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Définition du viager et son calcul

définition du viager

La définition du viager et son calcul constitue une forme de vente particulière pour la raison principale que le paiement de la transaction va se faire sous forme de rente viagère et non d’un paiement classique.

Introduit par Charles II en 876, la vente en viager entrera en France dans le code civil aux articles 1968 à 1983.

Mais quelle est la définition du viager ? Comment sera calculée la rentre viagère et comment se passe cette transaction immobilière ?

Faisons le point sur le calcul du viager.

La définition du Viager

Qu’est-ce que la vente en viager ?

L’achat en viager constitue une des plus vielle forme d’acquisition de la propriété. En effet, le calcul du viager a été introduit par Charles II en 876.

La définition du viager consiste pour l’acheteur, d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité du prix d’un coup et sans forcément l’occuper tout de suite.

En effet, celui-ci, appelé débirentier va acheter le bien en versant au vendeur une rente viagère et un éventuel capital de départ appelé bouquet.

Le vendeur est communément appelé crédirentier.

Ce dernier percevra donc une rente viagère qui sera calculée principalement en fonction de son espérance de vie mais aussi en fonction de la notion de viager libre ou occupé.

En outre, la définition du viager s’inscrit dans les contrats aléatoire car celui-ci est basé sur un aléa : un évènement futur et incertain.

En effet, le débirentier ne sera que pleinement propriétaire au décès du crédirentier. Cette notion est indispensable pour la validité du contrat.

C’est pourquoi les vendeurs sont souvent des personnes âgées et sont souvent propriétaires de leur bien.

Enfin, si le crédirentier décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la transaction sera nulle.

Qui signe une vente en viager ?

La transaction immobilière sera composée de l’acheteur : appelé débirentier mais aussi du vendeur : appelé crédirentier.

Par ailleurs, le contrat de viager peut se faire sur deux têtes, dans le cas où les vendeurs époux souhaitent constituer la rente viagère sur le couple.

Le contrat devra alors contenir une clause de réversibilité.

Cette clause pourra par ailleurs prévoir une baisse du calcul viager du conjoint survivant.

Enfin, s’agissant d’une transaction immobilière, tous les documents relatifs au bien et aux parties seront à rassembler afin de constituer le dossier et la vente sera authentifiée chez le notaire.

La fin du viager

La vente en viager se termine au décès du crédirentier. Cet évènement entraine l’arrêt du paiement de la rente viagère (sauf clause de réversibilité), et met un terme à l’usufruit ou au droit d’usage.

Le débirentier pourra alors récupérer la pleine propriété du bien et pourra en jouir de la manière la plus absolue.

En revanche, si le débirentier décède avant le vendeur, les héritiers seront tenus de continuer à payer la rente viagère.

Il sera alors possible d’intégrer au contrat une assurance invalidité décès qui pourra prendre en charge les rentes viagères.

calcul du viager

L’histoire du viager: source: www.viager.com

Définition du viager: libre ou occupé ?

Une des particularités de la vente en viager sera que le vendeur pourra rester dans son bien pendant que l’acheteur lui verse sa rente viagère.

On dit que le viager peut-être libre ou occupé.

Définition viager occupé

Dans le cas d’un viager occupé, il pourra s’agir d’un démembrement du droit de propriété, où le vendeur conservera l’usufruit ou un simple droit d’usage et d’habitation.

Ainsi, le viager occupé représente la situation la plus fréquente.

Les droits et le calcul du viager ne seront en effet pas les même puisque l’usufruit constitue un droit réel, le vendeur pourra s’il le souhaite louer sont bien, alors qu’un droit d’usage donnera simplement la possibilité d’occuper le bien.

Dans le cadre du viager libre, le bien ne sera pas occupé par le vendeur et l’acheteur aura alors sa jouissance.

Il pourra au même titre l’occuper ou le mettre en location.

Définition viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, le prix sera la plupart du temps entièrement constitué en rente viagère.

En effet, le débirentier aura l’usage du bien dès la signature de l’acte. A ce titre, si le débirentier peut choisir de vivre dans le bien, il aura également tout à fait le droit de le louer.

Par ailleurs, vu que le crédirentier ne vivra plus à l’intérieure de la maison, le prix de vente sera généralement plus élevé que dans me cadre d’un calcul viager occupé.

Enfin, le crédit rentier ne supportera plus les charges et les taxes afférentes au bien immobilier.

Avantages et risques de la vente en viager

Les avantages

On ne va pas se mentir, les avantages de la vente en viager sont surtout bénéfiques pour le vendeur :

  • Fiscalement le bouquet peut être exonéré de droits
  • Les revenus imposables baissent en même temps que l’âge du vendeur avance
  • Le crédirentier peut ne plus payer les taxes et impôts du bien
  • Le crédirentier améliore sa situation financière
  • Le crédirentier a la possibilité de recevoir un bouquet tout en occupant le bien
  • Ce dernier peut effectuer des travaux sans s’endetter

L’avantage pour l’acheteur sera de verser le prix petit à petit, sans forcément s’endetter et à avoir à verser le prix d’un coup.

En revanche l’achat en viager repose sur un aléa : l’âge du vendeur. L’acheteur sera entièrement propriétaire, mais il ne sait pas quand.

