Vous êtes acquéreur et vous avez trouvé votre futur logement neuf sur plan et celui-ci n’est pas sorti de terre. Vous allez devoir signer un contrat de réservation afin de pouvoir le réserver.
S’il est vrai que les frais de notaire seront réduit car il s’agit d’u achat dans le neuf, la signature d’un contrat de réservation VEFA vous engage de la même manière qu’un compromis de vente.
Découvrons la définition d’un tel document.
Sommaire
Comprendre le contrat de réservation en immobilier
Le contrat de réservation en Vente à l’Etat Futur d’Achèvement VEFA est un accord de volonté préliminaire entre deux parties, notamment : le réservataire et le réservant.
Le réservant est le promoteur ou le constructeur du logement. Le réservataire est celui qui entend acheter à construire.
Le contrat de réservation en immobilier est donc un accord de volonté par lequel le constructeur s’engage à réserver au profit du réservataire un appartement futur.
Pour l’acquéreur, cet achat en VEFA permet au promoteur immobilier de s’assurer que le logement à construire trouvera un preneur. Cela lui permet aussi de trouver le financement immobilier pour rendre son projet de construction rentable.
Quant au réservataire, il lui permet d’acheter un bien qui correspond à ses attentes en termes d’emplacement et de caractéristiques.
Le montant des frais de notaire dans le neuf
A contrario de l’ancien où les frais sont de l’ordre de 7 à 8 % du prix de la transaction, dans le cadre d’un achat dans le neuf, vous payerez seulement 2 à 3 %.
Bien qu’il s’agisse d’une réduction de frais de notaire, ils comprennent une majorité de taxe dont voici le détail :
- Les frais d’hypothèque
- Les droits d’enregistrement
- Les taxes qui vont aux collectivités locales
C’est toujours à l’acheteur de payer ces frais de notaire sauf accord des parties.
La signature d’un contrat de réservation VEFA
Avant de réserver un logement sur plan qui répond à vos attentes d’acquéreur, vous devez chercher à comprendre et vous approprier les critères et conditions légaux pour acheter sans conséquences dommageables votre appartement.
Doit-on faire un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais fortement conseiller pour la signature de votre contrat de réservation.
En effet, c’est ce dépôt de garantie qui vous offre la possibilité de convaincre le professionnel à signer un VEFA avec vous.
Aucun promoteur ou constructeur ne signera avec un acquéreur dès lors que cette condition préalable n’est pas remplie.
Il peut être fait chez un notaire ou dans une banque. Dans ce cadre, un compte spécial est ouvert et le montant de la garantie y est déposé en votre nom. Toutefois, la somme à déposer en garantie n’est pas identique pour tous les contrats de réservation.
Elle varie en fonction du logement et du délai de construction immobilière surtout. En général, vous aurez à payer :
- 5% du prix de vente, si l’achèvement des travaux est de moins d’un an ;
- 2% du prix de vente du bien, si le délai d’achèvement des travaux et livraison est compris entre un (01) et deux (02) ans.
Le délai est à compter à partir de la date de la signature.
Existe-t-il un formalisme exigé pour le contrat de réservation immobilier ?
Généralement, il existe deux possibilités pour conclure un contrat. Vous pouvez le faire soit verbalement, soit par écrit.
Dans le neuf, il n’y a pas de droit d’option pour l’acquéreur. Le contrat doit être rédigé par écrit.
Aucun contrat verbal n’est donc admis au titre de la réservation VEFA préliminaire. En ce sens, tout contrat de réservation passé verbalement est nul.
C’est pourquoi, si vous souhaitez procéder à une réservation, vous devez impérativement veiller à ce que l’accord soit écrit.
Par contre, vous n’avez pas forcément besoin de signer devant un notaire. Par un simple acte sous seing privé, ce document immobilier peut-être conclu avec n’importe quel promoteur.
Suivant les dispositions du Code général des impôts, il n’est pas non plus nécessaire de procéder à l’enregistrement de votre contrat.
Que doit comporter le contrat de réservation en VEFA ?
Comme tout contrat, il y a lieu de respecter un minimum de règles pour que l’acte soit valide pour l’acquéreur.
Dans ce sens, il existe des mentions obligatoires qui doivent figurer sur le document. Cela est nécessaire pour que le contrat de réservation immobilier soit valide, produise ses effets entre les parties et soit opposable aux tiers.
Ces mentions obligatoires tiennent :
- A la qualité des parties ;
- Au logement objet du contrat ;
- Aux termes et conditions de vente et résiliation convenues entre les parties.
- Rappelons-le, par le contrat de réservation en VEFA, vous réservez simplement un bien et n’êtes pas tenu de l’acheter. Ainsi, il est tenu de vous restituer la somme d’argent que vous avez déposé. Cependant, le remboursement obéit à des conditions prévues par le législateur.
Le contrat de réservation est-il obligatoire pour acheter un logement ?
