Obligatoire lors de la vente ou de la location de votre bien immobilier, le diagnostic de performance énergétique ou DPE vous renseignera sur les capacités thermiques de votre logement et ses émissions de CO².
Ce bilan d’une habitation permet d’étiqueter les logements, de vous informer sur les caractéristiques énergétiques du bâtiment mais aussi sur les émanations de gaz à effet de serre.
Ayant aujourd’hui qu’un rôle informatif et non engageant pour le diagnostiqueur, le DPE sera à partir du 1er juillet 2021 l’instrument pour lutter contre les habitations énergivores et très polluantes.
La promulgation de la loi Elan le 23 novembre 2018 change la donne en rendant le diagnostic de performance énergétique opposable.
De ce fait, les acquéreurs ou les locataires auront la possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’écart important entre le rapport de diagnostic de performance énergétique et la réalité.
Le point sur le diagnostic de performance énergétique du bâtiment, le concept de valeur verte et les changements prévus pour le 1er juillet 2021 pour les logements.
Sommaire
Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique aussi appelé DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur le niveau d’isolation thermique du bâtiment.
Sur la base de sa performance, il donne des estimations chiffrées annuelles des charges prévisionnelles liées au chauffage et à la climatisation, les frais énergétiques pour l’eau chaude sanitaire.
Grâce à l’étiquette énergie du logement, classée de A à G, le DPE indique la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement diagnostiqué.
Parallèlement, le DPE mentionne les préconisations, les mesures à adopter et les travaux indispensables pour accroitre les capacités de ce dernier.
Obligatoire et avec une durée de validité de 10 ans, il doit être présent dans le dossier de diagnostics techniques remis au locataire ou à l’acheteur.
Il fait partie des éléments de décision. Le gouvernement exige en effet que les particuliers puissent connaître les particularités d’un logement avant de décider d’y habiter.
Le diagnostic de performance énergétique démontre que cette décision est lourde de conséquences car chacun devra en assumer les dépenses énergétiques de son habitation ainsi que la pollution liée aux émissions de CO².
Le diagnostic de performance énergétique des logements renseigne sur le taux d’émission de gaz à effet de serre.
Annexé à la promesse de vente ou au bail de location, il vous permettra de choisir votre nouveau logement en ayant un aperçu des dépenses énergétiques que vous aurez à supporter.
Chaque locataire ou acheteur pourra prendre une décision en fonction de ce rapport et des autres diagnostics immobiliers des bâtiments.
Avoir un diagnostic de performance énergétique d’une habitation est primordial au moment de prendre sa décision d’achat car la différence de production d’énergie peut être importante entre deux logements et cette différence aura un impact direct sur l’environnement et votre portefeuille.
Le diagnostic de performance énergétique varie notamment selon le mode de chauffage, la méthode de production de l’eau chaude, la superficie du logement, son orientation ainsi que les matériaux choisis pour la construction du bien.
De plus, le DPE doit mentionner la consommation d’énergie estimée sur une année.
Réglementé, le diagnostic de performance énergétique doit suivre une certaine procédure. Le contenu est également fixé par décret afin que les locataires et les acheteurs soient bien informés.
Le résultat doit mentionner le niveau d’énergie du logement grâce à une note située entre A et G ainsi que son étiquette énergie colorée qui permet de distinguer les différents types de biens :
- L’étiquette énergie mentionne la consommation annuelle estimée du logement. Une note entre A et G est attribuée à chaque logement. A correspond à une consommation inférieure à 51 kWh, tandis que G correspond à une plus de 450 kWh.
- L’étiquette climat indique l’impact du bien sur l’environnement des bâtiments au travers des émissions à effet de serre
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Quel est le rôle du diagnostic de performance énergétique DPE des bâtiments ?
Le diagnostic de performance énergétique vise avant tout à informer sur l’état des caractéristiques énergétiques d’un logement.
Le DPE offre donc une visibilité sur la consommation qui peut être attendue par le nouvel occupant. Avant de choisir un nouveau logement, il pourra savoir quelles seront ses dépenses liées à l’énergie.