Enfin, il ne pourra pas, dans la plupart des cas, occuper le bien.

Les risques

Les risques de la vente en viager concernent surtout l’acheteur. En effet, le risque principal sera la longévité du crédirentier.

Plus le vendeur vivra longtemps et plus le bien coûtera cher.

Par ailleurs, il faudra être soucieux de l’évolution des prix du marché et du secteur où vous achetez.

En effet, si vous souhaitez acheter dans le but de faire un investissement immobilier, vous devrez cibler des zones où vous seriez susceptible de réaliser une plus-value.

Enfin, je vous encourage à bien vérifier les prix de l’immobilier quand vous achetez dans le but de ne pas surpayer la maison.

En effet, cela voudrait dire que vous payerez une rente viagère tous les mois au-dessus du prix du marché, ce qui augmenterait les risques de réaliser une mauvaise affaire.

quelle est la définition du viager

Calcul du viager et du prix de la vente

Les deux principaux calculs dans le viager sont le bouquet et la rente viagère.

Le bien sera vendu en tenant compte de sa valeur du marché. Une estimation immobilière faite par un professionnel local pourra vous aider à estimer votre maison.

Le prix sera par la suite décomposé en un bouquet et une rente.

A cet effet, l’acheteur versera au moment de l’acte authentique une somme qui se situe en général entre 10 % et 40 % de la valeur du bien.

Le solde sera alors converti en rente viagère et le calcul du viager pourra alors avoir lieu. Cette dernière sera versée au crédirentier par mois ou par trimestres.

Enfin, le calcul de la rente viagère sera effectué en tenant compte des tables de mortalité établies par l’INSEE et les compagnies d’assurance.

Les critères pour calculer la rente viagère

Afin de déterminer le calcul de la rente viagère, plusieurs facteurs sont pris en compte :

  • La présence d’un bouquet ou non
  • La valeur du bien immobilier
  • L’âge et l’espérance de vie du crédirentier (table de mortalité publiée par l’INSEE)
  • L’éventuelle réversibilité au conjoint survivant
  • Viager libre ou occupé
  • La présence d’un usufruit ou d’un simple droit d’usage
  • Un calcul d’abattement au titre de l’occupation du crédirentier

Enfin, afin de valoriser le pouvoir d’achat du crédirentier, il sera d’usage d’indexer la rente viagère. Le mode de calcul pour réviser la rente sera la même que pour le calcul de la révision de loyer.

Il pourra s’agit de l’indice des prix à la consommation des ménage ou l’ICC afin de recalculer le viager.

Exemple d’un calcul viager

Je vous propose à présent un exemple concret afin de calculer un viager libre et un viager occupé.

Veuillez noter qu’une baisse de la rente viagère peut être prévue dans le cas où le contrat est sur deux têtes avec une clause de réversibilité.

Enfin, le viager est calculé sur la valeur vénale du bien immobilier et le taux de revenus hors inflation du capital.

Exemple calcul viager libre

Mr Martin, 80 ans, dispose d’un appartement d’une valeur de 150 000 €. Il souhaite vendre ce bien et souhaite un bouquet de l’ordre de 20 % de la valeur du bien.

L’espérance de vie de Mr Martin est de 8 ans et le coefficient diviseur utilisé pour calculer la rente viagère établi par l’INSEE est de 6.723.

L’exemple portera sur le calcul du viager libre et occupé.

Exemple calcul viager libre sans bouquet avec bouquet
valeur vénale du bien 150 000 € 150 000 €
montant du bouquet 0 € 150 000 x 0.2 = 30 000 €
âge du vendeur 80 ans 80 ans
espérance de vie 8 ans 8 ans
coefficient diviseur 6.723 6.723
rente annuelle 150 000/6.723 = 22 311 par an soit 1859.25 par mois 150 000 – 30 000 /6.723 = 17 849 par an soit 1487.42 par mois

Exemple calcul viager occupé

Dans le cadre d’un calcul d’une rente viagère alors que le bien est occupé, il sera d’usage d’appliquer un taux d’abattement pour jouissance de la maison.

On décompte donc de la valeur du bien le montant théorique des loyers qui auraient normalement été perçus. Dans le cas présent, considérons que les loyers mensuels seraient de 500 € par mois. Les autres données restent les mêmes.

Exemple calcul viager occupé sans bouquet avec bouquet
valeur vénale du bien 150 000 € 150 000 €
montant du bouquet 0 € 30 000 €
valeur locative du bien (par mois) 500 € 500 €
abattement d’occupation 500 x 12 x 8 = 48 000 € 500 x 12 x 8 = 48 000 €
valeur du bien après décote 150 000 – 48 000 = 102 000 € 150 000 – 30 000 – 48 000 = 72 000 €
âge du vendeur 80 ans 80 ans
espérance de vie 8 ans 8 ans
coefficient diviseur 6.723 6.723
rente annuelle 102 000 / 6.723 = 15 171 € par an soit 1264.25 € par mois 72 000 / 6.723 = 10 709 € par an soit 892.42 € par mois

L’exemple précis est tiré du livre: Tout le BTS Professions immobilières – 2020-2021 – 5e édition.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition du viager ou son calcul, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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