Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport est considéré comme une des opérations les plus rentables en comparaison à des achats immobiliers individuels.

Cependant, même si acheter de l’immobilier de rapport est un placement stratégique qui prévoit de nombreux bénéfices, il est impératif d’anticiper les risques liés à cette opération.

C’est pourquoi, cet article passe en venu la définition d’un immeuble de rapport, les fondamentaux d’un bon investissement, et enfin les avantages et les risques.

Le point sur les étapes à suivre, qui vous rapporteront une rentabilité maximale !

Quelle est la définition d’un immeuble de rapport ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport quand on parle de placement immobilier ?

Tout d’abord, cet investissement a été nommé ainsi car il fait gagner des bénéfices à son constructeur ou à son propriétaire grâce à des locations.

Il s’agit de l’achat complet d’un bâtiment, dans le but de le louer en plusieurs appartements ou lots.

En revanche, cette dénomination ne peut être désigné dans le cas de biens individuels même si vous détenez plusieurs appartements achetés séparément.

Il s’agit vraiment d’un bien avec plusieurs appartements à l’intérieur voués à être loués et il n’a rien à voir avec une copropriété puisqu’il y a en général qu’un seul propriétaire et plusieurs locataires.

La possession se fait principalement dans l’objectif d’investir dans le domaine locatif pour un rendement sur le long terme.

Enfin, grâce au prix de gros et de plusieurs loyers qui vont tomber, cette opération d’envergure reste un des investissements des plus rentables si vous prenez en compte l’ensemble des éléments qui en découlent.

 

 

Avant d’acheter des immeubles : les bases

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, il faudra respecter certaines bases inhérentes à tout investissement.

Je vous propose d’en découvrir les plus importants.

Définir le bien idéal en fonction du secteur et à la demande

Un bien dans un secteur attractif limitera la vacance et optimisera les chances de bien le revendre.

C’est pourquoi votre bien doit être adapté à la demande de votre ville.

Je vous conseille de faire une étude sur le secteur en vous rapprochant éventuellement d’agents qui vous informeront sur les biens locatifs qui sont le plus prisés.

Dans l’idéal, votre bien devra correspondre aux recherches du moment afin de satisfaire la demande.

Favoriser un bon emplacement pour votre immeuble de rapport

L’emplacement est pour moi aussi important voir plus que le bien en lui-même et surtout pour l’achat d’une maison de rapport vu que vous mettez tous vos œufs dans le même panier.

Vous pouvez améliorer un bien mais vous ne pouvez pas le déplacer.

Le choix de votre emplacement n’est pas à prendre à la légère car il déterminera la viabilité de votre projet.

Peu importe le bien immobilier que l’on souhaite acquérir, acquérir des immeubles, l’emplacement est toujours en pole position des critères de sélections.

Un bon emplacement se détermine par :

• Une importante demande
• Une situation géographique attractive (lieu très fréquenté ou convoité possédant à proximité des écoles, des commerces, des cinémas, médiathèques ou autre).
• Une absence de nuisance
• Un facteur de différenciation (une vue panoramique, un quartier très prisé etc…)
• Etc…

L’estimation de l’état général

Soyez attentif à l’état général du bâtiment que vous souhaitez acheter :

• Toiture
• Électricité
• Isolation
• Combles
• Façade

Vous devez tout passer au crible avant d’acheter un bien et encore plus pour acheter un investissement, comme nous allons le voir plus loin.

Si vous n’êtes pas bricoleur, faites-vous aider par des artisans.

Une estimation poussée de l’état général du bien vous permettra d’adapter votre budget et même d’obtenir un meilleur tarif initial.

Comme vous l’aurez compris si le bien nécessite de nombreux travaux votre marge de négociation sera plus intéressante et vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux.

La rentabilité

Impossible de réaliser un bon investissement sans partir dans des calculs de rentabilité locative.

Ces calculs prennent tous leurs sens quand on achète un immeuble de rapport puisque le fort cash-flow est souvent la première motivation.

Je conseil toujours de miser sur un rendement et un cash-flow positif même après le passage de la fiscalité afin de ne pas se retrouver en effort d’épargne.

Se retrouver un effort d’épargne pour un bien immobilier de rapport pourra se montrer ruinant quand on voit l’investissement que ça représente.

