Dans le secteur de l’immobilier, il existe une pléthore de voies d’acquisition de biens et la vente en l’état futur achèvement VEFA se distingue de l’ancien.
Si les transactions dans le neuf ou l’ancien restent jusqu’à présent le moyen le plus courant pour acquérir un logement, il n’en demeure pas moins que les conditions sont complexes.
La vente en l’état futur d’achèvement, VEFA implique justement l’achat d’un appartement neuf sur plan. Mais, quelles en sont les conditions ? En quoi consiste réellement ce procédé ?
Quels en sont les avantages et les garanties dont bénéficie l’acquéreur de logement en VEFA ? On en parle dans cet article.
Sommaire
Définition de la vente en l’état futur d’achèvement VEFA
L’achat en l’état futur d’achèvement ou le VEFA est jusqu’alors une particularité des biens neufs.
Comme l’indique son nom, la VEFA est une procédure grâce à laquelle l’acquéreur achète sa maison ou son appartement sur plan, alors que, dans certains cas, même la première pierre n’est pas encore posée.
Dans ce contexte, les transactions se réalisent avant et pendant la construction de l’immeuble.
La VEFA est une méthode d’achat qui implique l’établissement d’un contrat de réservation à partir duquel le promoteur s’engage à achever l’immeuble en donnant des garanties.
Compte tenu de la souplesse de cette méthode, la VEFA est l’une des voies d’acquisition de biens immobiliers très privilégiées.
D’ailleurs, depuis 2015, on assiste à l’essor d’un autre procédé, inspiré de la vente en l’état futur d’achèvement.
Il s’agit de la VEFA inversée qui se caractérise par la transaction à un constructeur privé de logements sociaux par un organisme ou une structure de HLM avec pour objectif, le développement de la mixité sociale sur de nouveaux programmes sociaux.
Dans l’un ou l’autre des cas, les opérations sont rigoureusement encadrées par la loi afin de protéger les parties au contrat.
En quoi consiste le contrat de réservation en immobilier ?
Le contrat de réservation appelé contrat préliminaire à la VEFA est le seul avant contrat que le législateur reconnaît en immobilier dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement dans le neuf.
Il s’agit du contrat au travers lequel le vendeur, ici promoteur, s’engage à livrer un logement neuf à l’acquéreur à la fin des travaux si le projet se déroule bien.
Ce contrat est un acte sous seing privé qui engage l’acquéreur et le constructeur.
Par conséquent, il doit savoir que la présentation des maquettes, des plaquettes commerciales ou des plans en 3D n’a aucune valeur contractuelle.
Elles ne sont généralement présentes qu’à des fins de publicité et de marketing.
Ce qui compte réellement, c’est bien entendu le contenu du contrat préliminaire qui doit être établi par écrit et retracer au minimum toutes les informations suivantes sous peine de nullité :
- La situation géographique du bien ;
- La surface approximative du logement ;
- Le nombre total de pièces principales et des pièces de services, de dépendance ;
- La situation de votre appartement dans le lotissement ;
- La note technique prouvant la qualité, des matériaux et des équipements à utiliser ;
- Le prix prévisionnel du logement réservé ;
- Le délai d’exécution des travaux ;
- La date de conclusion effective ;
- Les possibilités de financement de prêts que le promoteur envisage de proposer à l’acquéreur ;
- La reproduction conforme des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.
À ces différentes informations peuvent s’ajouter d’autres renseignements clés sur les droits et les obligations de chaque partie.
Comment est fixé le prix prévisionnel du logement en VEFA ?
La fixation du prix de vente d’un logement en VEFA se fait au minimum en deux phases.
À l’étape du contrat préliminaire, le législateur prévoit, pour le promoteur, la possibilité de fixer librement un montant prévisionnel selon les conditions du marché.
Néanmoins, quelques normes de droit doivent être respectées pendant la deuxième phase où le prix définitif du logement se négocie afin d’éviter les hausses de prix inattendues.
En outre, avant la signature de l’acte authentique, il est possible de prévoir des modalités de révision.
Ici également, la loi encadre les variations afin d’éviter des abus. Ainsi, les coûts ne peuvent fluctuer qu’en fonction de l’indice du bâtiment (BT01).
Une fois le prix prévisionnel fixé et le contrat prévisionnel signé, il est prévu que l’acquéreur en VEFA fasse un dépôt de garantie.
Cette disposition n’est pas obligatoire. Cependant, elle est nécessaire pour prouver la bonne foi de l’acquéreur et mettre en confiance le promoteur.
Il se fait généralement soit chez le notaire, soit dans un établissement habileté à cet effet, soit sur un compte bancaire spécial ouvert au nom du réservataire.
Le montant du dépôt de garantie immobilier est limité proportionnellement au délai qui sépare le contrat de vente.
Ainsi, lorsque le contrat est prévue pour maximum un an, le coût à verser est estimé à 5 % du prix du logement.
Par contre, si le délai dépasse les 2 ans, le montant est estimé à seulement 2 %.
Les avantages de la vente en l’état futur d’achèvement
Les avantages de l’achat en VEFA sur plan sont nombreux pour l’acheteur sur plan.
