Un avenant au compromis de vente immobilier est une démarche juridique qui vous permettra de modifier des conditions dans le contrat.
L’acquisition d’un bien peut rapidement devenir un pire cauchemar si les parties concernées ne comprennent pas les démarches administratives et légales qui s’y prêtent.
L’une des principales étapes dans une transaction immobilière est la l’établissement du compromis de vente.
Traditionnellement, ce contrat signé par les parties avant l’acte authentique est considéré comme irréversible.
Selon la loi, aucune des parties concernées ne doit renoncer après la signature. Le cas échéant, la seconde peut l’assigner devant le juge.
Or, il est bien possible de constater des incohérences entre le bien immobilier proposé et les informations.
Que faire donc dans ce cas en droit ?
La seule solution est de modifier le contrat, ce qui n’est possible qu’avec un avenant au compromis de vente.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un avenant au compromis de vente immobilier ?
En un mot, c’est un acte juridique permettant la modification d’un compromis de vente immobilière.
Très souvent, lors des opérations d’achat de bien commence par la signature d’un avant contrat ou d’une promesse.
Même si l’un comme l’autre ces deux contrats permettent aux signataires de définir légalement les conditions suspensives et les clauses de la vente avant la finalisation de la transaction, ils ne riment pas à la même chose.
La subtilité entre les deux formes d’avant-contrat se trouve dans la liberté de l’acquéreur à renoncer ou non à la vente.
Nous vous donnerons plus de détails sur la nuance entre le compromis et la promesse en immobilier un peu plus bas.
En droit, la principale raison d’être d’un avenant au compromis de vente réside dans le fait qu’après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur ou le vendeur peuvent faire face à des incohérences ou des imprévus remettant en cause ses termes.
L’avenant est une solution pour rectifier les irrégularités découvertes.
Rappel sur la promesse
Le compromis, bien que très semblable à la promesse de vente, présente une grande différence.
Il se distingue en effet par la responsabilité partagée qu’il incombe aux deux parties signataires.
Juridiquement, le compromis vaut la vente, c’est-à-dire qu’une fois engagés et le délai de rétractation immobilier et des conditions expirées, aucune des parties n’a plus le droit de renoncer à la vente sous peine de se voir obligée par une convocation de l’autre partie.
L’autre particularité, le compromis de vente ne requiert pas l’enregistrement fiscal ni forcément un acte notarié devant le notaire.
Ce dernier est quand même préférable pour faciliter les choses plus tard en cas de conflit.
Pourquoi se faire accompagner par une agence immobilière dans sa transaction immobilière ?
Vous avez constaté une modification substantielle sur un bien immobilier pouvant remettre en cause l’achat de celui-ci ? Alors, pour établir convenablement l’avenant au compromis de vente et pour que celui-ci se déroule convenablement, faites-vous assister par une agence immobilière.
Alors, de quoi s’occupe une agence immobilière ? Ce professionnel de l’immobilier est compétent pour vous accompagner dans la rédaction de l’avant-contrat : compromis de vente, promesse de vente, avenant au compromis, etc.
En optant pour l’intervention d’une agence immobilière, la sécurité de votre document est garantie. Le professionnel sait ce qu’il faut mettre et ce qu’il ne faut pas dans l’avant-contrat. Il agit pour défendre vos intérêts.
L’agence immobilière peut vous proposer une prestation plus complète dans le cadre d’un achat immobilier. Elle peut intervenir en amont, depuis la recherche du bien. Sa connaissance du marché de l’immobilier lui permet de dénicher le bien qui vous convient et de négocier son prix auprès du vendeur.
Elle est en mesure de vous épauler dans l’établissement du compromis, dans la réalisation des démarches administratives jusqu’à la réalisation finale des transactions.
Peut également lui être confiée, l’estimation du coût d’un bien immobilier, l’étude du marché dans le cadre d’un investissement immobilier, la vente d’un bien immobilier, etc.
Quand demander un avenant au compromis de vente ?
De nombreuses raisons peuvent pousser à la demande d’un avenant au compromis de vente immobilier pour sa prorogation en droit.
Généralement, cet acte est réalisé lorsque l’acquéreur constate après l’établissement de l’avant-contrat de vente la nécessité de travaux non prévus, de changement du prix du bien, des problèmes administratifs importants, des vices cachés, etc.
Dans tous les cas, il est important de définir précisément la nature des modifications. L’avenant peut en effet aider à modifier plusieurs points et un certain délai de rétractation.
L’importance du changement déterminera la nécessité d’un avenant.
On parlera d’une modification d’éléments substantielles s’il s’agit d’un changement profond. Un changement mineur sera considéré comme non substantiels.
Il convient de savoir ce que renferme chacune de ces deux types de modifications.
Les éléments d’une modification substantiel
Il est ici question d’un élément pouvant remettre en cause la vente du bien.
Les éléments substantiels entrainent toujours un avenant au compromis. Il s’agit en fait d’un facteur clé du consentement de l’acquéreur.
Comme éléments substantiels, il y a :
- Le changement du coût du bien ;
- L’existence de litige avec procès en cours ;
- La non-conformité du bien aux règles d’urbanisme ou au règlement de copropriété ;
- La présence d’amiante ou d’autres substances nocives ;
- La modification de la composition ou de la structure du bien
- La découverte de servitude etc…
Vous devrez effectuer un avenant au compromis de vente à la découverte d’un élément. C’est l’ultime moyen de remettre la pendule à l’heure.