L’état administratif du bien et la fiscalité

Un investissement locatif vous demandera des notions administratives, fiscales, comptables etc…

Se former pour effectuer ces vérifications et ces formalités me parait indispensable afin d’éviter toute mauvaise surprise.

De même, il est important de se renseigner sur la fiscalité du secteur dans lequel vous souhaitez investir pour déterminer les frais fixes à déduire et ainsi évaluer le taux réel du bien.

En outre, vous devrez également déclarer vos revenus fonciers ou BIC en fonction de l’exploitation de votre immeuble de rapport.

Vous pouvez par ailleurs aller voir mon article pour vous tenir au courent de la fiscalité des revenus fonciers.

Les conseils avant d’investir dans un immeuble de rapport

Avoir de l’expérience

Même si vous êtes un battant et que vous sentez d’attaque pour acheter un immeuble de rapport, je vous conseille d’avoir de l’expérience dans le domaine du locatif avant de vous lancer dans ce genre d’investissement.

Il s’agit souvent d’une opération couteuse et complexe, et celle-ci va vous demander de nombreuses notions comme la fiscalité ou encore la gestion administrative de vos locataires.

En outre, si vous n’avez pas d’expérience, vous devrez en gérer plusieurs à la fois et rien ne remplace la pratique pour vous permettre d’avoir un coup d’avance sur les situations à venir.

D’autre part, la possession de connaissances sur le bâti dans sa globalité serait un plus non négligeable en cas de problèmes imprévus.

Si vous n’êtes pas fin connaisseur ce n’est pas grave mais il serait préférable que vous soyez entouré de professionnels expérimentés dans le domaine afin que ceux-ci puissent vous aiguiller quand cela sera nécessaire pour vos immeubles.

Connaître l’état de votre bâtiment est primordial pour évaluer les travaux éventuels à engager sans plus attendre ou pouvant intervenir plus tard.

Un investissement plus petit avant d’investir dans un immeuble de rapport

Si vous êtes investisseur immobilier débutant, il sera peut-être préférable de commencer par investir dans un petit logement.

Vous pouvez même songer à investir dans la location de places de parking pour vous permettre d’avoir une vue plus large des avantages et des contraintes que représentent chaque catégorie de biens.

Vos premiers investissements vont être cruciaux car ils vous permettront d’être plus aguerri avant de vous lancer dans l’achat complexe d’un immeuble de rapport.

En outre, je dis souvent que le premier investissement est le plus important car il va conditionner tous les autres immeubles.

Si vous vous tromper dès le premier, vous risquez de gros problèmes financiers et les banques ne vous suivront pas pour continuer l’aventure.

De plus, même en étant préparé on peut commettre des erreurs, mais l’intérêt d’investir dans un projet plus modeste limitera la casse au début.

En revanche, si vous commettez une erreur dans l’administration de votre bien, le coût financier sera beaucoup plus important.

Une fois vos premiers investissements effectués, vous aurez acquis une certaine expérience et vous serez mieux préparé pour investir dans un immeuble de rapport.

Maintenant que nous venons de voir les informations préalables avant de réaliser un investissement, nous allons passer aux avantages et inconvénients de ce placement.

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Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport

Acheter au prix de gros

Quand vous investissez dans un immeuble de rapport, vous achetez plusieurs logements en gros.

Le coût au mètre carré sera moins élevé si vous effectuez un achat en bloc à contrario de la vente des mêmes appartements séparément vendus à plusieurs acheteurs.

De plus, lors de l’achat d’une maison de rapport, il n’y a qu’une transaction avec un seul vendeur.

Ce qui veut dire que vos frais divers tels que :

• Frais de dossier à la banque
• Les frais de courtier
• Frais de notaire
• Commission d’agent
• Et d’autres…

seront évalués que pour un seul financement et ne seront dus qu’une fois.

En résumé : acheter un immeuble de rapport permet d’acquérir un bien important en une seule fois et réduit les frais bancaires, de courtage, notarié, de commissions auprès de l’agence immobilière.

Cette opération vous assurera un meilleur confort pour l’administration qui sera elle aussi plus simple.

Revendre à la découpe

Si vous avez réussi à acheter au prix de gros, sachez que vous aurez la possibilité de revendre les appartements à la découpe. C’est-à-dire séparément.

