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Comment fixer le prix et le calcul du viager ?

Par 30 septembre 2022Aucun commentaire

calcul du viager occupé

Définir le prix et le calcul du viager présent de nombreux avantages quand on veut vendre un bien immobilier tout en restant dans son logement.

En effet, pour les seniors, ce mode de vente peut permettre de bénéficier de compléments de revenus très intéressants.

Cela dit, le prix diffère selon le type choisi. Alors comment calculer le prix d’une vente libre et occupé ? Le calcul du viager occupé diffère-t-il pour une vente sur deux têtes ?

La méthode de calcul du viager occupé

Vendre son bien immobilier en viager occupé permet aux seniors de continuer à profiter de leur domicile pendant leur espérance de vie, tout en percevant un capital, nommé bouquet, au moment de l’acte de vente chez le notaire, puis une rente viagère pendant toute l’espérance de vie.

Le vendeur est alors appelé crédirentier alors que l’acheteur est qualifié en tant que débirentier.

Le viager occupé est actuellement la forme la plus répandue en France.

Il offre plusieurs avantages : non seulement le vendeur peut continuer à vivre chez lui et conserve donc ses habitudes dans son logement, mais il profite d’une importante rentrée d’argent au moment du versement du prix puis d’un complément de revenus, grâce à la rente viagère.

Le calcul du viager occupé se déroule en plusieurs étapes :

  • Estimation de la valeur du bien : comme dans une transaction immobilière classique, le bien est estimé. L’estimation de la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement dépend de plusieurs facteurs comme son état, son emplacement, sa superficie ou encore tous les aménagements qui ont pu être effectués au fil des années, comme la piscine par exemple.
              
  • Calcul de la décote d’occupation : les calculs du prix du viager de la valeur occupée de l’appartement se basent donc sur la valeur vénale. Étant donné que l’occupé implique que le vendeur, qu’il soit un homme ou une femme reste chez lui, l’acheteur bénéficie d’une décote qui correspond à cette occupation des lieux. Pour la définir, il faut commencer par calculer l’espérance de vie du crédirentier basée sur les tables de l’INSEE. Une fois cette espérance de vie obtenue, un pourcentage est appliqué pour obtenir la valeur du droit d’usage du bien duquel est déduit le montant de la nue-propriété. Ce montant est celui qui sera payé par l’acheteur du bien immobilier proposé en occupé. À noter que le calcul du viager se base sur le barème DAUBRY, une référence dans le domaine du viager, établi à partir d’une base de données de plusieurs milliers de contrats viagers.       
               
  • Le bouquet : la somme perçue par le vendeur au moment de la signature du contrat de vente dépend de la valeur occupée du bien mais aussi des souhaits du vendeur. En effet, il est possible de préférer un bouquet plus important et des rentes moins conséquentes ou d’opter pour l’inverse. Il est néanmoins recommandé de ne pas choisir un montant dont le montant se situe en dessous d’un coefficient de 30 % de la valeur de la nue-propriété. Cela permet au contrat de ne pas risquer d’être considéré comme invalide si le vendeur vient à décéder rapidement. Il est par ailleurs possible de renoncer et de percevoir un bouquet qui correspond à 100 % de la valeur occupée du logement.   
               
  • Calcul de la rente viagère : une fois le montant défini, la rente est calculée sur l’espérance de vie. Pour cela, un taux, déterminé en fonction de l’âge du vendeur, est multiplié par la valeur occupée à laquelle on a déduit le bouquet. Le tout étant divisé par douze pour un versement mensuel. Il est aussi envisageable de percevoir la rente tous les trimestres selon les desiderata de chacun. À noter qu’elle peut être revue à la hausse en fonction de l’inflation calculée par l’INSEE pour permettre au crédirentier de conserver son pouvoir d’achat.

calcul du viager libre

Un exemple du calcul du viager occupé

Charles vit seul dans une maison à Montpellier. Désireux de faire une donation à sa fille, il aimerait également pouvoir profiter d’une rente à vie pour rester indépendant et conserver son pouvoir d’achat. Charles désire également rester chez lui.