D’abord, il a la possibilité d’investir dans le neuf sans devoir gérer les démarches relatives à l’achat du terrain et à la construction de l’immeuble.
En dehors du fait que les démarches administratives lui soient simplifiées, il a la possibilité d’acquérir un logement immobilier entièrement à son goût puisque la loi Elan du 23 novembre 2018 autorise l’acquéreur d’un bien en VEFA à se réserver : »l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même ».
De même, les garanties prévues par la loi et l’échelonnement des paiements sont autant d’avantages qui facilitent la tâche.
Au-delà de tout ceci se trouve la possibilité pour l’acquéreur de renoncer à son engagement.
Seulement, cette renonciation légale doit respecter des conditions bien déterminées.
Ainsi, dans la mesure où l’acheteur sur plan renonce à son engagement dans le délai de rétractation, aucun recours ne lui sera opposable.
De plus, lorsque l’engagement du bénéficiaire est soumis à l’obtention d’un financement d’un prêt (comme il en est souvent le cas avec le prêt à taux zéro), le bénéficiaire a le droit de renoncer à son engagement s’il n’obtient pas le crédit.
Il est de même dans l’hypothèse où le promoteur immobilier abandonne le projet pour des contraintes administratives ou des obstacles divers.
Le réservataire bénéficie dans ce cas d’une protection légale lui permettant de renoncer à son engagement sans dommages.
Ensuite, lorsque le contrat est rompu du fait du promoteur ou que le prix de vente excède finalement les 5 % du prix prévisionnel, le bénéficiaire a la possibilité d’user de son droit de renonciation.
Enfin, l’acquéreur peut renoncer au contrat lorsque les clauses de qualité prévues dans le contrat ne sont pas respectées.
Dans chacun des cas mentionnés, le dépôt de garantie initialement versé par l’acheteur doit lui être restitué dans les 3 mois.
La signature finale et la livraison des travaux
Après le contrat préliminaire, l’acte de vente définitif est un document qui matérialise la décision des parties au contrat.
Le notaire doit, pour ce faire, l’envoyer avec les annexes à l’acquéreur environ un mois avant sa signature.
À ce stade du projet immobilier, toutes les informations utiles doivent être partagées.
Les annexes composées des coupes, plans et indications de la surface de chaque pièce de logement doivent également être déposés chez le notaire.
Enfin, le règlement de copropriété doit être remis à l’acquéreur avant le contrat, afin qu’il ait le temps de l’examiner.
Enfin, le paiement, encadré s’échelonne comme suit :
| TABLEAU D’ÉCHELONNEMENT DES PAIEMENTS DU PRIX D’UN IMMEUBLE EN VEFA SELON
L’AVANCEMENT DU CHANTIER |
||
| ÉTAPE D’AVANCEMENT DES TRAVAUX | ÉCHELONNEMENT | CUMUL |
| Ouverture du chantier | 20 % | 20 % |
| Finition des fondations | 15 % | 35 % |
| Pose de la première dalle en béton | 20 % | 55 % |
| Murs en élévation | 10 % | 65 % |
| Hors d’eau | 5 % | 70 % |
| Menuiserie extérieure | 15 % | 85 % |
| Achèvement | 10 % | 95 % |
| Mise à disposition | 5 % | 100 % |
Notez que lorsque l’achat VEFA est financé par un prêt, le versement se fera au cours de l’évolution du chantier.
Au terme des travaux, le promoteur devra remettre les clés à l’acquéreur qui doit effectuer une visite des lieux suivie d’une vérification minutieuse des détails et consigner par écrit autant les défauts de conformités observés que les finitions manquées.
Dans la mesure où certains détails ou défauts échappent au preneur le premier jour de visite, il aura encore des délais pour pouvoir émettre des réserves.
Néanmoins, la livraison du chantier ne doit pas être confondue à la réception qui se déroule plutôt entre le constructeur et les différents entrepreneurs immobilier concernés par le projet.
Quelles sont les suretés dans la VEFA ?
Pour s’assurer de la bonne foi du vendeur, de la qualité des travaux et du respect des clauses de départs, plusieurs garanties sont accordées au preneur. On compte au rang de celles-ci :
- La garantie de parfait achèvement valable pour 12 mois ;
- La garantie de surface ;
- La garantie de l’isolation phonique ;
- La garantie biennale valable pour 24 mois ;
- La garantie décennale valable pour 10 ans et l’assurance dommages-ouvrage…
Lorsque malheureusement, le projet n’arrive pas à terme, l’acquéreur peut faire valoir soit la garantie de remboursement, soit la garantie financière.
Dans le premier cas, c’est le promoteur qui verse une caution à une structure financière qui s’engage à rembourser avec lui le prix de vente versé par l’acheteur sur plan, en cas de défauts.
Une fois remboursé, l’acquéreur ne peut plus demander la fin de la construction.
Dans le second cas, la banque, l’assurance ou une structure financière s’engage à achever la construction lorsqu’éventuellement, le constructeur ne mènerait pas les travaux à bout pour des raisons financières.
En cas de besoins de renseignements complémentaires sur la vente en l’état futur d’achèvement VEFA en immobilier, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.