L’avantage sera que vous vendrez en général ces lots à un montant du m2 plus chère.

Néanmoins, ça vous demandera des frais de mise en place, car il faudra réaliser les travaux nécessaires et certainement créer une copropriété.

Enfin, prévoyez de calculer votre taxe sur la plus-value car vendre un bien locatif est assujetti à cet impôt.

Des frais de fonctionnement moins élevés pour les immeubles

L’une des principales qualités de l’immeuble de rapport est que le coût du gestionnaire est moins onéreux que pour plusieurs biens séparés.

Tout comme les frais, les impôts fonciers sont généralement moins élevés pour un bien que pour différents biens séparés car la charge est globalisée.

De plus, en tant qu’unique propriétaire, vous n’aurez aucunement besoin de créer un syndic. Vous échapperez donc à une charge coûteuse qui fait rougir les propriétaires.

Par ailleurs, investir dans un immeuble de rapport vous permettra d’économiser sur les déplacements au bien pour ses diverses interventions.

Regroupant ainsi les interventions de vos artisans en même temps sur le même lieu vous économiserez sur les frais de déplacement inutiles et réduirez encore la facture de vos frais de fonctionnement.

Enfin, vous pourrez également obtenir des tarifications avantageuses pour la réalisation de gros chantiers.

Acheter un immeuble de rapport permet une gestion simplifiée

En tant que seul décisionnaire vous pourrez prendre toutes les décisions nécessaires pour la bonne gestion immobilière.

De ce fait, vous effectuez les travaux de mise aux normes ou de rénovation dans le but d’améliorer le quotidien vos locataires quand vous le souhaitez.

Comme je l’ai évoqué précédemment, un immeuble de rapport n’est pas une copropriété et vous n’aurez donc pas de compte à rendre à un autre propriétaire.

Vous serez également amené à établir librement le règlement de votre bâtiment pour que les locations se passent harmonieusement.

L’immobilier de rapport dilue le risque

Vous avez compris qu’achetez un immeuble de rapport est synonyme de plusieurs locataires à l’intérieur et donc de loyers.

Si vous achetez un bien et que vous êtes victime d’un impayé, à la fin du mois, vous aurez 0 € de revu mais vous aurez tout de même les charges à payer.

En revanche, avec plusieurs loyers, si vous avez par exemple acheter un immeuble de rapport de 4 biens et que vous en avez un locataire qui ne vous paye plus, vous aurez tout de même les autres revenus et vous pourrez payer votre crédit.

L’avantage de cet investissement consiste en cette dilution du risque qui vous permettra en général de continuer à assumer vos charges si un de vos locataires vous fait défaut.

Cette répartition du risque est due grâce à une bonne rentabilité qui génère un cash-flow positif tous les mois.

Moins de concurrence

Le secteur de l’achat d’immeuble de rapport est très spécifique et donc beaucoup moins répandu.

Les offres et les demandes sont moins importantes que le marché de biens séparés car souvent, ils sont plus coûteux et l’investissement fait plus peur.

Mais attention, s’il est vrai que vous aurez moins de concurrence, parce que l’offre et la demande sont toutes deux moindre, les acheteurs sont très souvent des personnes expérimentées dans le domaine, et qui ne sont pas à leur premier coup d’essai.

Il vous faudra donc vous démarquer pour faire la différence.

Les inconvénients à investir dans un immeuble de rapport

Parce qu’en face de tout avantage on retrouve des inconvénients, l’immeuble de rapport n’y échappe pas et présente aussi des inconvénients à prendre en compte tels que:

Vous mettez tous vos œufs dans le même panier

Si vous connaissez l’expression : Ne pas mettre ses œufs dans le même panier, vous aurez vite compris la notion de prise de risque.

Quand vous investissez sur différents biens immobiliers situés dans des zones, cela vous permet de limiter les risques liés à des problèmes tels que :

• Les problèmes techniques
• Des problèmes de demandes
• De la vacance locative
• Etc…

Si vous avez un regard attentif sur l’actualité, vous n’avez sans doute pas manqué les incidents majeurs ayant affecté des bâtiments locatifs. Que ce soit à cause d’incendies, de défauts de construction ou du changement d’urbanisme de la zone du PLU dans laquelle il se situe.

