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Acheter une résidence secondaire : taxe et impôt

Par 12 avril 2021Un commentaire

taxe résidence secondaire

Acheter une résidence secondaire est un rêve que caresse beaucoup de français mais il sera soumis à beaucoup de taxes.

En effet, s’il est vrai qu’un apparemment ou une maison secondaire vous procurera certainement beaucoup de détente pendant les vacances, vous devez également savoir que  les taxes et l’imposition sur les résidences secondaires peuvent revenir chères.

Alors, du petit studio en bord de plage en passant par les pistes de ski, on peut parfois ignorer dans l’euphorie, la fiscalité de la résidence secondaire.

Zoom sur tout ce qu’il faut savoir pour acheter une maison de vacance sans oublier les impôts.

La fiscalité et les taxes d’une résidence secondaire

La taxe sur la plus-value

Si votre habitation principale est totalement exonérée de la taxe sur la plus-value, il n’en sera pas de même pour votre maison secondaire.

En effet, une taxe sur la résidence secondaire qui coûte chère sera en cas de revente.

Le fisc appliquera donc sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente une double imposition qui sera composé de 19 % pour l’impôt et de 17.2 % pour les prélèvements sociaux.

Vous serez totalement exonéré de cette taxe au bout de 30 ans.

Impôt et résidence secondaire : l’ifi

Si vous achetez une résidence secondaire, c’est qu’inévitablement vous augmentez votre patrimoine immobilier.

Vous devrez, en cas de dépassement des 1 300 000 € de patrimoine net, vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière.

Cette fiscalité à remplacée l’isf par la loi de finance 2018. Il faudra donc en tenir compte afin de le prévoir.

La taxe foncière de votre résidence secondaire

Bien sûr, comme pour votre habitation principale, une résidence secondaire est soumise à la taxe foncière.

Il faudra donc la prévoir dans votre budget, car la taxe foncière sera de plus accompagnée de la taxe d’ordure ménagère.

En revanche, celle-ci sera déductible de vos revenus locatifs si vous louez votre bien.

Enfin, selon votre situation, vous pourriez demander une exonération de la taxe foncière sur votre résidence secondaire. (Âgé de plus de 75 ans et revenus modestes).

Résidence secondaire et taxe d’habitation

Si la taxe d’habitation est en train de disparaitre progressivement sur les habitations principales, il n’en sera pas de le même pour l’imposition de votre résidence secondaire.

Vous devrez donc, en tant que propriétaire d’une maison secondaire, vous acquitter de sa taxe d’habitation.

Elle serait d’ailleurs renommée : taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

La taxe sur les locaux vacants depuis plus de deux ans

Attention à la taxe sur les locaux vacants si vous achetez une résidence secondaire.

En effet, les EPCI ont le droit d’appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants depuis plus de deux ans.

Cet impôt sur la résidence secondaire peut prendre deux formes :

  • La taxe sur les locaux vacants
  • La taxe d’habitation sur les locaux vacants

L’impôt de votre résidence secondaire si elle est vacante (2ans) vous sera appliquée que dans les communes de plus de 50 000 habitants où il subsiste un déséquilibre entre l’offre et la demande.

La taxe d’habitation sur les logements vacants peut être instaurée par n’importe quelle commune.

Une exonération de taxe sur votre résidence secondaire pourra avoir lieu si votre bien immobilier est occupé plus de 90 jours au cours d’une année.

Dance ce cas, votre bien ne devra pas être meublé car sinon il sera automatiquement soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants.

Enfin, si votre logement n’est pas habitable, et relié aux éléments de confort vous serez également exonéré.

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Achat d’une résidence secondaire : les avantages

Maintenant que nous avons vu les différentes taxes sur votre résidence secondaire, je vous propose tout de même de faire le point sur les avantages d’un tel achat immobilier.

Quelques chiffres

Il existerait 3,65 millions de résidences secondaires sur le territoire Français et on estime qu’environ 10 % des propriétaires seraient en possession d’un logement secondaire, dont le parc de trois millions représenterait 10 % des habitations dispersées dans tout le pays. 

D’après l’Insee, en 2019, 40 % d’entre elles se trouveraient dans des communes rurales et seraient l’achat d’une maison de campagne.

Au cours des 30 dernières années (1987-2017), le parc des résidences secondaires aurait progressé de 28 % contre 37 % pour celui des résidences principales. Un taux qui ne cesse d’augmenter année après année.

