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Définition de la vente en viager et de la rente viagère

Par 17 mai 2021septembre 30th, 20222 Commentaires

définition vente en viager

La définition de la vente en viager constitue une forme de vente particulière pour la raison principale que le paiement de la transaction va se faire sous forme de rente viagère et non d’un paiement classique.

Introduit par Charles II en 876, la vente en viager entrera en France dans le code civil aux articles 1968 à 1983.

Mais quelle est sa définition ? Comment sera calculée la rentre viagère et comment se passe cette transaction immobilière ?

Faisons le point sur le calcul et la définition de la vente en viager et son mode de calcul.

La définition de la vente en Viager

Qu’est-ce que c’est ?

La vente en viager constitue une des plus vielle forme d’acquisition de la propriété. En effet, elle a été introduit par Charles II en 876.

La définition de la vente en viager consiste pour l’acheteur, d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité du prix d’un coup et sans forcément l’occuper tout de suite.

En effet, celui-ci, appelé débirentier va acheter le bien en versant au vendeur une rente viagère et un éventuel capital de départ appelé bouquet.

Le vendeur est communément appelé crédirentier.

Ce dernier percevra donc une rente viagère qui sera calculée principalement en fonction de son espérance de vie mais aussi en fonction de la définition du viager libre ou occupé.

En outre, elle s’inscrit dans les contrats aléatoire car celui-ci est basé sur un aléa : un évènement futur et incertain.

En effet, il ne sera que pleinement propriétaire au décès. Cette notion est indispensable pour la validité du contrat.

C’est pourquoi les vendeurs sont souvent des personnes âgées et sont souvent propriétaires de leur bien.

Enfin, si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la transaction sera nulle.

Qui signe une vente en viager ?

La transaction immobilière sera composée de l’acheteur : appelé débirentier mais aussi du vendeur : appelé crédirentier.

Par ailleurs, le contrat peut se faire sur deux têtes, dans le cas où les vendeurs époux souhaitent constituer sur le couple.

Le contrat devra alors contenir une clause de réversibilité.

Elle pourra par ailleurs prévoir une baisse du viager du conjoint survivant.

Enfin, s’agissant d’une transaction immobilière, tous les documents relatifs au bien et aux parties seront à rassembler afin de constituer le dossier et la vente en viager sera authentifiée chez le notaire.

La fin du viager

La définition du viager se termine au décès du vendeur. Cet évènement entraine l’arrêt du paiement de la rente viagère (sauf clause de réversibilité), et met un terme à l’usufruit ou au droit d’usage.

Le débirentier pourra alors récupérer la pleine propriété du bien et pourra en jouir de la manière la plus absolue.

En revanche, s’il décède avant le vendeur, les héritiers seront tenus de continuer à payer.

Il sera alors possible d’intégrer au contrat une assurance invalidité décès qui pourra prendre en charge.

bouquet

source: www.viager.com

Définition du viager: libre ou occupé ?

Une des particularités de la vente en viager sera que le vendeur pourra rester dans son bien pendant que l’acquéreur lui verse sa rente viagère.

On dit qu’il peut-être libre ou occupé.

Définition du viager occupé

Dans le cas d’un occupé, il pourra s’agir d’un démembrement du droit de propriété, où le vendeur conservera l’usufruit ou un simple droit d’usage et d’habitation.

Ainsi, le viager occupé représente la situation la plus fréquente.

Les droits ne seront en effet pas les même puisque l’usufruit constitue un droit réel, le vendeur pourra s’il le souhaite louer sont bien, alors qu’un usage donnera simplement la possibilité d’occuper le bien.

Dans le cadre du viager libre, le bien ne sera pas occupé par le vendeur et l’acheteur aura alors sa jouissance.

Il pourra au même titre l’occuper ou le mettre en location.

Définition du viager libre

Dans le cas d’une vente en viager libre, le montant sera la plupart du temps entièrement constitué en rente viagère.

En effet, le débirentier aura la jouissance du bien dès la signature de l’acte. A ce titre, s’il peut choisir de vivre dans le bien, il aura également tout à fait la possibilité de le louer.

Par ailleurs, vu que le crédirentier ne vivra plus à l’intérieure, le coût sera généralement plus élevé que dans me cadre d’un viager occupé.

Enfin, le crédit rentier ne supportera plus les charges et les taxes afférentes au bien immobilier.

Avantages et risques de la vente en viager

Les avantages

On ne va pas se mentir, la définition du viager présente des avantages surtout pour le vendeur :

  • Fiscalement le bouquet peut être exonéré
  • Les revenus imposables baissent en même temps que l’âge du vendeur avance
  • Il peut ne plus payer les taxes et impôts du bien
  • Il améliore sa situation financière
  • Il a la possibilité de recevoir une somme tout en occupant le bien
  • Ce dernier peut effectuer des travaux sans s’endetter

L’avantage de la définition viager pour l’acheteur sera de verser le prix petit à petit, sans forcément s’endetter et à avoir à le verser d’un coup.

En revanche un acquéreur en viager repose sur un aléa : l’âge du vendeur. L’acheteur sera entièrement propriétaire, mais il ne sait pas quand.

Enfin, il ne pourra pas, dans la plupart des cas, occuper le bien.

Les risques

Les risques de la vente en viager concernent surtout l’acquéreur. En effet, le risque principal sera la longévité du crédirentier.

