Un avant-contrat de vente en immobilier doit être signé par le vendeur et l’acquéreur au préalable de la signature de l’acte authentique dans le cadre de de l’achat d’un bien.
Il s’agit d’un document qui renseigne sur les engagements et les conditions de la vente définies d’un commun accord par les deux parties signataires.
La valeur de ce pacte peut être unilatérale comme synallagmatique.
Nous vous faisons ici un zoom sur l’avant-contrat de vente pour vous éviter des conflits après la cession de votre bien.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un avant-contrat en immobilier ?
Un avant-contrat est un accord entre les deux parties intervenant dans une transaction.
C’est « une convention par laquelle les signataires arrêtent les règles par lesquelles ils entendent ultérieurement s’engager dans l’exécution de la transaction du bien ».
Il s’agit d’un document dit préliminaire à la signature de l’acte authentique du bien. Il est considéré comme un contrat de réservation quand il s’agit de l’achat d’un immeuble en construction.
Ce pacte intègre une clause de rétractation de 10 jours au profit de l’acquéreur, si vous souhaitez mettre fin à la relation contractuelle.
Ensuite, il s’en suivra une disposition juridique par laquelle l’acte définitif a lieu sous conditions suspensives.
Cela est souvent nécessaire lorsque la loi subordonne l’engagement des parties à l’obtention d’un prêt, d’une autorisation administrative, à une décision collective prise par les parties.
L’avant-contrat est un document clé dans un projet de vente de la maison.
Qu’il soit présenté sous la forme de compromis de vente ou de promesse, il doit mentionner certaines informations capitales pour la sécurité des signataires, d’où l’importance de confier sa rédaction à un notaire.
Que contient l’avant-contrat de vente ?
La formation d’un avant-contrat de vente est un document récapitulatif de toutes les conditions définies par le vendeur et l’acheteur pour l’appartement.
Il présente l’identité des deux parties, le bien (la superficie et la surface habitable, l’adresse, le prix et la date butoir) ainsi que les promesses d’engagements du vendeur et de l’acheteur.
C’est un écrit clé qui permet aux deux parties de se mettre d’accord sur toutes les conditions et les formalités nécessaires à l’officialisation de la transaction immobilière.
Sa rédaction peut être déléguée à un notaire ou à l’agent responsable de la vente. Attention ! Ce pacte ne concerne que les biens entièrement construits.
Si vous achetez dans le neuf, on parle de contrat de réservation.
Par ailleurs, l’avant-contrat de vente immobilière doit être accompagné de :
- Un dossier complet du diagnostic technique de l’habitation en vente ;
- Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble ;
- Papiers relatifs à l’état et à la situation financière de l’immeuble.
Le diagnostic immobilier technique doit comporter celui « de l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; de risque d’exposition au plomb pour les immeubles qui précèdent le 1er janvier 1949 ; de thermites et mérules pour les immeubles construits dans les zones à risques délimitées par le préfet ; de l’installation de gaz et d’électricité et des risques naturels, miniers et technologiques ».
Par ailleurs, les pièces relatives à l’organisation, à l’état et à la situation financière de l’immeuble ne sont nécessaires qu’en cas de pacte d’un bien en copropriété.
Il faudra alors présenter le règlement ainsi que la fiche synthétique de la copropriété.
De plus, les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, le dossier du diagnostic global, le carnet d’entretien et les papiers justificatifs des fonds de travaux, des montants des impayés et des charges doivent être présentés.
Quels types de pactes immobiliers ?
Il est important de choisir un avant-contrat afin de rendre formels ses principes et conditions du pacte.
Il existe plusieurs types de droits sur le marché en France. Voici le décryptage des principaux pour vous faciliter la vie.
La promesse unilatérale
Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur est engagé. Il s’engage unilatéralement à vendre son bien à l’acheteur.
Cet avant-contrat donne la liberté à l’acquéreur d’acheter ou non le bien suivant les conditions du vendeur. Il bénéficie d’ailleurs d’un délai butoir, lequel doit être mentionné.
Au terme du délai fixé par le promettant ou le vendeur, le bénéficiaire n’a qu’à lever l’option pour acheter le bien.
La finalisation de la transaction se fera devant le notaire. Au cas où il ne serait pas intéressé et donc ne lèverait pas l’option, le vendeur a donc la liberté de retirer.
Cela n’est toutefois pas possible si l’échéance de la levée n’est pas atteinte.
Par ailleurs, tout au début de l’avant-contrat de vente, le bénéficiaire peut être contraint à un versement d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 5 à 10 % de la valeur du bien.
Cette indemnité ne sera pas retournée par le vendeur si l’acheteur fautif ne souhaite pas acheter le bien et donc ne lève pas l’option.
Mais, l’acquéreur récupérera bel et bien son argent sans pénalité si une condition suspensive n’est pas levée. Cela à condition bien sûr que la non-réalisation ne dépende pas d’une faute.
Par ailleurs, l’indemnité d’immobilisation sera considérée comme un acompte sur le prix de vente et sera donc déduite du prix total si le bénéficiaire lève l’option.