On comprend mieux alors pourquoi les taxes des résidences secondaires intéressent de plus en plus le fisc…

Enfin, en ce qui concerne leur prix et leur financement en France, le coût d’achat moyen d’une résidence secondaire à l’échelle nationale en 2020 était d’environ 268.000 euros.

L’achat d’une résidence secondaire : bonheur d’être chez soi

Passer ses vacances dans une demeure qui est la vôtre, n’avoir aucune exigence en termes de réservation de date.

Pouvoir partir du jour au lendemain, dès que l’envie vous prend.

Pas de contraintes horaires à respecter, ni personne de qui vous soucier, si ce n’est de vous et des membres de votre famille.

Vous venez et partez quand et comme bon vous semble, selon vos envies et votre temps libre.

Et ce qui est très intéressant dans ce schéma de résidence secondaire, c’est que vous n’avez pas à vous inquiéter des frais d’hébergement généralement pratiqués pour une location ou un hôtel, ou même de « croiser » du personnel d’établissement.

L’achat d’une maison secondaire apporte son lot d’avantages sur l’intimité de votre cocon familial ou professionnel.

Passer plus de temps avec sa famille

Souvent, une résidence secondaire permet de se rapprocher des membres de sa famille qui vivent dans des lieux plus ou moins éloignés de votre résidence principale.

Elle permet également de créer ce que l’on appelle un « point de ralliement » ou plus simplement un lieu de rassemblement, une opportunité de pouvoir réunir ses proches et ses amis dans un lieu unique et privé, mais aussi d’y partager d’agréables moments. 

Qu’il s’agisse d’une maison secondaire de famille, d’un appartement en bord de mer, à la campagne ou à la montagne, le lieu se prêtera à merveille pour toute réunion familiale ou amicale, de façon ponctuelle ou durant de longs séjours.

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Investir dans une résidence secondaire : réaliser un capital

L’acquisition d’une résidence secondaire permet d’édifier progressivement un patrimoine financier avec le temps.

Il est possible d’avoir recours à un prêt immobilier directement auprès des banques, très souvent égal à la totalité de la valeur du bien, afin de profiter de celui-ci et de s’y rendre pour les vacances prochaines.

Plus les remboursements du crédit immobilier progresseront, plus votre dette diminuera et votre patrimoine s’étendra au fil des années. 

Une fois votre résidence secondaire proposée à la revente, vous pourrez parfois en extraire une plus-value intéressante.

Attention toutefois à l’imposition ou alors assurez-vous que vous puissiez être soumis à l’exonération.

Acheter une résidence secondaire permet, d’autre part, de préparer un héritage conséquent pour sa descendance et leur assurer un avenir financier confortable.

On peut parler ici d’un investissement immobilier à long terme avantageux pour les propriétaires mais aussi pour plusieurs membres de leur famille.

La maison secondaire : une retraite ensoleillée

Une résidence secondaire, initialement considérée comme une maison de vacances, peut évoluer généralement après la retraite professionnelle en résidence principale.

L’envie de retourner à ses racines, revoir sa famille restée dans une région éloignée sont souvent cités comme raisons principales du transfert de domicile.

Mais aussi pour profiter d’un climat radieux, ou vivre dans un département dont le panorama est aux antipodes de ce que les propriétaires voient au quotidien le reste de l’année sont également des raisons très influentes dans cet exode.

Il n’est pas rare que des touristes ayant visité, durant leurs dernières vacances, une région qu’ils estiment être leur petit coin de paradis, y retournent avec pour projet d’y vivre définitivement ou d’y investir une seconde habitation pour y passer leurs futures vacances. 

Obtenir des bénéfices

Il est tout à fait possible de louer sa résidence secondaire de façon ponctuelle ou à l’année afin d’en tirer profit et de générer des bénéfices financiers, mais aussi de se dégager du temps libre afin de voyager vers d’autres destinations si l’on ressent un besoin de changement.

À titre d’exemple, louer un appartement en bord de mer durant toute la saison estivale permettrait de ne jamais laisser votre bien vide, et de régler les charges fixes dont vous êtes redevables (charges de copropriété, taxes d’habitation, taxe foncière, etc.).

Il serait même intéressant d’observer que louer son bien durant son retour à la demeure principale pourrait rapidement constituer un apport budgétaire non négligeable si le prix de location est plus élevé que sa valeur locative mensuelle moyenne.