Son rôle est également de sensibiliser sur l’impact de l’habitat sur l’environnement.
Désormais, les particuliers peuvent décider de leur niveau d’émission de gaz à effet de serre. Ils peuvent donc choisir le logement le moins polluant ou effectuer des travaux si nécessaire.
Le diagnostic de performance énergétique possède également un aspect pédagogique puisqu’il met l’accent sur les gestes à adopter au quotidien pour réduire votre consommation d’énergie des logements.
Fermer les volets pour limiter le chauffage ou la climatisation de votre habitation, préférer des ampoules basse consommation, débrancher ses appareils au lieu de les mettre en veille sont autant de réflexes à adopter.
Le diagnostiqueur fait également des recommandations sur les travaux à réaliser : isolation des bâtiments, changement de fenêtres, radiateurs et chauffe-eau économiques.
Grâce à des détails sur le coût de ces travaux et les économies possibles, les bons choix pourront être effectués.
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Dans quels cas le DPE est-il obligatoire pour un logement ?
À compter de 2006, on doit effectuer un DPE avant de vendre sa maison.
Pour une mise en location, il devient obligatoire à partir de juillet 2007. Les propriétaires et les bailleurs doivent s’astreindre aux amendements du Grenelle de l’environnement de mai 2010.
Concrètement, ils doivent soumettre ce document à leurs futurs acquéreurs ou à leurs futurs locataires. (Décret du 14/09/2006 de la loi 2004-1343 du 09/12/2004).
Sa réalisation est nécessairement à effectuer en amont de l’organisation des visites de son habitation.
Diagnostic de performance énergétique: obligatoire dans les annonces de vente
La loi en vigueur oblige à afficher le diagnostic de performance énergétique d’un bien dont la vente est publiée dans les annonces (presse, internet, etc.).
La loi Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010 a apporté des révisions visant à conforter l’importance du DPE et son usage dans la vente d’une maison pi d’un bâtiment depuis le 14 juillet 2010.
L’obligation de mentionner la classe d’énergie des logements prend également compte à partir de janvier 2011.
Celle-ci doit aussi figurer dans l’annonce.
Le DPE n’étant pas le seul document obligatoire pour la vente de son habitation, il serait plus intéressant pour le vendeur, et rendrait les visites beaucoup plus pertinentes, de pouvoir mettre à disposition des visiteurs, l’ensemble des contrôles relatifs à la mise en vente.
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Les sanctions encourues en cas de manquement du DPE
Au regard des informations contenues dans ce document ou en cas de DPE inexistant, l’acheteur peut s’opposer et peut se prévaloir à l’encontre du vendeur.
En intentant une action en justice, il peut également et éventuellement se voir obtenir en jugement une baisse du prix en question, voire l’annulation de la transaction immobilière de son habitation.
Les seules exceptions faites seront les bâtiments dispensés de DPE comme les maisons individuelles indépendantes inférieures à 50m², ou les constructions provisoires, etc.
En location, le bailleur s’expose à l’obligation de revoir à la baisse le loyer mensuel.
Qu’est-ce qui a changé pour le DPE diagnostic de performance énergétique en 2021 ?
Le diagnostic de performance énergétique existe depuis 2007 et représente le contrôle le plus effectué parmi tous les diagnostics immobiliers.
Le premier grand changement juridique sera le fait que le DPE sera opposable et qu’il n’aura plus qu’un rôle uniquement informatif.
Acheteurs comme locataires pourront se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’écart important entre le rapport théorique du DPE et la réelle consommation du logement.
De plus, le gel de l’augmentation des loyers pour les logements ayant un bilan d’énergie très mal classés (E et F) comme le décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 le prévoyait déjà dans les zones tendues lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location.
Le souhait du gouvernement sera de mieux crédibiliser ce DPE en posant une méthode de calcul unique qui sera la même pour tous les bâtiments et quel que soit leurs âges.
Le diagnostic de performance énergétique DPE permettra également de luter contre les passoires énergétiques.