Ce document ne fait pas office de contrat de vente d’immeuble futur.
C’est d’ailleurs pourquoi le Code de la construction et de l’habitation a prévu que le contrat de réservation doit mentionner la date de réitération de l’acte sous peine de nullité.
Du moment où le contrat de réservation est un avant-contrat aussi appelé préliminaire, vous n’êtes pas obligé de le conclure en tant qu’acquéreur. Aucune règlementation générale ou spéciale ne vous impose de passer obligatoirement par cet acte.
Vous pouvez donc passer cette étape et signer directement un acte authentique chez le notaire. Sur la qualité des parties, il doit indiquer l’identité de chaque partie, réservant et réservataire.
Il doit préciser les coordonnées ou adresses de chacune d’elles. Par rapport à l’appartement, le contrat doit indiquer sa situation, le lotissement, la superficie, le nombre de pièces, les équipements des parties privatives et autres détails techniques.
Si le logement fait partie d’un grand immeuble, l’indication au sein de l’immeuble doit aussi être précisée dans le contrat.
Cela est nécessaire pour lever toute équivoque sur l’appartement objet du contrat passé entre les parties.
Par ailleurs, le Code de la construction et de l’habitation a prévu que le contrat est nul dès lors qu’il n’y est pas indiqué le prix de vente prévisionnel.
Le contrat subit le même sort s’il n’y est pas mentionné les prêts que le réservataire peut obtenir du réservant.
Le contrat de réservation en VEFA est un avant-contrat préliminaire et non un contrat de vente. C’est pourquoi la loi prévoit aussi qu’il est nul s’il ne mentionne pas la date à laquelle la vente sera conclue.
Ainsi, le délai dans lequel les travaux seront réalisés doit être mentionné. En outre, il doit préciser les conditions dans lesquelles le réservataire ou l’acquéreur peut renoncer à l’achat et récupérer son dépôt de garantie.
Les effets attachés au contrat de réservation
Le contrat de réservation en VEFA qui est régulièrement conclu entre les parties produit ses effets à l’égard de ces dernières et de toute autre personne.
C’est dire que le réservataire acquiert la possibilité d’acheter le logement neuf dès l’achèvement des travaux.
Tant qu’il n’aura pas renoncé à ce droit d’achat, le promoteur ne peut pas vendre à une autre personne. Cependant, il y a des conditions qui peuvent pousser le réservataire à ne plus vouloir acheter le logement.
Quelles obligations après la signature ?
En signant le contrat de réservation immobilier, vous réservez un appartement. Dans ce cadre, vous payez une garantie.
De plus, vous devez répondre aux appels de fonds du promoteur. Il existe des proportions de sommes d’argent que vous pouvez lui verser à chaque étape de la construction du logement futur.
Par exemple, à l’étape des fondations, vous pouvez verser 35% du prix. Lors de la mise hors d’eau, vous verserez également la même proportion du prix de vente.
Vous paierez 25% à l’achèvement des travaux et livraison et 5% quand vous recevrez les clés.
Puis-je annuler l’achat du logement à construire ?
En signant un contrat de réservation VEFA, vous réservez simplement un logement. Dans ce sens, vous avez la latitude de renoncer à l’achat.
En effet, il est possible qu’après la signature, vous rencontriez des difficultés qui sont de nature à ne pas rendre votre trésorerie favorable à une acquisition.
Dans ce sens, la loi accorde au réservataire et à l ‘acquéreur un droit de rétractation. C’est dire qu’il peut renoncer à la vente.
Cependant, la rétractation doit intervenir au plus dans un délai de dix (10) jours à compter de la signature du contrat VEFA. La notification de rétraction au promoteur doit se faire par écrit.
Précisément, le réservataire doit procéder à la notification par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut tout aussi remettre la lettre de notification directement et prendre un récépissé.
Lorsque cette formalité est remplie, le promoteur ne peut rien contre vous et est tenu d’accepter votre rétractation.
Lorsque la notification de la rétractation en immobilier intervient hors des dix (10) jours, il ne peut tout aussi rien contre vous. Cependant, il n’est plus tenu de vous rembourser la garantie que vous aviez déposée au départ.
Puis-je récupérer mon dépôt de garantie ?
Rappelons-le, par le contrat de réservation en VEFA, vous réservez simplement un bien et n’êtes pas tenu de l’acheter.
Ainsi, le promoteur est tenu de vous restituer la somme d’argent que vous avez déposé. Cependant, le remboursement obéit à des conditions prévues par le législateur.
En gros, vous récupérerez votre dépôt de garantie si :
- Vous respectez dix (10) jours pour vous rétracter ;
- Le prix final de vente du logement est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel mentionné ;
- Votre demande de prêt auprès de la banque est rejetée ;
- Le promoteur ne respecte pas le délai d’achèvement des travaux ;
- Le logement n’est pas conforme à la description qui avait été faite dans le contrat de réservation.