Un problème sur votre immeuble de rapport impactera forcément l’ensemble de vos locataires et affectera indéniablement vos revenus.

De plus, si vous avez des difficultés à louer, c’est l’ensemble de vos appartements qui sont concernés.

Enfin, bien préparer son investissement sera primordiale tant sur le plan technique et implantation du bien afin de ne pas faire choux blanc.

Acheter un immeuble de rapport demande des fonds de départ

L’investissement dans un appartement de rapport demandera souvent d’avoir une trésorerie d’avance qui vous servira d’apport ou de sécurité en cas d’imprévu.

Ils peuvent coûter plusieurs centaines de milliers d’euros et la banque va avoir besoin d’être rassurée.

En outre, ils sont souvent des gros bâtiments en pierre et comme je le dis souvent : avec la pierre on ne sait jamais ce que l’on va trouver.

Un immeuble de rapport n’est pas un bien liquide

La définition d’un bien liquide représente sa capacité à le revendre.

Comme vous l’avez compris, les acheteurs ne se bousculent pas au portillon pour acheter un immeuble de rapport mais ils sont très qualifiés.

Cela aura principalement deux conséquences :

Premièrement, vous pourriez avoir du mal à le revendre si au moment de la mise en vente il y a peu de demande pour ce genre de biens.

De plus, s’il est vrai que vous avez acheté, si vous le revendez en entier, vous aurez également une clientèle d’investisseurs qui voudront également acheter au prix de gros des immeubles, ce qui risque de vous amener une forte négociation.

Enfin, si vous vendez à la découpe, vous serez obligé de créer une copropriété avec toutes les contraintes qui vont avec, et ce n’est pas forcément les types de biens les plus recherchés.

C’est pourquoi, le but premier lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport est un bon cash-flow associé à une bonne rentabilité afin de pouvoir palier a ces difficultés de reventes.

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Quelle stratégie pour acheter un immeuble de rapport ?

Au fil de votre lecture, votre projet d’investir dans un immeuble de rapport se dessine peu à peu.

A ce stade de notre présentation, nous allons vous aiguiller pour vous permettre de trouver.

Pour augmenter vos chances d’achat d’immeuble de rapport il faut :

Consulter les portails d’annonces et les sites d’agences

Vous pourrez dans un premier temps consulter les sites des agences immobilières situées à proximité de votre secteur.

De plus, vous pouvez également utiliser les grands portails sur lesquels vous pourrez affiner votre recherche en sélectionnant uniquement les biens à vendre dans un secteur bien défini.

A ce propos, je vous conseille de sélectionner aussi la catégorie car certains particuliers n’ont pas forcément connaissance des termes et vous pourriez alors passer à côté d’une affaire, ça m’aie déjà arrivé et ça fait pas plaisir.

Tous les éléments recueillis vous permettront de regrouper les informations importantes sur votre marché locatif local et de prévoir des visites.

Vous pourrez donc utiliser ces mêmes outils pour trouver l’immeuble de rapport qui vous correspond.

L’ensemble de ces plateformes d’annonces vous permettent de paramétrer des alertes avec des renseignements que vous définissez (secteur, bien avec ou sans garage, etc…) et vous pourrez être réactif si une occasion se présente.

Conclusion

Nous vous avons présenté au travers de ces quelques chapitres, les clés nécessaires pour faciliter l’achat de votre immeuble de rapport dans de bonnes conditions.

Bien évidemment nous n’avons évoqué que succinctement ce large sujet et n’avons fait mention que des principales clés pour vous permettre d’être attentifs aux éléments auxquels vous n’auriez pas pensé.

Vous aurez certainement des questions et serez en quête d’informations complémentaires sur l’achat d’un appartement de rapport mais rassurez-vous, vous pourrez vous rapprocher des acteurs du domaine proche de chez vous.

Les agences immobilières, les experts comptables et les notaires sans les citer font partie des référents à privilégier pour vos immeubles.

Bien sûr vous pouvez vous renseigner seul mais un bon accompagnement est vivement conseillé pour transformer votre première expérience en réussite alors ne négligez pas ce point.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires pour investir dans un immeuble de rapport, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.