Acheter dans un immeuble en copropriété n’est pas une chose anodine. En effet, vous allez devenir copropriétaire, ce qui signifie que vous allez avoir des droits mais également des devoirs.
En outre, la définition de la copropriété est prévue par la loi du 10 juillet 1965 et elle encadre tout le régime afin que la vie entre les copropriétaires se passe de la manière la plus harmonieuse possible.
C’est pourquoi, avant d’acheter dans un immeuble en copropriété, il faut vérifier quelques points pour avoir toutes les informations en tête. Je vous explique tout dans ce guide dédié sur l’achat d’un immeuble en copropriété afin de devenir un copropriétaire heureux.
Sommaire
Quelle est la définition d’un immeuble en copropriété ?
La définition de la copropriété représente une organisation de la propriété répartie entre plusieurs lots et plusieurs copropriétaires. Quand on achète dans un immeuble en copropriété, on achète une partie privative et une quote-part de parties communes.
Le règlement et l’état descriptif de division seront chargés de répartir des modalité de répartition des parties communes entre les copropriétaires. Bien entendu, chaque copropriétaire a la jouissance exclusive de ses parties privatives.
Si la majorité des immeubles en copropriété sont des appartements, on parle alors de copropriété verticale, vous pouvez également acheter une maison individuelle soumise à la loi de 1965: il s’agit alors d’une copropriété horizontale.
Pour rappel, son statut est régie par la loi de 1965 et s’applique à tous les immeubles et groupes d’immeubles bâtis. Au sein d’un immeuble en copropriété, il existe des parties privatives (par exemple, votre logement individuel) et des parties communes (le garage à vélo, le local poubelle, la cage d’escalier, etc.).
Chaque copropriétaire détient sa partie privative (le lot dans l’immeuble en copropriété dont il est propriétaire) et une quote-part sur les parties communes, déterminée en fonction des tantièmes qu’il détient dans l’immeuble.
Bon à savoir : Chaque copropriétaire fait partie automatiquement et sans formalisme nécessaire du syndicat des copropriétaires. Enfin, un conseil syndical sera formé par le syndicat.
Que vérifier avant d’acheter dans un immeuble en copropriété ?
Il est important de vérifier les points suivants avant d’acheter un immeuble en copropriété :
- Le montant des charges de : en tant que copropriétaire, vous devrez vous acquitter des charges de copropriété. Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires à la hauteur de la quote-part détenue dans les parties communes. Le paiement se fait par provision lors de l’envoi des appels de fonds par le syndic, généralement tous les trimestres. En tant que futur acquéreur dans un immeuble en copropriété, l’une des premières questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier est donc naturellement le montant de ces dépenses courantes sur les deux ou trois dernières années. Cela vous permettra d’intégrer ces frais à votre budget courant.
- Le niveau des impayés dans la copropriété : il arrive que des copropriétaires défaillants ne paient pas leurs charges. Dès que plus d’un appel de fonds est dû par un copropriétaire, on considère qu’il y a un impayé. Un niveau élevé d’impayés peut être un signe de mauvaise gestion de la copropriété, il est donc important de se renseigner avant d’acheter en copropriété.
- Le mode de gestion choisi et l’investissement du syndic : conformément à la loi de 1965, un immeuble en copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété. Cependant, il existe deux modes de gestion : soit vous faites appel à un syndic professionnel, soit vous décidez d’internaliser la gestion de votre immeuble. C’est le syndic bénévole ou syndic coopératif.
Bon à savoir : Les modèles d’autogestion permettent de réaliser des économies pérennes sur les charges. En effet, en syndic professionnel, vous devez payer des honoraires pour un forfait de base assuré par le syndic. Des frais supplémentaires sont également facturés pour toute prestation additionnelle, comme par exemple la délivrance d’un état daté ou pré état daté, ce qui peut vite faire grimper la facture.
- Les travaux votés en assemblée générale : pour effectuer des travaux dans les parties communes de l’immeuble en copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Lors de votre visite, renseignez-vous sur les projets de travaux éventuellement votés lors des dernières assemblées générales. En effet, si des travaux sont votés, ce sera à vous, en tant que nouveau propriétaire, de financer la part des travaux qui vous revient. Pas toujours facile quand on vient de contracter un prêt immobilier !
Les documents à demander avant d’investir dans un immeuble en copropriété
La loi Alur est venue renforcer le droit d’information de l’acquéreur qui s’apprête à acheter un immeuble en copropriété. Ainsi, vous pouvez obtenir des informations sur le lot de copropriété et sur l’état de l’immeuble en général à deux moments de la transaction immobilière :
- Avant la signature du compromis de vente, le vendeur doit vous fournir le pré-état daté
- Avant la signature de l’acte authentique, le vendeur doit vous mettre à disposition l’état daté
Ces deux documents contiennent des informations financières sur l’immeuble. Il s’agit des données suivantes :
- Le montant des charges courantes prévues et non prévues dans le budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables
- Le niveau global des impayés dans la copropriété
- Le montant de la dette fournisseurs, le cas échéant
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, le cas échéant
- Toute autre somme dont peut être redevable le futur acquéreur
Prenez bien connaissance de ces informations avant de prendre votre décision. Vous pouvez également prendre contact avec le syndic et vous renseigner auprès des autres copropriétaires.
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La copropriété : quelles sont les contraintes ?
La vie dans un immeuble en copropriété, ce n’est pas anodine. Chaque jour, vous côtoyez les autres résidents de l’immeuble, qu’ils soient propriétaires occupants ou locataires. Il est donc important qu’il y ait une bonne ambiance pour pas que cela ne pèse sur votre moral.
Par ailleurs, vous devez respecter le règlement de copropriété. C’est une sorte de règlement intérieur qui détermine le fonctionnement et l’organisation de l’immeuble.
En particulier, le règlement encadre la destination de l’immeuble en copropriété et les règles de vie commune. Nous vous recommandons donc d’en prendre connaissance avant d’acheter un bien en copropriété.
En tant que copropriétaire, vous avez également des droits, dont celui de participer à l’assemblée générale annuelle. Lors de cette assemblée, sont présentées différentes résolutions à l’ordre du jour afin de discuter et de voter les futurs projets de l’immeuble en copropriété.
Même si cela peut paraître contraignant, il est important de participer aux assemblées générales pour être impliqué dans la vie de l’immeuble en copropriété et pouvoir agir sur les projets en cours.
Par exemple, si vous votez contre un projet de ravalement de façade mais que la résolution est néanmoins adoptée, vous pourrez demander un échelonnement des paiements.
Bon à savoir : Si vous souhaitez vous impliquer dans la vie de l’immeuble en copropriété et suivre de près les dossiers en cours, nous vous conseillons de vous présenter au conseil syndical. Le conseil syndical fait le relai entre le syndic professionnel ou bénévole et le syndicat des copropriétaires. En syndic coopératif, c’est lui qui gère directement, ce qui permet de recouvrer de la transparence et d’être plus efficient dans la résolution des problèmes quotidiens.
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Acheter dans un immeuble: vrai ou fausse bonne idée ?
En somme, investir dans un immeuble en copropriété peut avoir de réels atouts. En effet, ces immeubles se situent généralement dans des zones bien desservies par les infrastructures. Selon les travaux effectués et les projets menés dans l’immeuble, votre bien peut être réévalué chaque année.
Par exemple, après un ravalement de façade, vous bénéficierez d’une grande plus-value sur votre bien à la revente.
En revanche, avant d’acheter, il faut bien étudier les informations financières, regarder les travaux récemment menés, l’état général de l’immeuble en copropriété et la qualité de gestion afin de faire le bon choix.