Les éléments non substantiel
Les éléments non substantielles à l’opposé des premiers n’engagent pas le consentement de l’acquéreur. Ils sont d’ailleurs par définition sans conséquence sur son engagement.
La modification non substantielle intervient généralement en cas de demande de rallongement de délai par l’acquéreur pour un déblocage de fonds ou un permis de construire.
Très souvent, l’achat de bien nécessite un prêt.
Les démarches pour l’obtention peuvent prendre plus de temps que prévu. D’un autre côté, il peut être question d’un permis de construire qui tarde à sortir.
Dans tous les cas, il est nécessaire d’intégrer les nouveaux délais afin de garantir la vente. Il n’y a donc pas besoin d’un avenant de promesse de vente dans ces cas.
Il n’y a cependant aucun problème quant au rallongement des délais et prorogation pour un retard de financement ou de sortie de permis de construire si les deux parties sont d’accord.
Il faut quand même se montrer prévenant en allongeant également le délai d’une clause suspensive et de l’acte définitif de vente.
Que faire pour bénéficier d’un avenant au compromis de vente ?
Si au vu des modifications vous devez obligatoirement établir un avenant au compromis de vente, il vous faut alors prendre le soin de notifier à nouveau.
Pour faire simple, vous devez simplement communiquer officiellement au notaire et à l’autre partie les articles constatées dans la promesse.
En droit, cela marque le début du compte à rebours d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours.
L’acheteur est en plein droit de renoncer dans cette période de délai de rétractation sans être contraint à justifier le motif.
Il est important d’avoir recours à un notaire pour profiter d’un avenant au compromis de vente. L’expertise de celui-ci vous sera précieuse pour la conformité du document.
Attention ! Un avenant de promesse de vente n’est pas possible sans l’accord des deux parties.
La preuve, ils doivent tous cosigner une copie écrite de l’avenant au compromis de vente, sans quoi l’acte sera invalidé. Leur signature expliquera leur accord sur les modifications apportées.
Consignes pour la rédaction de l’avenant de promesse
Il n’existe certes pas un format standardisé pour la conception de l’avenant. Toutefois, cette absence d’exigence de forme ne rime pas avec liberté de rédaction.
La présence de certaines informations dans le document est obligatoire. Il s’agit des :
- Clauses du contrat révisé ;
- Avenants précédents le cas échéant ;
- Termes rectifiés, changés, supprimés ou ajoutés ;
- Clause inchangée
Un avenant de promesse immobilier doit bien entendu commencer par le renseignement de l’identité des deux parties signataires. Une fois encore nous vous recommandons de confier la rédaction à votre notaire.
Celui-ci peut vous facturer environ 150 à 300 € en guise de frais de modèle.
Dans un commun accord, les parties peuvent décider de signer l’avenant sous seing privé ou dans une agence immobilière ou une société d’avocat. La signature est généralement gratuite avec cette option.
La nécessité de faire un avenant au compromis de vente
Vous n’avez aucunement besoin d’arriver à ce stade si des articles se font voir après la signature.
Toutefois, cette décision doit être unanime. Aussi, il faudra considérer ce que disent les termes du contrat dans de telles situations. À propos, ce sont les clauses de suspension préétablies qu’il faut consulter.
En effet, il existe de nombreuses conditions suspensives qui sont généralement insérées et qui peuvent entrainer la remise en cause de la vente d’un bien immobilier.
Ce dernier peut prévoir qu’en cas de refus d’accord de crédit, la vente peut être annulée.
Il peut aussi être question d’une autre transaction immobilière pour l’achat du bien immobilier.
L’échec de la vente peut remettre en cause la finalisation de l’achat de la maison.
Mieux, en droit, il existe également d’autres conditions suspensives qui sont en même temps des éléments de la modification substantielle. Il s’agit entre autres de :
- La découverte de substances dangereuses dans l’immeuble ;
- La découverte postérieure de l’existence de servitudes ;
- La non-réalisation des travaux prévus etc…
Face à un élément d’une clause suspensive, l’acquéreur peut simplement renoncer à l’acquisition du bien conformément aux termes dans un délai. Néanmoins, il peut décider de trouver un terrain d’entente amiable avec le vendeur.
Conclusion
En guise de conclusion, retenez simplement que la demande d’un avenant au compromis de vente peut devenir nécessaire si de nouvelles informations viennent à apporter de modification au contrat de vente préalablement signé.
Cependant, il faut avant toute rédaction distinguer le caractère de la modification apportée, c’est-à-dire voir s’il s’agit d’éléments substantielles ou non.
Le cas échéant, sachez que cela entrainera un délai de rétractation supplémentaire de 10 jours.
Aussi, les deux parties concernées doivent cosigner l’avenant de promesse avant qu’il ne soit valable. La signature peut se faire chez le notaire, c’est un élément important.
Par ailleurs, l’avenant au compromis de vente n’est pas une obligation. Vous pouvez vous en tenir aux termes du contrat, c’est-à-dire aux conditions suspensives.