Le propriétaire est également libre de prêter sa demeure à ses amis ou son entourage d’une durée de son choix, d’intégrer son bien sur des listes de syndicats d’initiatives des villes ou encore de déposer des petites annonces sur des sites comme Airbnb ou Booking.

De plus, il est intéressant d’observer qu’une résidence secondaire ancienne qui se situe près des plages ou des pistes de ski se loue tout aussi bien qu’une construction neuve.

Enfin, on peut remarquer qu’un petit coup de fraîcheur sur la peinture et la gestion de l’entretien général de la maison peut booster sa rentabilité locative.

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Les inconvénients de l’achat d’une maison secondaire

C’est l’heure à présent de découvrir de revers de la médaille.

En effet, un tel achat vous procurera un certain niveau de confort et de vie, mais il sera également synonyme de coûts important.

Taxes et impôt sur la résidence secondaire, charges de copropriété et autre taxe foncière viendront effriter votre portefeuille.

Une maison secondaire est égale à plus de charges

L’acquisition d’une résidence secondaire entraîne des dépenses. C’est même l’inconvénient majeur que l’on retrouve dans cette forme d’acquisition.

En plus de l’investissement de départ à l’achat, il faut s’acquitter de charges importantes, la fiscalité et les taxes de votre résidence secondaire en font partit.

Lorsque l’on se rend compte que le montant total des dépenses que vous êtes tenus de régler sont similaires à celles que vous versez déjà pour votre résidence principale, vaut mieux y être préparé et obtenir rapidement un revenu locatif afin de pallier aux frais. 

Il ne faut pas oublier que ces charges s’étendent généralement sur l’année complète, alors qu’en moyenne un propriétaire passe 44 nuitées par an dans sa résidence secondaire.

Parmi ces dépenses courantes, on retrouve principalement :

  • Le remboursement du prêt immobilier versé mensuellement auprès de votre banque;
  • Les frais d’imposition de résidence secondaire: taxes foncières, d’habitation, et d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • L’entretien général de la maison, de l’extérieur, et les frais de mise en place d’un service d’entretien professionnel ;
  • Les frais de consommation générale : L’électricité, l’eau, le chauffage, le fournisseur d’accès au téléphone et à l’internet, la redevance audiovisuelle, et l’abonnement au câble ;
  • Les assurances habitation, et éventuellement les frais liés à la sécurité des lieux; 
  • Les assurances sont généralement assez élevées dans l’acquisition d’un second bien ;
  • Le cas échéant, les charges de copropriété (entretien, équipement, et services collectifs) ;

Le coût annuel d’une résidence secondaire serait estimé entre 1 et 3 % de sa valeur immobilière par les professionnels, plus précisément de 1 % pour une maison de type standard, et 3 % pour une propriété avec parc et piscine.

La lassitude

Il est possible qu’après de longues années de visites dans votre maison secondaire, vous y ressentiez une forme de lassitude.

D’autres horizons se profilent et vous vous projetez d’y déménager. Ce besoin de changement est tout à fait naturel, mais n’est pas à prendre à la légère.

Cet état d’âme peut vous pousser à prendre des décisions radicales comme la revente expresse de votre bien sans avoir pris la fiscalité dans son ensemble.

Investir dans une résidence de tourisme 

Bon à savoir : Si l’engagement pour une résidence secondaire vous semble trop contraignant ou vous effraie quelque peu, il est possible d’accorder vacances et investissement locatif en ayant recours à la résidence de tourisme.

Le rendement annuel moyen de ces solutions tourne environ à 4 % par an.

Seulement, vous ne pourrez bénéficier que de quelques semaines de vacances par an dans un bien meublé de type « standard », le reste de l’année il sera loué par un exploitant professionnel.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la taxe d’habitation de votre résidence secondaire, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

Un commentaire

  • Sestillange dit :

    Bonjour
    Je tente de statuer sur ma situation au travers de vos articles : Un achat d une seconde résidence dans les Landes (40180 Yzosse 332800 avec frais de notaire) avec un héritage sans prêt mais je suis perdue si location ou revente finalement à la lecture des différents frais que j ai du mal à chiffrer

    Sachant que je suis déjà propriétaire d une résidence principale en Normandie (projet de déménager dans 3 ans) d’une valeur équivalente
    Un avis professionnel serait le bienvenu

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