Dissocier la propriété du foncier du bâti immobilier, voilà la définition du bail réel solidaire, aussi appelé BRS, introduit par la loi Alur dans le code de l’urbanisme.
Face à la monté des prix, pour permettre de donner accès à la propriété à des personnes aux revenus modestes et limiter le surendettement, le législateur créé le bail réel solidaire et les organismes fonciers ( OFS ).
Quelles est sa définition ? Qui peut contracter un BRS pour un logement et quels sont les avantages ?
Sommaire
La définition du bail réel solidaire ou BRS
Afin de lutter contre la spéculation immobilière des logements, l’accession pour un logement dans de mauvaises conditions et le surendettement, le secret du bail réel solidaire réside en la dissociation longue du bâti et du foncier.
Le BRS est un contrat juridique qui permet de louer un terrain ou une partie dans le but de réaliser une opération d’accession sociale tout en étant propriétaire de sa résidence principale.
Il permettra à son acheteur d’avoir sa maison tout en louant le terrain à un organisme de foncier solidaire, également appelé OFS.
Comme l’explique très bien le site arcadepromotion.com, dans le cadre du BRS, il vous cède les droits réels immobiliers et vous pourrez alors être propriétaire de votre logement à titre de résidence principale ou mettre en location dans certains cas.
Créé en 2016 suite à la loi Alur du 24 mars 2014, le BRS est un dispositif d’accession, sous réserve de ressources, qui vous permettra de devenir propriétaire de votre bien immobilier mais pas du foncier.
Le BRS s’adresse aux ménages sous conditions de rentrées et vous permettra d’accéder à la propriété de logements pour environ 40 % de moins qu’un achat classique puisque vous ferez l’économie.
Un organisme foncier achète le terrain, choisira un intermédiaire afin de réaliser la construction du logement et la commercialisation des biens immobiliers et enfin gèrera la revente.
En échange, vous serez redevable auprès de l’OFS, d’une modique redevance au titre de l’occupation du sol.
La durée d’un bail réel solidaire se situe entre 18 et 99 ans.
Les avantages du bail réel solidaire BRS pour les logements
Le principal avantage du BRS, c’est que même avec des salaires modestes, il vous permettra de devenir propriétaire d’un bien immobilier.
Vous ferez en effet une économie d’environ 30 % puisque le foncier restera à l’OFS.
Autre avantage, le prix de cession est plafonné, ce qui vous permettra d’accéder à la propriété de manière plus confortable, tout en limitant votre surendettement.
De plus, le BRS vous permettra de bénéficier d’un logement neuf avec les dernières normes, de la TVA à taux réduit et des possibilités de financement avec le PTZ.
Enfin, contracter vous permettra une réduction de 30 % sur la taxe foncière dans certaines zones.
Les conditions pour être éligible au bail réel solidaire
Afin de pouvoir contracter un BRS, plusieurs critères doivent être réunis. En effet, tout d’abord vous devrez respecter un plafond de ressources que vous trouverez ci-dessous.
Ensuite, afin de pouvoir faire un bail réel solidaire, l’acquisition doit représenter votre résidence principale.
Enfin, vous devrez verser une redevance à l’OFS, propriétaire du terrain au titre de la gestion et des charges.
Par ailleurs, rien ne vous empêche de revendre le bien immobilier avec une plus-value qui sera encadrée par l’OFS.
En revanche, votre futur acheteur devra remplir les mêmes conditions de ressources afin d’avoir le droit à cette propriété.
Ces mesures servent à limiter la spéculation immobilière des logements.
Qu’est-ce qu’un organisme foncier OFS ?
Si la loi Alur du 24 mars 2014 a introduit le bail réel solidaire appelé communément BRS dans le code de l’urbanisme, elle a également inséré les OFS qui sont chargé d’acheter un et de gérer des terrains déjà construits ou pas avec un logement.
Ces organismes sans but lucratif et à vocation sociale sont gérées par le préfet et créées à l’initiative des coopératives HLM, des établissements publics fonciers et des collectivités locales.
