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Passoire thermique : définition, législation et actualité

passoire thermique

Logements indécents et mal isolés : comment savoir si l’on vit dans une passoire thermique ?

Faisons le point sur la définition d’une passoire thermique et la législation qui prévoit que dans les années à venir, les pires passoires énergétiques seront interdites à la location.

Avis aux propriétaires, bailleurs et locataires, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, vous aide à sortir de cette impasse.

Retour sur vos droits, vos obligations et les réformes à venir pour tirer un trait sur ces bâtiments énergivores, coûteux et polluants.

Comment définir une passoire thermique ?

Une passoire thermique, ou passoire énergétique, désigne un logement mal isolé, laissant l’air s’infiltrer, et consommant énormément d’énergie. 

Les lois et projets de lois successifs sur la rénovation énergétique des bâtiments ont défini les passoires thermiques comme étant des logements étiquetés F ou G dans leur diagnostic de performance énergétique (DPE).

Selon l’étiquette énergie du dpe, ces logements consomment 331 à 450 kWh/m²/an pour les classes F, et plus de 450 kWh/m²/an pour les classes G.

La passoire thermique est donc un logement fortement consommateur d’énergie primaire, qu’il s’agisse d’électricité, de gaz ou de fioul, transformée en chaleur perdue.

Ces passoires thermiques génèrent aussi du CO2 et des gaz à effet de serre, dont on connaît les effets néfastes sur l’environnement (pollution, réchauffement climatique).

Des logements énergivores et mal isolés

Courants d’air, sensation de froid, déperditions énergétiques, factures élevées sont votre quotidien ?

Votre maison ou appartement est probablement mal isolé et représente peu être une passoire thermique. Les ménages qui souffrent particulièrement du froid l’hiver et de la chaleur pendant l’été sont les premiers concernés.

Car vivre dans une passoire énergétique, c’est d’abord vivre dans l’inconfort thermique.

C’est aussi gaspiller de l’énergie et consommer à outrance en chauffage et en climatisation, sans en sentir les effets. 

Résultats : les ménages en situation de précarité énergétique paient des factures d’énergie exorbitantes, ou cessent même pour certains de chauffer leur logement, à défaut de pouvoir régler l’addition.

Si ce constat est le vôtre, il est alors urgent de réaliser des travaux de rénovation énergétique à votre domicile pour :

  • améliorer l’isolation des combles, des murs, du plancher et de la toiture ;
  • résorber les ponts thermiques au niveau des portes et des fenêtres ;
  • installer un système de chauffage et de ventilation plus performant et plus économe.

Les passoires thermiques en chiffres

La France compte 4,8 millions de passoires thermiques, soit 17 % du parc immobilier français.

Ces logements présentent des performances énergétiques limitées, liées à la date de leur construction, leur taille et leur localisation.

Les études de l’Observatoire national de la rénovation énergétique sont formelles. Les logements de petite taille (maisonnette, studio ou appartement deux-pièces de moins de 30 m²) sont surreprésentés parmi les passoires thermiques.

Les logements construits avant 1948 sont sans surprise parmi les plus énergivores.

L’instauration de normes et de réglementations thermiques au milieu des années 1970 a depuis considérablement réduit le nombre de passoires thermiques en classe F et G.

Le critère géographique et climatique est aussi primordial. La part des logements énergivores varie en effet d’un département à l’autre en fonction du climat.

Les départements ruraux et/ou montagneux sont en l’occurrence les plus défavorisés.

Les passoires thermiques représentent par exemple 46 % des logements dans le Cantal au climat rude, contre 6 % seulement dans les Landes où le climat est plus doux et tempéré.

Les passoires énergétiques interdites à la location d’ici 2028

Le 12 avril 2021, l’Assemblée nationale a voté l’interdiction de mettre en location des passoires thermiques d’ici 2028.

L’État entend contraindre les propriétaires bailleurs à des travaux de rénovation énergétique pour les logements mal isolés. 

Concrètement, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent plus actuellement augmenter le loyer de leur bien immobilier, ni procéder au renouvellement de bail, ni mettre le logement en location.

Les logements classés G seront d’abord interdits à la location d’ici 2023. Puis, ce sera au tour des classes F de subir le même sort.

La réforme vise à améliorer la qualité du parc immobilier français, mais aussi et surtout à protéger les locataires à faibles revenus habitant des logements précaires.

Mais tout cela a un coût ! Comment amortir le coût des travaux ? L’État prévoit en l’occurrence des aides financières à la rénovation et des primes Énergie.

Le dispositif des CEE (Certificat d’Economie d’Energie) et MaPrimeRénov’, permettent de financer ses travaux et de réduire considérablement le reste à charge dans certains cas.

La loi Climat compte donc utiliser le DPE nouvelle formule, pour interdire la location de passoires thermiques, pour protéger les plus démunis, et réduire enfin les émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel.

Reste à savoir quels seront les impacts de la loi Climat sur le marché immobilier : vente précipitée des biens à louer, hausse du coût de la location, raréfaction des locations en centres-villes… L’avenir nous le dira !

Pour résumer, et afin de lutter contre la passoire thermique, le gouvernement compte agir en 3 temps.

  • 1er janvier 2023: Les logements classés G sur le DPE seront interdits en location
  • En 2025: le dpe, devenu opposable deviendra un critère pour déterminer si le logement est décent ou non
  • En 2028: Éradiquer l’ensemble des passoires thermiques du parc immobilier

passoire thermique

Le DPE pour identifier les passoires thermiques

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment.