De ce fait, la durée de validité des anciens rapports sera réduite dans le but de limiter les écarts trop importants entre les étiquettes.
Enfin, dans un souci de clarté et de transparence, le nouveau DPE gagnera en lisibilité.
Pour en savoir plus sur les changements du diagnostic de performance énergétique prévus en 2021 vous pouvez-vous rendre ici.
La composition du diagnostic de performance énergétique DPE
Le DPE se compose de quatre parties indispensables pour informer correctement locataires et acheteurs :
- la consommation annuelle d’énergie de votre habitation exprimée en kWh et en euros
- La note de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Cette note se situe sur échelle de A à G pour mesure le niveau de pollution du logement.
- Les données relatives au bâtiment : la surface du bien, son orientation, les matériaux utilisés pour l’isolation et la toiture, les matériaux des fenêtres, le mode de chauffage, le système de production d’eau chaude, la méthode de refroidissement de l’air.
- La dernière partie regroupe des conseils afin d’améliorer les capacités énergétiques du logement. Une liste de travaux est ainsi transmise, avec leurs coûts et leur efficacité. Le propriétaire des lieux est ensuite libre de les suivre ou pas.
Le DPE d’une habitation: plus qu’une simple formalité
Le diagnostic de performance énergétique repose sur une réglementation qui exige la présence de plusieurs informations clés sur le rapport correspondant :
- Description du logement et des équipements
- Mode de production de chaleur et d’eau chaude
- Consommation d’énergie effective des bâtiments
Ces informations permettent de choisir plus facilement un bien à acheter ou à louer. Un mauvais diagnostic de performance énergétique permettra de négocier plus facilement le prix d’un bien immobilier lors d’une vente.
En effet, si les étiquettes du bilan d’énergie démontrent que le logement est vorace en énergie, vous pourrez justifier votre négociation par les travaux énergétiques à prévoir.
Vous pourrez mettre en avant le coût d’énergie de votre habitation ou des travaux nécessaires.
Ce bilan thermique est à la charge du propriétaire. Étant donné que le résultat doit être affiché sur l’annonce immobilière, cette opération est à réaliser avant toute transaction.
Rendu obligatoire par la loi, ce rapport est bien plus qu’un simple détail. Sans ce rapport, aucune vente ne pourra être réalisée.
En effet, le notaire réclame le dossier de diagnostics techniques lors de la signature de l’avant-contrat. Lorsqu’il n’a pas été prévu en amont, la vente sera retardée.
Pour éviter cette déconvenue, il est préférable de prendre les devants et réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires au tout début de votre projet de vente immobilière ou de bâtiment.
Qui vous fera votre diagnostic de performance énergétique ?
Au même titre que les autres contrôles immobiliers qui composent le DDT, le diagnostic de performance énergétique doit être confié à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité.
Pour trouver un expert dans le domaine, l’Ademe propose une liste de diagnostiqueurs pour votre logement. Pour le DPE, les propriétaires pourront choisir parmi les spécialistes proposés.
Le site du ministère de l’Écologie et celui du comité d’accréditation Cofrac présentent également la liste de diagnostiqueurs certifiés.
Seuls ces professionnels sont habilités à réaliser le diagnostic de performance énergétique du bâtiment.
En faisant appel à un autre professionnel, le résultat ne sera pas valable et le propriétaire pourra subir des sanctions.
Ce professionnel doit disposer d’une assurance responsabilité civile afin de couvrir les conséquences de ses interventions. Ses certifications doivent correspondre au DPE demandé.
Pour un diagnostic de performance énergétique, il faut s’assurer que l’expert choisi soit capable de le réaliser pour les bâtiments.
De préférence, il faudra faire appel à plusieurs diagnostiqueurs pour obtenir plusieurs devis. Le meilleur choix pourra ensuite être réalisé à partir de cette information.
Si vous connaissez dans votre entourage une personne qui a vendu des logements, vous pouvez également faire marcher le bouche à oreilles.
Quel est le prix d’un DPE d’un bâtiment ?