Plus le vendeur vivra longtemps et plus le bien coûtera cher.

Par ailleurs, il faudra être soucieux de l’évolution du marché et du secteur où vous achetez.

En effet, si vous souhaitez acheter dans le but de faire un investissement immobilier, vous devrez cibler des zones où vous seriez susceptible de réaliser une plus-value.

Enfin, je vous encourage à bien vérifier l’immobilier quand vous achetez dans le but de ne pas surpayer la maison.

En effet, cela voudrait dire que vous payerez tous les mois au-dessus du prix du marché, ce qui augmenterait les risques de réaliser une mauvaise affaire.

quelle est la définition du viager

Vente en viager et détermination du prix

Les deux principaux calculs dans le viager sont le bouquet et la rente viagère.

Le bien sera vendu en tenant compte de sa valeur du marché. Une estimation immobilière faite par un professionnel local pourra vous aider à estimer votre maison.

Il sera par la suite décomposé entre les deux.

A cet effet, l’acheteur versera au moment de l’acte authentique une somme qui se situe en général entre 10 % et 40 % de la valeur du bien.

Le solde sera alors converti et pourra alors avoir lieu. Cette dernière sera versée au vendeur par mois ou par trimestres.

Enfin, le calcul sera effectué en tenant compte des tables de mortalité établies par l’INSEE et les compagnies d’assurance.

Les critères pour calculer la rente viagère

Afin de déterminer la rente viagère, plusieurs facteurs sont pris en compte :

  • La présence d’un bouquet ou non
  • La valeur du bien immobilier
  • L’âge et l’espérance de vie du crédirentier (table de mortalité publiée par l’INSEE)
  • L’éventuelle réversibilité au conjoint survivant
  • Viager libre ou occupé
  • La présence d’un usufruit ou d’une simple possibilité de jouissance
  • Un calcul d’abattement au titre de l’occupation du bien

Enfin, afin de valoriser le pouvoir d’achat du vendeur, il faudra indexer la rente viagère. Le mode de calcul pour réviser la rente sera la même que pour le calcul de la révision de loyer.

Il pourra s’agit de l’indice des prix à la consommation des ménage ou l’ICC afin de recalculer le viager.

Exemple d’un calcul de viager

Je vous propose à présent un exemple concret afin de calculer un viager libre et occupé.

Veuillez noter qu’une baisse de la rente viagère peut être prévue dans le cas où le contrat est sur deux têtes avec une indexation de réversibilité.

Enfin, le viager est calculé sur la valeur vénale du bien immobilier et le taux de revenus hors inflation.

Exemple

Mr Martin, 80 ans, dispose d’un appartement d’une valeur de 150 000 €. Il souhaite vendre ce bien et souhaite une somme d’argent de l’ordre de 20 % de la valeur du bien.

L’espérance de vie de Mr Martin est de 8 ans et le coefficient diviseur utilisé pour calculer la rente viagère établi par l’INSEE est de 6.723.

L’exemple portera sur le viager libre et occupé.

Exemple viager libre sans bouquet avec bouquet
valeur vénale du bien 150 000 € 150 000 €
montant du bouquet 0 € 150 000 x 0.2 = 30 000 €
âge du vendeur 80 ans 80 ans
espérance de vie 8 ans 8 ans
coefficient diviseur 6.723 6.723
rente annuelle 150 000/6.723 = 22 311 par an soit 1859.25 par mois 150 000 – 30 000 /6.723 = 17 849 par an soit 1487.42 par mois

Exemple occupé

Dans le cadre d’un calcul du viager et d’une rente viagère alors que le bien est occupé, il faudra appliquer un taux d’abattement pour jouissance du bien.

On décompte donc de la valeur du bien le montant théorique des loyers qui auraient normalement été perçus. Dans le cas présent, considérons que les loyers mensuels seraient de 500 € par mois. Les autres données restent les mêmes.

Exemple calcul viager occupé sans  avec 
valeur vénale du bien 150 000 € 150 000 €
montant du bouquet 0 € 30 000 €
valeur locative du bien (par mois) 500 € 500 €
abattement d’occupation 500 x 12 x 8 = 48 000 € 500 x 12 x 8 = 48 000 €
valeur du bien après décote 150 000 – 48 000 = 102 000 € 150 000 – 30 000 – 48 000 = 72 000 €
âge du vendeur 80 ans 80 ans
espérance de vie 8 ans 8 ans
coefficient diviseur 6.723 6.723
rente annuelle 102 000 / 6.723 = 15 171 € par an soit 1264.25 € par mois 72 000 / 6.723 = 10 709 € par an soit 892.42 € par mois

L’exemple est tiré du livre: Tout le BTS Professions immobilières – 2020-2021 – 5e édition.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition du viager, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

2 Commentaires

  • BERNARD dit :

    Bonjour,
    Je commercialise des viagers et des nue-propriété dans un cadre de démembrement temporaire, peux t-on échanger à ce sujet?
    Cordialement

  • kerdaffret dit :

    Bonjour Monsieur,

    J’ai de plus en plus de demandes de vente de biens en viager sur le secteur du sud vendée, serait il possible d’avoir une méthode de calcul car je n’y connais pas grand chose et j’ai besoin d’y voir plus clair sur ce sujet.
    Cordialement,
    Olivier Kerdaffret

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