Le pré-état daté est un document que vous fournira le syndic quand vous vendrez votre lot.
En effet, lorsque vous vendez un bien immobilier en copropriété, votre acquéreur à le droit et doit être au courant de sa santé financière.
Sa transmission se fait par la remise d’informations comptables du compromis et d’un état daté au moment de l’acte authentique.
La transmission d’un pré-état daté à votre acheteur fait partie de vos obligations d’information lorsque vous vendez un lot en copropriété. Il vous sera transmis obligatoirement par votre syndic de copropriété.
S’il est important dans un premier temps de connaitre les informations renseignées dans de tels documents, il conviendra par la suite de rappeler le cadre légal de la transmission de ses documents.
La transaction en copropriété demande toujours beaucoup plus de documents à fournir que pour un bien immobilier normal.
Enfin, le cadre juridique exploré, je vous donnerai deux possibilités afin de réduire vos coûts pour obtenir le pré-état daté qui n’a aucune existence légale.
Sommaire
Qu’est-ce que le pré-état daté ?
C’est un ensemble d’informations financières à fournir à votre acheteur au moment du compromis. Je rappel que cet outil est un avant contrat qui vaut vente sous conditions suspensives.
Votre acquéreur pourra donc s’engager dans son achat immobilier en bonne connaissance de ses futures charges de copropriété.
Généralement vous faites appel au syndic de copropriété pour préparer ses infos, mais vous pouvez aussi vous en occuper vous-même si vous faites preuve de d’assiduité.
Que contient le pré-état daté ?
- Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs
- Le montant de la part du fond de travaux rattachée au lot principal vendu si le syndicat des copropriétaires en dispose d’un.
- Les sommes que l’acheteur serait susceptible de devoir au syndicat ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur.
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Qu’est-ce que l’état daté ?
L’état daté est un dossier informatif qui fait le bilan des charges de copropriété liées à un lot vendu. Il est rédigé par le syndic à la demande du vendeur.
Ce document doit être fourni à votre acquéreur avant la signature authentique. Bien que beaucoup d’informations qu’il contient aient déjà été fournies au préalable, ce dossier est obligatoire pour signer.
Que contient l’état daté ?
Il contient un certain nombre d’éléments dont la liste est fixée par décret, afin de renseigner au maximum l’acheter sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Il permet également au vendeur de savoir où il en est dans ses charges de copropriété.
Il se comporte en trois parties
Dans la première partie, le syndic indique d’une manière approximative, les sommes restant dues par le vendeur à la date de la vente. Cela comprend les éventuels impayés des exercices antérieurs.
La deuxième partie concerne les sommes que le syndicat est susceptible de devoir au copropriétaire vendeur. Quand le copropriétaire est à jour de ses charges et souhaite vendre, le notaire demandera l’attestation de l’article 20 du 10 juillet 1965 au syndic de copropriété.
Enfin, la troisième partie mentionne les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.
L’état daté lui permettra de connaître : le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel dont il aura à payer.
En annexe, il doit également mentionner les éventuels procès en cours dans lesquels la copropriété est partie.
Avant la fin, le vendeur doit fournir à son acheteur un certificat délivré par le syndic datant de moins d’un mois et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.
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État daté : un plafond pour les honoraires du syndic
Pour le pré-état daté requis en cas de vente en copropriété
Comme on l’a vu précédemment, le gestionnaire de copropriété, avant l’établissement de la vente d’un lot de copropriété, doit adresser au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou de celle du vendeur, un document appelé état daté, comportant trois parties avec diverses informations (décret 67-223 du 17.03.1967 art. 5) .
Pour les honoraires du syndic
Les honoraires du syndic, concernant les prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement du pré-état daté, sont imputables au seul copropriétaire concerné, c’est-à-dire le copropriétaire vendeur.
C’est fait pour le plafonnement
La loi Alur, avait prévu que le montant des honoraires perçus par le syndic ne puisse dépasser un plafond réglementaire.
Le décret n° 2020-153 du 21.02.2020 vient de fixer ce plafond réglementaire à la somme de 380 € TTC, comme cela avait été envisagé. Ce plafond réglementaire entre en vigueur le 01.06.2020. À partir du 01.06.2020, le montant de l’état daté pour la vente d’un lot dans une copropriété, facturable au vendeur par le syndic, ne peut dépasser 380 € TTC.
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Comment ne pas payer le pré-état daté ?
Comme nous venons de le voir plus haut, en droit, la remise de ces documents par le syndic peut vite monter et atteindre facilement les 600 €. Si la facturation par le syndic de ce document est salée, il existe des méthodes pour ne pas payer.
En effet, toutes les informations concernant la santé financière de la copropriété sont déjà présentes dans le dossier que va vous demander votre notaire au moment de la signature du compromis de vente. Notamment dans les annexes comptables.
Vous pouvez alors faire votre propre document avec les infos que vous avez puisqu’il n’existe aucun modèle légale.
Si vous faites preuve de diligence, vous avez le droit de préparer ses documents vous-même sans passer par le syndic pour les transmettre.
De plus, nous sommes aujourd’hui au 21ème siècle et nous avons à disposition la voie dématérialisée. Vous pouvez donc transmettre avec l’accord de votre acquéreur le pré-état daté par e-mail, ce qui vous fera économiser quelques centaines d’euros.
En revanche, en droit, l’état daté lui, doit obligatoirement être délivré par votre syndic de copropriété à l’acquéreur. Il sera donc facturé au titre des prestations particulières.
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