Il évalue sa consommation d’énergie (l’étiquette énergie) et ses émissions de gaz à effet de serre (l’étiquette climat). Mis en place depuis 2006 pour réduire la consommation d’énergie des bâtiments et limiter l’effet de serre, il consiste à analyser :

  • la surface, l’orientation, les matériaux, les murs et les fenêtres, les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation du logement ;
  • la quantité d’énergie consommée dans le logement, sur la base de factures de gaz ou d’électricité notamment.

Les étiquettes énergie et climat constituent de précieuses données pour les usagers, futurs locataires ou propriétaires d’un logement.

Elles permettent à tout ménage qui achète ou loue un bien immobilier de connaître le profil énergétique d’un logement, afin d’anticiper ses dépenses en énergie et ses travaux éventuels.

Le DPE et la notion de passoire thermique sont liés

Le diagnostic est obligatoire pour les logements mis en vente depuis 2006, ou en location depuis 2007. Il fait donc parti des diagnostics immobiliers obligatoires et rejoint le dossier de diagnostics techniques.

Certaines situations font toutefois figure d’exception (absence de DPE ou DPE vierge). 

Le DPE doit absolument être évalué par un diagnostiqueur certifié, accrédité par le COFRAC. La visite sur site par le professionnel est nécessaire pour l’examen pratique du logement. 

Le DPE a en tout et pour tout une durée de validité de 10 ans. Il est transmis au notaire ou à l’agence immobilière lors des transactions immobilières (ventes, locations).

Il est aussi affiché sur les annonces immobilières, et donc communiqué au futur acquéreur ou locataire.

Le diagnostic qui fait office de bilan thermique permet une comparaison objective de la qualité des logements. Il propose systématiquement un rapport complet, avec :

  • une description détaillée du logement et de ses équipements ;
  • d’un double étiquetage (consommation d’énergie annuelle et émissions de gaz à effet de serre) des classes A à G ;
  • des recommandations de travaux de rénovation pour réaliser des économies d’énergie, et faire bon usage du bâtiment et des équipements. 

Les travaux de rénovation recommandés n’ont évidemment aucune valeur obligatoire pour les futurs locataires ou propriétaires.

Étiquette non-soumise au DPE et DPE vierge : quelle est la différence ?

Bonne nouvelle, en fonction du type de bien immobilier, vous pouvez déroger à l’obligation de DPE. Le Code de la construction et l’habitation prévoit notamment d’exempter de diagnostic :

  • les bâtiments dont la surface de plancher hors œuvre brute est inférieure à 50 m² ;
  • les constructions provisoires d’une durée maximale de deux ans ;
  • les logements en location saisonnière (moins de 4 mois à l’année) ou faisant l’objet d’un bail rural, etc.

Le DPE vierge est tout autre. Il démontre l’impossibilité technique pour le diagnostiqueur  d’auditer le logement.

Parce qu’il ne peut pas obtenir les factures de l’occupant, relatives aux consommations d’énergie, le professionnel ne peut procéder au DPE.

Les logements neufs sont d’ailleurs souvent dans cette configuration. Ils n’ont jamais été habités et ne fournissent aucune preuve de consommations réelles.

Le calcul du DPE peut néanmoins s’appuyer sur la réglementation thermique RE2020 pour les logements les plus récents. Les logements très anciens, sans factures à l’appui, peuvent également obtenir un DPE vierge.

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Passoire thermique et DPE

Le diagnostic est destiné à sensibiliser les acquéreurs sur la consommation d’énergie et sur les émissions de gaz à effet de serre du bien immobilier loué ou acheté.

Le DPE constitue donc un outil clé dans la lutte contre les passoires thermiques. L’évaluation, la communication et les préconisations autour du DPE concourent à améliorer l’isolation thermique des logements les plus énergivores, diagnostiqués F et G.

Pour le nouvel acquéreur propriétaire, c’est l’occasion de rendre son logement plus économe et plus écologique, et réduire à terme ses factures d’énergie.

Une maison ou un appartement bien isolé qui obtient un DPE favorable (classe A et B), est un bien immobilier recherché et généralement plus vendeur qu’une passoire thermique classée F et G.

Les experts de l’immobilier parlent même de valeur verte des biens immobiliers les mieux classés, permettant d’obtenir des prix plus avantageux sur le marché.

Un logement avec une étiquette énergie A ou B se vend ainsi en moyenne à un prix 11 % plus cher qu’un logement avec une étiquette D.

Quel avenir pour la rénovation énergétique des logements et la lutte contre la passoire thermique ?

Une nouvelle version du DPE en 2021

À partir du 1er juillet 2021, le DPE évolue. Il n’est plus seulement informatif, mais devient opposable. Il aura un rôle important contre la lutte de la passoire thermique.

Un locataire ou acheteur pourra dès lors contester le diagnostic et être indemnisé si le DPE contient des erreurs ou des manquements.

Le DPE nouvelle version en 2021 comporte une estimation de la facture annuelle en énergie du logement. Une méthode de calcul est également unifiée partout en France, afin de rendre le diagnostic plus lisible et universel.

Attention toutefois : les diagnostics réalisés avant l’entrée en vigueur du nouveau DPE, auront une date de validité réduite :

  • les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur la passoire thermique, je vous invite à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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