe deux modes d’indivision: légale et conventionnelle.

En outre, le code civil prévoit que nul ne peut rester dans l’indivision, que chaque indivisaire aura doit au bénéfices que pourrait générer le bien mais supportera en revanche les pertes associés au bien en fonction de la quote-part détenue.

Enfin, en fonction de la gravité des actes à passer, les règles de majorité des votes ne seront pas les mêmes. En effet, pour les actes de conservation, c’est à dire pour l’entretien du bien, un seul des indivisaires peut en prendre la décision.

Pour les actes d’administration, c’est à dire les actions qui consistent à gérer le bien, la loi sur la propriété prévoit que 2 tiers des indivisaires puissent suffire. Enfin, les actes de disposition comme une vente nécessiteront l’unanimité.

loi sur la propriété immobilière

Loi sur la propriété immobilière et construction chez le voisin

Il m’arrive souvent de voir en pratique, les clôtures qui ne respectent pas les bornes, des empiètements et parfois même des constructions sur la parcelle voisine.

L’article 545 du code civil prévoit que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

De ce fait, un propriétaire peut faire obstacle à tout ce qui vient dépasser son espace de propriété, que ça soit le sol, le sous-sol ou le sur-sol.

Afin de régler les litiges relatifs au non-respect de son espace, le code civil prévoit des mesures.

L’empiètement chez le voisin

Le moindre empiètement chez le voisin est interdit aussi minime qu’il soit.

Le cas classique quand on achète une maison de campagne, ceux sont les branches du voisin qui surplombent votre terrain.

Sachez que si ce cas ce produit, vous avez le droit d’exiger que votre voisin les coupes et vous avez même le droit de couper les racines qui seraient de votre côté.

De même, si votre voisin fait un agrandissement de maison sur votre terrain, votre droit de propriété vous autorise à faire démonter les constructions qui empiètent sur votre parcelle, qu’elles soient aériennes ou non.

Loi sur la propriété et construction entière chez le voisin

Il s’agit d’un cas beaucoup plus rare, qui arrivera le plus souvent suite à une négligence ou une erreur de titre de propriété. Un oubli de parcelle par exemple.

En fonction de la bonne ou mauvaise foi de la personne qui a commis l’erreur, les dispositions ne seront pas forcément les mêmes.

Si la personne qui a commis l’erreur est de bonne foi et présente un titre erroné dont il ignorait le vice, le vrai propriétaire gardera les constructions et indemnisera le fautif car la loi protège le constructeur de bonne foi et puni le propriétaire négligent qui a laissé commettre l’erreur.

En revanche, si le constructeur fautif agit de mauvaise foi, le vrai propriétaire du terrain pourra au choix, conserver la construction existante moyennant une indemnité, ou faire démolir la construction aux frais du constructeur fautif.

Les limites sur le droit de propriété

Comme je le disais plus haut, s’il est vrai que la définition du droit de propriété c’est de pouvoir jouir de nos choses de la manière la plus absolue, il est aussi frappé de nombreuses limites.

Tout d’abord il y a l’expropriation, qui permet à une personne publique de priver une personne physique ou morale de sa propriété immobilière pour un motif d’intérêt général.

De plus, votre bien pourrait être grevé d’une servitude, qui constitue un droit réel, comme par exemple un droit de passage, une canalisation du voisin qui passe sous votre terrain etc…

En outre, la mitoyenneté échappe aussi à la règle du droit de propriété, puisqu’il s’agit en fait d’une copropriété qui sépare deux terrains.

Enfin, les limites du droit de propriété en immobilier peuvent également bénéficier aux tiers, puisqu’il peut s’agir du droit de préemption, en cas d’une vente au profil d’une commune ou d’un locataire mais vous pourriez aussi également être sanctionné pour abus de droit si vous vous rendez coupable de trouble de voisinage.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition du droit de propriété en immobilier, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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