Une condition suspensive est une clause figurant dans un avant contrat qui doit absolument être levée pour que l’acte soit authentifié. Si une condition suspensive n’est pas levée acquéreur comme vendeur ne pourront pas signez la réalisation de la vente finale sauf si l’une des parties y renonce.
C’est un évènement qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel il a été conclue caduc. Ainsi la vente immobilière sera annulée sans aucune pénalité due aux parties.
Une fois la promesse signée, l’acheteur a 10 jours de délai de rétractation. Passé ce délai, la seule possibilité pour l’acheteur de ne plus acheter le bien est qu’une condition suspensive ne soit pas levée le jour de l’acte.
Nous allons explorer dans cet article les différentes clauses suspensives qui sont généralement inscrites dans un avant-contrat pour protéger l’acquéreur.
Sommaire
Quelles sont les différentes conditions suspensives ?
Ça va surement vous faire sourire mais quand le notaire aborde son chapitre, il commence toujours par celle-ci :
« Que vous soyez toujours vivant le jour de l’acte ». Regardez votre compromis de vente et vous verrez qu’il s’agit certainement de la première condition suspensive inscrite pour protéger l’acquéreur.
S’il parait logique que cette clause protège l’acheteur car évidement il ne pourra pas acheter votre bien immobilier si il n’est plus de ce monde, sachez que les héritiers ne sont pas tenus d’acheter le bien.
En revanche? si votre vendeur venait à décéder entre la promesse et l’acte, ses héritiers seront tout de même obligés de vous vendre le bien immobilier en question.
La condition suspensive de prêt
Si vous avez recours à un crédit immobilier pour financer votre achat, la vente ne se réalisera que si vous obtenez votre prêt. Cette condition suspensive de prêt est obligatoire à partir du moment où vous passez par un crédit immobilier.
Elle est d’ordre public. C’est-à-dire que même si le compromis de vente immobilière de la prévoit pas, l’acquéreur sera tout de même protégé. Pour que cette condition suspensive de prêt ne s’applique pas, vous devrez rédiger un papier manuscrit en affirmant que vous n’aurez pas recours à un crédit immobilier.
La condition suspensive de prêt doit être précise. Elle doit indiquer le prix, la durée, le taux, maximal. Ainsi, par exemple, vous achetez à afin d’obtenir un prêt de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 1,60 %. Vous ne pouvez prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on vous propose un prêt sur 15 ans à 1,70 %, vous pouvez refuser.
La loi vous accorde un délai de 60 jours pour avoir le temps d’obtenir l’accord formel et définitif de la banque ou son refus le cas échéant. C’est le délai maximum dont vous disposez pour obtenir votre prêt immobilier.
Lorsque vous aurez l’accord de l’organisme bancaire, vous recevrez les offres de prêt en signature électronique ou en recommandé avec accusé de réception. Vous aurez droit à un délai de rétractation de 11 jours à compter du lendemain de la réception de vos offres. Vous ne devrez les renvoyez qu’à compter de cette date-là.
La condition suspensive du droit de préemption d’un tiers
Le droit de préemption est la faculté qu’a un tiers de se substituer à votre acheteur initial. Il peut s’agir de la commune lorsque vous vous situez dans une zone où elle peut. Il peut s’agir également d’un locataire si vous lui demandez de partir pour vendre.
La clause suspensive d’obtention d’un permis de construire
Vous retrouverez cette condition suspensive lorsque vous allez acheter un terrain ou que vous projetez d’acheter un bien immobilier avec travaux. Dans le but de protéger l’acheteur, la vente immobilière pourra se réaliser uniquement s’il obtient son permis de construire.
La condition suspensive d’urbanisme
Elle est levée par la remise d’un certificat d’urbanisme par la commune. Un tel document fera le point sur des éventuels servitudes qui pourraient frapper le bien que vous projetez d’acquérir.
La mainlevée d’hypothèque
On ne peut pas vendre un bien immobilier grevé d’une hypothèque. Un des rôles du notaire est de s’en assurer. Le vendeur aura donc des frais de mainlevée d’hypothèque.
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Est-ce qu’il y a toujours des clauses suspensives dans un avant-contrat ?
Oui il y a systématiquement des conditions suspensives dans un avant-contrat pour protéger l’acquéreur et le vendeur. Elles servent à protéger les parties car la durée d’une promesse est particulièrement longue.
Le délai moyen entre les deux signatures est souvent de trois mois minimum. De plus, l’existence de conditions peut protéger l’une des parties contre la mauvaise fois de l’autre dans certain cas précis.
exemple: vous êtes acheteur et vous conditionnez votre achat sous condition suspensive que le vendeur finisse certain travaux. Si vous ne le conditionnez pas, rien ne force le vendeur à les effectuer et vous serez tout de même tenu d’acheter sans qu’il ai finit les travaux.
Est ce qu’il est possible d’y renoncer ?
Il peut arriver dans un compromis de vente d’inscrire une condition suspensive et de changer d’avis un peu plus tard. Sauf si la condition suspensive est d’ordre public vous pourrez l’annuler. Pour y renoncer vous avez juste à envoyer votre souhait et l’acte authentique pourra avoir lieu.
Qu’est ce qu’il se passe s’il elle est évoquée ?
Si un fait dans l’avant-contrat ne s’est pas réalisé, la vente est donc caduque et les parties reprennent leur liberté : c’est le principe.
Si l’acheteur a versé un séquestre, le notaire aura 21 jours pour lui restituer la somme. En revanche, les notaires prennent souvent des frais d’avances car l’administration a un cout. Généralement aux alentours des 200 €, cette somme sera alors perdue.
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Qu’est ce qu’il se passe si l’acquéreur se rétracte ?
Si le vendeur est engagé dès la promesse, l’acquéreur à 10 jours de rétractation. Après ces 10 jours seule une condition suspensive non levée peut faire capoter la réalisation de la vente immobilière.
Si une des deux parties souhaite se rétracter sans l’accord de l’autre partie, la clause pénale peut être appliquée. La partie défaillante devra payer 10 % de prix de la vente à l’autre partie plus les frais d’agence s’il y en a.
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La condition suspensive d’obtention de prêt ne fonctionne pas ?
Quand la promesse aborde la partie condition suspensive de prêt, le notaire renseigne toujours une durée d’emprunt maximum, un taux et un montant maximum également dans le but d’éviter les refus de prêt trop faciles.
Si par exemple vous vous amusez à demander à votre banquier 300 000 € alors que dans la promesse il y a marqué 250 000 €, la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra pas être évoquée.
Pour que vous puissiez annuler la réalisation de la vente immobilière, les conditions de demande d’obtention de prêt doivent être conforme à ce qu’il y a marqué dans le compromis de vente.
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Conclusion
Les conditions suspensives sont des clauses indiquées dans la promesse qui vous permet en tant qu’acheteur de renoncer à la réalisation de la vente sans pénalité.
Il y a en a toujours pour l’obtention du crédit immobilier : c’est une loi d’ordre public.
Les particuliers qui achètent leur logement à l’aide d’un prêt en bénéficient donc toujours, ce qui leur permet de ne l’acheter que s’ils obtiennent leur crédit dans un certain délai.
Si une condition suspensive est invoquée car elle ne s’est pas réalisée, la vente immobilière est caduc, et vous pouvez en tant qu’acquéreur récupérer votre dépôt de garantie.
