Incontournable lors d’une location, un état des lieux de sortie d’une location sera nécessaire afin de protéger le bailleur comme le locataire.
En effet, un état des lieux est un document qui permet de constater le bon entretien et la bonne conservation d’un bien immobilier, et pourra servir de preuves en cas de conflit entre les deux parties.
Il permettra en outre, de répartir les responsabilités des parties concernant des éventuelles réparations en cas de litige.
Cet article vous informera de la législation en vigueur qui tourne autour de l’établissement de l’état des lieux de sortie mais aussi d’entrée et vous donnera également des conseils sur les points à vérifier afin d’éviter les litiges.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
C’est un document à caractère contradictoire qui ressemble à un formulaire, et qui permettra de constater la description d’un bien et surtout son entretien et sa conservation.
Son rôle est avant tout de protéger le bailleur et le locataire et donc de répartir les éventuels travaux de réparation lors de la sortie du locataire.
Il est d’usage de faire un état des lieux de sortie, c’est-à-dire quand vous rendez votre logement, mais également d’entrée à la venue d’un nouveau locataire.
Concrètement, quand vous quitterez votre logement, vous comparerez l’état des lieux de sortie et d’entrée afin de constater les différences et l’évolution du bien pendant votre location.
Ces documents se rédigent en présence des deux parties à l’entrée et à la sortie du logement et peuvent être établie par :
- L’agence qui met en location
- Les particuliers entre-deux
- Un huissier de justice si une des parties refuse sa rédaction
De plus, le décret du 30 mars 2016 suite à la loi Alur fixe une liste d’informations obligatoires qui doivent être renseignée sur les documents.
En outre, un état des lieux de sortie permettra de comparer avec l’entrée et servira alors de base pour restituer le dépôt de garantie.
Enfin, si vous êtes bailleur, je vous invite toujours à faire un état des lieux de sortie car en son absence, le locataire est sensé avoir restitué un bien en bon usage.
Ce qui veut dire que même s’il y a des dégradations, vous serez obligé de restituer le dépôt de garantie.
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Est-ce qu’un état des lieux de sortie est obligatoire ?
Établir ces documents n’est pas obligatoire mais fortement recommandé, que ça soit à l’entrée ou à la sortie.
De plus, si vous en rédigez un, il sera joint au bail. Comme je le rappel, un tel papier sert à protéger le locataire mais aussi le bailleur.
En effet, si vous ne le faite pas à l’entrée, le locataire à juridiquement reçu un logement en bon usage même si ce n’est pas le cas.
En outre, si vous ne faites pas d’état des lieux de sortie, le locataire est également sensé avoir restitué le bien en bon usage de réparation.
Vous avez donc compris les dangers qui peuvent se produire en absence de ces PDF. En cas de litige, le juge tranchera l’affaire en fonction des éléments qu’il aura (photos par exemple).
Délai de restitution du dépôt de garantie après un état des lieux de sortie
Le délai de restitution va dépendre du type de bail de location. En effet, lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, C’est la loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR qui fixe les règles.
Le délai court dès la remise des clefs à la sortie et sera annoncé comme ceci :
- Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme avec l’entrée
- Deux mois s’il y a constatation de dégradations
Si votre bailleur ne respecte pas son obligation de délai, votre dépôt de garantie pourra être majoré de 10 % du prix du loyer par mois de retard.
De plus, le bailleur a le droit de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie au titre de la prévision de la régulation pour les charges à venir.
En revanche, pour les autres types de locations du genre locations saisonnières ou résidences secondaires, les parties sont libres de fixer le délai de restitution et une clause dans le bail sera renseignée.
Enfin, si les réparations sont supérieures au montant du dépôt de garantie, le bailleur sera en droit de réclamer un complément à son ancien locataire.
Si celui-ci refuse, le propriétaire sera en droit de saisir la justice afin d’obtenir réparation.
Est-ce qu’il est possible de modifier un état des lieux d’entrée ?
Il n’est pas rare que vous constatiez un problème que vous n’avez pas vu lors quand vous avez fait entrée.
C’est pourquoi, la loi vous protège et vous pourrez signaler à votre nouveau bailleur les dysfonctionnements dans le but de modifier le document d’entrée en respectant un délai :
- Dix jours à compter de l’état des lieux d’entrée pour des problèmes concernant le bien
- Un mois pour des problèmes concernant le chauffage
Le mieux sera d’envoyer un recommander au bailleur pour lui expliquer les problèmes rencontrés, car s’il refuse de modifier le PDF, vous devrez saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge.
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Que faire si vous n’êtes pas d’accord sur l’état des lieux de sortie ?