La promesse synallagmatique
Couramment appelée compromis de vente, la promesse synallagmatique, à l’opposé de l’unilatérale, engage les deux parties dans la transaction.
Le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur s’engage à l’acheter, à travers la signature d’un avant-contrat.
Conformément à l’article 1589 du Code civil, les deux parties une fois d’accord sur les clauses, la promesse prend effet.
Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut la convoquer au tribunal judiciaire pour exiger la formation de la vente.
C’est d’ailleurs une clause que doit contenir le compromis.
Celui-ci doit prévoir qu’en cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la résolution de la vente ou constater la réalisation obligatoire.
La partie en défaillance doit verser une indemnité à l’autre dans les deux cas. Le montant devrait être fixé préalablement dans les clauses.
En général, le prix du caprice est de 10 % plus les frais d’agence.
Par ailleurs, la promesse synallagmatique de vente peut faire en sorte que l’acquéreur fasse un versement d’une somme d’environ 5 % du prix à la signature en guise de garantie.
Cela servira d’acompte sur le prix.
L’offre d’achat
Première étape de toute transaction, l’offre d’achat immobilier n’est pas un avant-contrat mais peut se montrer engageante pour les parties.
L’acheteur propose dans l’offre un prix d’acquisition au vendeur qui est libre d’accepter ou de refuser.
Le vendeur peut, au lieu de refuser tout simplement, faire une contre-proposition si le prix proposé par le bénéficiaire est largement inférieur au tarif du marché.
Une fois que les deux parties sont d’accord sur le prix, la vente peut alors avoir lieu. Aucune transaction financière ne doit quand même être faite entre les deux parties pendant la période de la proposition.
En principe, une fois l’offre acceptée, les parties doivent procéder à la signature d’un d’un compromis, ce qui laisse un délai de rétraction de 10 jours à l’acquéreur en vertu de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Différence entre le compromis et la promesse
Le compromis et la promesse sont deux documents d’une grande importance dans la vente d’un bien.
Ils fixent tous, en effet, les conditions d’acquisition du bien de la transaction.
De plus, ils présentent tous un délai généralement de 3 mois ainsi que celui de rétraction qui de 10 jours.
Malgré ces points de ressemblance juridique, les deux actes ne s’égalent pas pour autant. La différence s’observe surtout au niveau de la renonciation de l’acquéreur à acheter le bien.
En cas de rétractation par le bénéficiaire, les deux parties se retrouvent automatiquement quittes.
Néanmoins, le prometteur n’a ni le droit de renoncer en premier ni de proposer le bien à un autre bénéficiaire tant que les 3 mois de validité de l’offre ne sont pas écoulés.
Il recevra quand même en contrepartie une indemnité d’immobilisation d’une valeur d’environ 10 % au prix qu’il pourra garder si l’acquéreur renonce après les 10 jours de rétraction.
Dans le cas d’un compromis de vente, l’une des parties ne peut renoncer en cours de route sans l’accord de l’autre. En cas de litige sur la défaillance d’une partie, les signataires peuvent s’accorder à l’amiable ou passer devant la justice.
L’avant-contrat et les clauses suspensives
La présence des conditions suspensives est presque une nécessité dans un avant-contrat immobilier, que ce soit en compromis ou en promesse.
Toutefois, son insertion doit résulter de l’accord des deux parties puisqu’il s’agit en réalité d’une condition de sécurité qui touche l’aspect financier et législatif.
Le vendeur est donc tout aussi concerné que l’acquéreur. Ces clauses comme l’indique le terme prévoient l’annulation de la vente dans certains cas.
Ces cas doivent être clairement mentionnés. Les clauses généralement présentes sont :
- L’obtention d’un prêt ;
- Des travaux ;
- L’exercice du droit de préemption.
L’obtention de prêt
Cette clause doit figurer si le bénéficiaire doit avoir recours à un prêt pour financer son acquisition.
Elle peut prévoir l’annulation suite à l’échec des démarches relatives à la souscription du crédit. Ainsi, le bénéficiaire pourrait donc renoncer à sa promesse d’achat si le crédit lui est refusé.
Avant-contrat et travaux
Cette clause peut être insérée dans l’avant-contrat lorsque le vendeur s’engage à effectuer certains travaux qui précèdent l’acte de vente.
La vente n’est donc pas possible sans la réalisation effective de ces travaux. Le bénéficiaire peut donc renoncer si les travaux prévus n’ont pas été réalisés.
L’exercice de droit de préemption
Le bien immobilier peut se trouver dans une zone de préemption.
Même s’il est possible que le propriétaire-vendeur obtienne finalement le droit de vendre le bien, les démarches administratives peuvent prendre du temps. L’acquéreur peut donc en raison de cela suspendre son achat.
Il existe beaucoup d’autres condition que l’on peut insérer dans les avant-contrats de vente en immobilier.
Il s’agit notamment de l’absence d’hypothèque, de la formation de vente en cascade, de la délivrance d’une autorisation administrative, de l’absence de servitude, etc.
Réfléchissez bien à la fixation des clauses suspensives. Dans tous les cas, il est préférable de se faire aider par un professionnel.