Il propose alors sa maison à la transaction en optant pour l’occupé. Un spécialiste estime les calculs à 310 000 €.

Le calcul du viager occupé est effectué ainsi : vu l’âge de Charles, 83 ans, son espérance de vie est évaluée à 8,2 ans. Le droit d’usage de sa maison est estimé à 32 % de la valeur du bien, soit 100 000 €.

Le bouquet et la rente viagère sont calculés à partir de la valeur occupée du bien : valeur vénale de l’habitation (310 000 €) – valeur occupée (100 000 €), soit 210 000 €. Sur l’annonce, la maison de Charles est donc affichée à 210 000 €. Intéressée, Charlotte décide d’acquérir l’appartement.

Si Charles choisit de renoncer, il peut percevoir les 210 000 € tout de suite, au moment de la signature de l’acte de vente. Cela dit, Charles préfère percevoir des rentes.

Plusieurs bouquets lui sont proposés, entre 30 et 40 % de coefficient du montant de la valeur occupée de son bien immobilier. Charles choisit un bouquet équivalent à 35 %. Il obtient donc un capital de 73 500 € euros.

Concernant la rente, elle est effectué sur le montant restant, soit : valeur occupée (210 000 €) – bouquet (73 500 €) = 135 500 €. D’après le barème DAUBRY, le taux appliqué à Charles est de 12,33 % (par rapport à son âge, 83 ans).

Ce taux est appliqué sur le montant global de la rente viagère. Ce qui donne, avec la mensualisation, une rente viagère de 1 399 € par mois, que Charles va toucher pendant son espérance de vie.

Le calcul du prix du viager libre

Le libre implique pour le vendeur de céder immédiatement la pleine-propriété de son bien immobilier. Pour calculer un viager libre, il n’est donc pas nécessaire d’appliquer une décote d’occupation.

Le bouquet et les rentes sont ici calculés à partir de la valeur vénale du logement.

Dans le cas du viager libre comme dans celui de l’occupé, le vendeur, qu’il soit un homme ou une femme, est libéré de l’obligation de payer la taxe foncière du bien vendu. Il peut également profiter d’avantages fiscaux en fonction de son âge.

Un exemple du calcul du prix du viager libre

Alice veut se séparer de son studio à Bordeaux, qu’elle propose à la location pour 350 € par mois. Désireuse de se libérer des contraintes du locatif du logement, elle souhaite néanmoins continuer à profiter d’un complément de revenus.

Son studio a été estimé à 100 000 € par un spécialiste de l’immobilier. Alice propose donc son habitation en vente en viager libre.

Le bouquet et la rente sont calculés en fonction de cette valeur vénale. Alice accepte à 30 000 €. Les rentes sont donc définies à partir de la valeur restante, qui est égale à 70 000 €. Âgée de 75 ans, Alice a une espérance de vie estimée à 16,2 ans. Son taux de rente viagère est alors de 6,95 €.

Elle peut profiter d’une rente de 405,42 €. La rente est donc plus élevée que le loyer qu’elle percevait quand elle était propriétaire de son studio mais elle n’a plus à s’en préoccuper, ni à payer la taxe foncière ou les travaux d’entretien importants.

Le calcul du viager sur deux têtes

Parfois, le viager peut aussi concerner deux personnes. Dans ce cas de figure, le calcul est également effectué à partir de la valeur occupée d’un appartement pour un occupé et à partir de la valeur vénale de l’habitation dans le cas d’un libre.

Les mêmes barèmes sont utilisés mais l’espérance de vie est définie à partir d’une table concernant les couples. Cette espérance de vie permet de calculer non seulement la valeur occupée mais aussi le taux.

À noter que l’acheteur n’obtient la pleine-propriété du bien qu’au moment du décès du dernier vendeur. En cas du décès du premier époux, le conjoint survivant continue de percevoir la rente.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le calcul du viager, je vous invite à vous rendre sur : le site office du viager.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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