Si un état des lieux de sortie est un document qui permet de constater le bon entretien du bien et sa conservation, il sert également à prouver des dégradations qui auraient pu être causées par le locataire.
Si vous n’arrivez pas à trouver une solution entre vous, vous allez devoir respecter une procédure assez complexe qui pourra être mise en place par le locataire ou le bailleur.
Tout d’abord, je vous invite à envoyer un recommander avec accusé de réception à la partie adverse pour montrer que vous tentez de régler le problème à l’amiable.
Vous pourrez alors expliquer les points de désaccord, et il se pourrait que vous régliez le problème à ce moment. Vous avez le droit à cet effet de demander à faire un deuxième état des lieux de sortie.
Si à ce niveau vous constatez que vous ne pouvez pas régler votre litige, la deuxième étape consistera à saisir le conciliateur de la justice ou la commission départementale de conciliation.
Vous pouvez à cet effet aller vous renseigner à la mairie de votre commune.
Enfin, si vous ne trouvez pas de solution amiable, la dernière étape consistera à saisir le juge d’instance.
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De quoi se compose un état des lieux de sortie d’une location ?
Ces documents ressemblent à un formulaire avec la description du bien et des cases à remplir qui constate les éléments du bien. A savoir que faire un document électronique est possible.
C’est le décret du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d’établissement d’un tel document de sortie ou d’entrée et voici les informations obligatoires minimums qui doivent y être renseignées :
- S’il s’agit d’un état des lieux de sortie ou d’entrée
- L’adresse du bien immobilier
- La date de réalisation
- La nouvelle adresse du locataire en cas de sortie
- La date d’établissement du document d’entrée en cas de sortie du logement
- La dénomination du bailleur et son adresse
- La dénomination et l’adresse de la personne qui l’effectue
- Les relevés de compteurs d’eau et d’électricité
- Le détail des clefs et digicodes
- Un point précis des revêtements de sol, plafond, murs et éléments du bien
- La signature de la personne qui fait le document
Ces notifications obligatoires pourront bien sûr être complétées par des observations diverses.
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Comment faire un état des lieux de sortie en toute sérénité ?
Maintenant que nous venons de voir les grandes lignes juridiques d’un état des lieux de sortie et d’entrée, je vous vous donner quelques conseils afin de le réaliser en toute sérénité.
Utiliser un modèle PDF conforme au décret du 30 mars 2016
La première chose à faire pour faire un état des lieux de sortie, ça va être de le préparer en amont.
Pour cela, je vous invite fortement à vous munir d’un modèle PDF conforme avec la loi ALUR afin que celui-ci ne soit pas jugé caduc en cas de litige.
Vous pouvez à cet effet en cliquant sur ce lien télécharger un modèle état des lieux PDF.
De plus, je vous invite à soigneusement le rédiger, sans ratures ni blanco afin de limiter les conflits.
Soyez attentif à tous les éléments du bien
Que ça soit pour l’état des lieux de sortie ou d’entrée, soyez attentif à tous les éléments et les d’équipements de la maison.
Pensez à regarder les cloisons, les plafonds, les sols, mais aussi les équipements ménagers s’il y en a.
Vous pouvez également tester les robinets, les fenêtres et rideaux pour vérifier qu’ils sont en bon usage d’entretien.
Plus vous détaillerez votre document d’entrée, plus vous serez couvert et protégé lors de la sortie.
Voici une liste non exhaustive de ce que vous pouvez faire lors de de votre entrée afin de ne rien oublier :
- Vérifier le fonctionnement des robinets
- Ouvrir et fermer les portes et fenêtres
- Inspectez l’ensemble des revêtements du logement
- Prenez des photos de toutes les pièces
- Notez et conservez les relevés de compteurs
- Vérifiez l’entretien des sanitaires
- Faites fonctionner les appareils ménagers s’il y en a
- Etc…
N’oubliez pas que vous disposez de 10 jours ou 1 mois concernant les appareils de chauffage pour modifier le document d’entrée.
Faire un état des lieux de sortie et d’entrée
Vous avez compris à ce stade de la lecture l’importance de faire un état des lieux de sortie mais aussi à l’entrée. En effet, ils pourront alors se contredire ou non et vous serez alors protégés.
Rappelez-vous qu’en l’absence de ce document d’entrée le locataire est sensé avoir reçu un bien en bon usage d’entretien et qu’en l’absence à la sortie, le locataire a restitué un bien en bon usage de réparation même si ce n’est pas le cas.
Ne perdez pas votre état des lieux
Pour des raisons évidentes, je vous invite à faire attention à votre administration et à bien conserver vos documents.
