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Vendeur

Comment bien estimer la valeur d’une maison ?

Par 28 septembre 2022octobre 10th, 2022Aucun commentaire

Avenant au compromis de vente

Vous êtes propriétaire et vous comptez vendre votre bien immobilier ? Vous aurez nécessairement besoin de l’accompagnement d’un professionnel pour l’estimation de votre propriété. En effet, en tant que propriétaire, les souvenirs et le poids de chaque instant particulier passé dans votre maison peuvent influencer vos jugements et biaiser vos critères d’estimation de la valeur de votre bien. Pour partir sur des critères objectifs afin de mieux mettre en valeur votre bien immobilier, nous vous recommandons de recourir au service d’une agence immobilière.

La réalisation de l’estimation du bien immobilier par soi-même

Dans le cas d’une succession, d’un divorce ou d’une vente, il convient de faire une estimation immobilière du bien avant la cession. Ainsi, si vous êtes un propriétaire averti, vous pouvez procéder à l’estimation de la valeur du bien par vous-même. Seulement, cette démarche n’est pas sans risque. D’une part, la vente d’un bien immobilier nécessite un investissement à temps plein. D’autre part, cette tâche peut paraitre très stressante et émouvante pour le propriétaire qui pourrait partir sur des critères de vente peu objectifs, voire entièrement erronés. Il est donc important de faire preuve de réalisme et de neutralité au cours de cet exercice. Pour cela, il faudra :

  • Prendre du recul ;
  • Se détacher de vos émotions ;
  • Mettre de côté vos sentiments ;
  • Essayer de se mettre à la place de l’acheteur…

Prendre en compte les atouts et les points négatifs de la maison au cours de l’estimation

Pour déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier, il vous faudra relever et mettre en avant les atouts qu’il présente. Faites le tour de la propriété en observant délicatement chaque coin et recoin. Ensuite, faites une liste des détails qui constituent des avantages, notamment la situation géographique du bien, les avantages qu’offre le jardin, le nombre de pièces disponibles, etc. Se remémorer les bons commentaires de vos proches et visiteurs sur votre maison peut également vous aider à mieux structurer les choses. Après cette étape, il vous faudra passer à l’épreuve la moins facile, celle de relever les points négatifs. Vous devez cette fois-ci suivre la même procédure en vous mettant dans la peau de l’acheteur.

La réalisation de l’estimation de votre bien immobilier par un professionnel

Le professionnel part d’éléments épars pour réaliser son estimation de sorte à ne léser ni l’acheteur ni le vendeur. Pour ce faire, il prendra en compte des détails tels que :

  • La qualité du bien (bien de haut standing)
  • La situation du bien à l’étage ou au rez-de-chaussée
  • La présence d’un ascenseur ;
  • Le type de garage ;
  • Le type de chauffage…

Grâce à son expertise et à son expérience dans le domaine, un professionnel du secteur saura faire une évaluation juste de votre bien afin de mieux estimer sa valeur. De même il sera entièrement neutre dans l’exécution de sa tâche puisqu’il est supposé être émotionnellement détaché du bien. Il pourra effectuer de meilleurs calculs en prenant en compte ses honoraires, les frais du notaire et les taxes fiscales. Pour finir, le professionnel sera plus à même de trouver le meilleur outil d’estimation tel que Notaviz ou la base DVF et en faire un bon usage.

Comment estimer la nue-propriété ?

Dans le cas d’une donation ou d’une succession d’un bien dont la pleine propriété a été démembrée, sa valeur doit être répartie entre l’usufruitier et les nu-propriétaires.

Cette répartition répond à un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Pour investir en nue-propriété, un outil bien pratique a été développé et mis en ligne sur le site du service public. Pour l’utiliser, vous devez saisir le montant de la valeur du bien à répartir et l’âge de l’usufruitier.

Vous obtenez ensuite un résultat de quatre valeurs :

  • L’usufruit en pourcentage de la valeur du bien
  • La valeur fiscale de l’usufruit
  • La nue-propriété en pourcentage de la valeur du bien
  • La valeur fiscale de la nue-propriété

Par exemple, si le montant à répartir est de 200 000 € et que l’âge de l’usufruitier est de 45 ans, vous obtenez les résultats suivants : l’usufruit correspond à 60 % de la valeur du bien, soit une valeur fiscale de 120 000 €. Quant à la nue-propriété, elle correspond à 40 % de la valeur du bien, soit 80 000€. Attention, ce simulateur fonctionne en cas d’usufruit viager (à vie) et non pas temporaire.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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