Ils possèdent le foncier tout en rendant possible l’acquisition du bâti à un acquéreur.
Étant propriétaire du terrain, ils vous remettront vos quittances au titre de la redevance que vous leur aurez payée.
Enfin, ils vous accompagneront dans tout le processus d’acquisition du bâti, de signature du BRS et en cas de revente ou transmission de votre patrimoine.
Le déroulement du BRS pour un logement
Le déroulement d’un bail réel solidaire est le suivant. Tout d’abord, l’organisme foncier solidaire achète des terrains afin de constituer un parc social.
Ensuite, il contracte des BRS avec des preneurs sous conditions et charge une coopérative HLM de réaliser le projet de construction et de commercialisation.
Par ailleurs, il vérifie également que les dispositions du BRS soient respectées.
Une fois le logement à vous, le preneur s’acquittera de son prêt immobilier concernant son achat et de sa redevance auprès de l’OFS pour les frais et la gestion.
Afin de lutter contre la monté des prix et la spéculation des logements, cette redevance reste en général modique.
Une des missions est également d’encadrer la vente car le prix est plafonné et le preneur doit respecter certaines conditions de ressources.
Enfin, dans un bail réel solidaire est censé garantir le rachat au profit de l’acheteur l’accompagne tout au long du processus.
Vu l’aide à la propriété que représente le bail réel solidaire, les OFS se multiplient un peu partout sur le territoire.
Est-ce que je peux revendre mon bien immobilier avec un BRS ?
La question est légitime : comment vendre mon bien immobilier sachant que je ne suis pas propriétaire ?
Vous avez tout à fait le droit de vendre votre bien, mais la vente sera encadrée par l’OFS afin de déterminer le prix et vos futurs acheteurs devront également répondre aux conditions.
Cet encadrement autour du bail réel solidaire servira à limiter la flambée des prix immobiliers dans les grandes villes et limitera la spéculation.
Ces dispositions dans le BRS sont également de mise en cas de succession.
En effet, si votre conjoint survivant et vos héritiers sont éligibles et souhaitent rester dans le logement au moment du décès, ils pourront rester dans les lieux et le BRS sera automatiquement renouvelée.
En revanche, si vos héritiers ne sont pas éligibles aux conditions du bail réel solidaire, ils devront revendre le logement à une famille éligible dans un délai d’un an.
Si vous ne respectez pas les dispositions du BRS, il aura le droit de résilier le bail de location.
Les règles du droit de vote en copropriété et bail réel solidaire
Les articles 214 et 216 de la loi Elan sont venus préciser, dans le bail les modalités et les droits de vote en copropriété dans le bail réel solidaire. Depuis cette loi, un bail BRS est considéré comme une vente et le preneur est normalement remplacé par le bailleur.
En revanche, l’acheteur, dans le bail réel solidaire, aura le droit de voter aux assemblées générales des copropriétaires sauf pour les décisions suivantes:
- Les travaux de transformation des logements, addition et amélioration
- Les actes de disposition et d’acquisition
- Les actes de disposition sur les parties communes ou droits accessoires
- La modification du règlement quand il concerne
- Le règlement de copropriété des parties communes
De plus, si les deux parties (le preneur et le bailleur) peuvent assister aux assemblées générales et donner leurs avis sur les résolutions pour lesquelles elles n’ont le droit de voter, le bailleur pourra contester les décisions prises pour lesquelles il dispose du droit de vote.
En revanche, aucun charge du logement ne peuvent être appelées au bailleur, et ce même pour les résolutions où il dispose du droit de vote.
Enfin, si dans un immeuble en copropriété, où la totalité des appartements sont soumis au BRS auprès de la même société foncière, les titulaires des baux réels solidaires délèguent au syndicat des copropriétaires la gestion de leurs droits indivis en complément de ses missions.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la définition du bail réel solidaire ou BRS en immobilier, je vous invite à cliquer sur le premier lien de l’article.