Rappelez-vous que ces documents sont fait en double exemplaire et que vous devrez le conserver afin de pouvoir comparer à la sortie et faire valoir vos droits le cas échéant.
Pensez à emmètre des réserves
Imaginez que vous arriviez au logement et qu’au moment de faire un état des lieux de sortie les compteurs soient coupés.
Comment pourriez-vous tester normalement tous les équipements du logement ?
C’est pourquoi je vous invite fortement à émettre des réserves dès qu’il y a un élément que vous n’avez pas pu visiter ou tester.
Vous inscrivez sur un état des lieux d’entrée que le point en question est sous réserve d’une vérification dès que ça sera possible.
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Zoom sur l’état des lieux d’un local commercial
A l’instar du contrat de bail d’habitation, la location d’un local commercial est soumise à la réalisation d’un état des lieux de sortie. C’est une démarche importante que le bailleur et le locataire doivent faire.
L’objectif étant de préserver les deux parties en cas de litiges. Mais quelles sont les étapes à suivre pour faire un état des lieux d’un local commercial ?
La présence des deux parties au contrat de location
Un état des lieux du local commercial est une démarche comprenant de multiples étapes. Il implique le bailleur et le locataire. Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Le locataire et le propriétaire sont présents, alors, à l’entrée et l’état des lieux de sortie se fera gratuitement et rapidement, à l’amiable ;
- Le propriétaire ou locataire, ou les deux sont absents : Dans ce cas, il faut faire appel à un huissier ou un agent immobilier, pour établir un état des lieux. Lors de la remise des clés, il enverra une lettre recommandée avec accusé de réception, pour que les deux parties puissent le garder.
Une fois qu’un accord a été conclu, et que la date a été validé, alors il n’y a plus qu’à réaliser un état des lieux.
L’utilité de l’état des lieux de sortie du local commercial à la fin du bail
Depuis la loi Pinel de 2014, faire état des lieux PDF pièce par pièce d’un local commercial est devenu indispensable. Lors de l’entrée dans le logement et au terme du bail, ils s’avèrent nécessaire car ils permettent de vérifier chaque pièce de l’établissement qui sera loué.
Ce constat du logement sera rédigé de sorte de détailler les caractéristiques du local et des équipements présents. En cas de problèmes à la sortie du logement et si d’éventuelles dégradations sont constatées, alors l’état des lieux de locaux commerciaux fera office de preuve.
Comment se passe l’état des lieux au niveau de chaque partie ?
L’état des lieux doit être réalisé en présence des deux parties à la signature du bail. Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable, alors il faut faire appel à un huissier de justice. Les honoraires seront départagés entre les deux parties.
Pour éviter tout litige si des dégradations locatives, sont constatées, alors chaque pièce doit être bien inspectée.
Comme pour l’habitation, si l’état des lieux n’est pas effectué, alors le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon fonctionnement ! Il faudra donc lui restituer son dépôt de garantie.
Ce que doit contenir l’état des lieux de sortie
L’état des lieux d’un local commercial est annexé au contrat de location. Pour cela, il faut faire un inventaire des équipements de chaque pièce. Le locataire doit y voir :
- L’identité du bailleur et du locataire ;
- Les informations sur le local ;
- Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
- La description du bien dans son ensemble ;
- La grille d’usure et de vétusté ;
- Les dates d’entrée et de sortie ;
- Les signatures des parties au contrat.
Conseils et astuces pour un état des lieux d’un local commercial
L’état des lieux est un document réellement important durant la conclusion du bail. Comme il est annexé au contrat de bail, il engage les deux parties et doit être pris au sérieux. Pour éviter les mauvaises surprises :
- Détailler le plus possible le bien et y joindre des photos,
- Télécharger un modèle d’état des lieux PDF,
- Se mettre d’accord,
- En cas de refus, obtenir une preuve écrite de ce refus et le signer.
Conclusion sur l’état des lieux de sortie d’une location
Un état des lieux est un document qu’il ne faut en aucun cas négliger car encore une fois il protègera le bailleur comme le locataire. Pensez à bien réaliser deux documents bien distincts, un à l’entrée puis l’autre à la sortie et d’utiliser un PDF modèle définit par la loi ALUR afin qu’il soit conforme.
Je vous invite à être très attentif et à avoir le souci du détail lorsque vous faites votre entrée afin de ne pas vous faire avoir lors de la sortie.
Enfin, en cas de conflits, tentez tout d’abord de résoudre votre litige à l’amiable, sinon la commission départementale de conciliation ou le juge en dernier recours.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur un état des lieux de sortie d’une location ou que vous avez besoin d’un PDF, je vous invite à prendre contact avec moi.