Étant donné que la tarification du DPE d’un bâtiment n’est pas réglementée, les prix de ce diagnostic immobilier d’un diagnostic de performance énergétique peuvent être très différents d’un professionnel à l’autre.
Le prix d’un bilan thermique variera en fonction de plusieurs critères :
- Le déplacement du diagnostiqueur
- La superficie de votre bien
- La réalisation du bilan
- La rédaction du rapport
Le prix d’un diagnostic de performance énergétique tournera en moyenne à 60 €. Il faudra par la suite rajouter le tarif des autres contrôles qui seront effectués.
Pour obtenir un prix avantageux, comparer est donc nécessaire.
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Diagnostic de performance énergétique et valeur verte
Les performances environnementales des biens sont de plus en plus prises en compte sur le marché immobilier. C’est pourquoi, le diagnostic de performance énergétique prend à présent en compte une nouvelle variable qui s’appelle: « la valeur verte ».
La valeur verte se retrouve dans le rapport et représente alors l’indicateur de performance environnementale. Ce dernier comprend par exemple:
- L’utilisation d’énergies renouvelables
- La qualité des matériaux de construction utilisés
- L’accès aux transports en commun
- etc…
La valeur verte d’un bien aura tendance à valoriser celui-ci quand le DPE sera bon et nous pourrons parler de décote verte quand celui-ci sera mal classé. Celle-ci s’obtient généralement en comparant les biens entre-eux.
Définition de la valeur verte des logements
Afin d’y voir plus clair, je vous propose deux définitions qui représentent le concept de la valeur verte des logements. L’une sera proposée par l’ADEME en 2011 et la deuxième complétée par l’association des notaires DINAMIC en 2013.
Selon l’ADEME, la valeur verte se définie comme: « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale. »
Selon l’association de notaires DINAMIC: « la valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance thermique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien. toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ».
Ce qu’il faut à mon avis retenir de ces définitions, c’est que la valeur d’un bien immobilier aura une influence directe sur l’étiquette du DPE et sur le prix de votre bien immobilier.
Nous parlerons même de décote verte les bâtiment qui seront moins bien classés que les autres, ce qui pourra conduire à leur dévalorisation. Les bénéfices de la valeur verte sont regroupés au nombre de trois: écologique, économique et financier.
Valeur verte prix de vente et DPE
Alors que les mesures sur la transition se multiplie, les disparités de prix entre les bien immobiliers équivalents, mais à performances thermiques et environnementale différentes, s’accentue.
Nous assistons alors à deux phénomènes:
- Une valorisation des biens performants
- Une dévalorisation des biens mal classés.
Afin d’illustrer mes propos, voici une étude réalisée par les notaires de France.
Source: notaires.fr 17 octobre 2018, notaires de France
Nous voyons clairement sur cette illustration que les biens immobiliers classés AB sur l’étique du DPE se vendent jusqu’à 14 % plus chère que ceux classés en D. En revanche, les biens classés F sur le diagnostic de performance énergétique, peuvent faire chuter leurs prix jusqu’à 17 %.
La valeur verte renseignée dans le bilan thermique a donc un impact direct sur le prix des biens immobilier.
Conclusion sur le diagnostic de performance énergétique et le DPE
L’affichage du diagnostic de performance énergétique est obligatoire sur les annonces immobilières. Ayant un rôle uniquement informatif aujourd’hui, le DPE sera opposable en 2021.
Toujours dans but d’augmenter les capacités énergétiques et environnementale d’une habitation, de réduire la consommation d’énergie des logements et enfin de réduire les gaz à effet de serre, les normes se succèdent depuis les années améliorant ainsi l’état du parc immobilier français.
Il reste tout de même encore des efforts à faire puisque de nombreux biens connaissent encore de faibles performances énergétiques. Enfin, le concept de valeur verte, qui prend en compte l’impact environnementale s’est associé au DPE et aura un impact direct sur le prix de vente d’un bien immobilier.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le diagnostic de performance énergétique ou le DPE, je vous invite à commenter l’article ci-dessus ou à me parler dans le tchat.
