La tokenisation d’un bien immobilier consiste à le diviser en plusieurs token qui constituent alors une fraction sous-jacent du bien.
En 2022, de nombreux secteurs d’activité sont bouleversés par l’évolution de la blockchain et sa place grandissante dans l’économie.
La pierre ne fait pas exception à la règle et de nombreuses entreprises proposent désormais d’investir dans la pierre via la tokenisation de l’immobilier.
Que vous soyez investisseur en immobilier débutant ou confirmé, vous serez séduit par cette nouvelle manière d’acquérir et de se partager les rendements.
Plutôt que d’acheter un bien via une société pour vendre les parts sociales de cette dernière, il est possible de le diviser en token et d’en proposer l’acquisition sur un marché primaire dédié.
Zoom sur cette innovation qui est en train de révolutionner l’investissement immobilier virtuel en France et en Europe.
Sommaire
Qu’est-ce que la tokenisation de l’immobilier ?
Pour avoir une meilleure compréhension de la tokenisation d’un bien immobilier, il est important de maitriser les concepts de « token » et de « tokenisation ».
Cela vous permettra de bien faire votre investissement via cette plateforme de trading de crypto-monnaie fiable connues sous le nom de Bitcoin 360 ai.
Définition du token
Encore appelé jeton numérique, le token est la représentation numérique d’un actif inscrit sur une blockchain. L’actif peut être défini comme l’ensemble des biens et des droits qui peuvent être évalués en argent et qui constituent les éléments positifs du patrimoine d’une personne physique ou morale.
L’actif qui est représenté par le token peut exister tant sous une forme digitale que physique. Sur un token, il est possible de représenter tout type d’actif comme :
- une œuvre d’art (NFT) ;
- une action de société ;
- un terrain ;
- une maison ou appartement.
De façon précise, le token a pour objet de représenter la propriété d’un actif.
Définition de la tokenisation
La tokenistion est un processus qui permet d’inscrire un actif et des droits attachés à cet actif sur un jeton numérique. Ce dernier est enregistré sur une blockchain.
Définition de la tokenisation d’un bien immobilier
La tokenisation d’un bien immobilier renvoie au processus d’inscription d’un actif et des droits attachés à cet actif sur un jeton numérique enregistrée sur une blockchain.
En ce qui concerne l’émetteur du token, il lui revient de diviser un actif ou la propriété de l’actif afin de permettre aux investisseurs d’en acquérir une fraction numérisée sur un jeton.
Dans le cadre de la tokenisation d’un actif immobilier, il est indispensable d’adosser au token un bien immobilier. Ce bien est digitalisé sous la forme d’un token sur une blockchain. Les jetons ont ainsi pour objet de représenter la propriété d’un actif.
Comment tokeniser un bien immobilier ?
Après avoir pris connaissance de ce qu’est la tokenisation d’un bien immobilier, voyons comment votre appartement peut être tokenisé. Cela se passe par plusieurs étapes.
La nécessité d’une entreprise pour tokeniser de l’immobilier
Pour commencer, une personne procède à la création d’une entreprise appelée Token Immobilier. Ceci peut être une SARL, SAS ou d’une LLC pour les USA. Les biens immobiliers seront achetés par cette structure.
Ensuite, la direction de Token Immobilier décide d’effectuer un investissement locatif en achetant un appartement à New York pour 1 million de dollars.
L’appartement sera mis en location et les nouveaux occupants règlent le loyer tous les mois à l’entreprise Token Immobilier.
La tokenisation de l’entreprise et l’émission des actifs
Token Immobilier étant propriétaire de l’appartement à New York, ces dirigeants vont émettre sur une blockchain donnée 1 million de token TI représentant chacun 1 euro.
Cela équivaut à la valeur du bien unique en gestion par l’entreprise. Du moment où l’entreprise est tokenisée, il est alors possible de mettre en vente ces 1 million de tokens sur le marché primaire. N’importe quel investisseur peut procéder à leur achat de maison.
La mise en vente des tokens immobiliers
En voulant acheter 1 000 tokens, vous devrez débourser 1 000 euros et vous serez propriétaire de 1 % de Token Immobilier. Ainsi, vous êtes propriétaire de 1 % de l’appartement détenu par l’entreprise par New York.
Par conséquent, 1 % du loyer vous sera versé, car le token vous rend propriétaire de l’actif, mais également des droits attachés à cet actif : les loyers.
Le versement des loyers grâce au smart contract
Avec la tokenisation de l’immobilier, aucune entité centralisée n’est là pour s’occuper de la gestion locative. Mais comment sont versés les loyers ? C’est là qu’interviennent les smarts contracts.
Pour info, un smart contract est un programme qui est capable d’exécuter des tâches conformément aux indications qui ont été énoncées dans son code sans aucune intervention humaine extérieure.
Quand vous achetez un certain nombre de tokens, l’information est directement inscrite dans le smart contract. Ce dernier conformément à son programme, vous versera les 1 % du loyer correspondant à la date prévue.
Comment est définie la valeur d’un token ?
Deux signaux doivent être pris en compte pour définir la valeur d’un token immobilier :
- la valeur vénale de l’actif sous-jacent: elle évolue selon le comportement du marché réel ;
- la valeur vénale du token immobilier: elle peut dépendre de l’offre et de la demande du token en question.
En théorie, la valeur du token devrait être égale à la valeur de marché sous-jacent. Mais il est désormais possible d’observer une décorrélation entre le prix d’un crypto actif et de son sous-jacent. Dans tous les cas, le prix d’un token immobilier dépend des règles définies par son émetteur.
Ceci étant, le prix du token est fixé selon la valeur vénale du bien avec par exemple une réévaluation annuelle selon certains émetteurs.
Par contre, d’autres émetteurs peuvent envisager de laisser le prix du token se fixer librement en fonction de l’offre et de la demande.
Quels sont les avantages de la tokenisation d’un bien immobilier ?
La tokenisation d’un bien immobilier offre un nombre considérable d’avantages. Découvrons-les ensemble.
Limiter les coûts de transaction immobilière
Le faible coût de transaction né de l’achat et de la vente de tokens est l’un des premiers atouts des tokens immobiliers. Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien, vous devez vous acquitter de droits d’enregistrement qui représentent environ 8 % du prix de vente pour de l’ancien.
Vous devez également passer un processus contractuel long et chronophage qui implique l’intervention de nombreux tiers (notaire, agence, administration…).
Par contre, la tokenisation d’un bien immobilier permet de s’affranchir de l’intervention des tiers et des processus contractuels longs. Étant un actif numérique, le projet peut s’échanger instantanément sur un marché secondaire pour un coût de transaction défiant toute concurrence.
Augmenter la liquidité d’un actif grâce à l’ouverture géographique
L’immobilier n’est pas un actif reconnu pour sa liquidité en dehors des grandes villes et capitales. Cependant, la division en tokens permet à l’actif de changer de dimension en devenant numérique.
Cette technique permet à une multitude d’acheteurs potentiels de s’intéresser au bien et s’échanger des tokens immobiliers en continu sur une marketplace prévue à cet effet, peu importe la localisation géographique du bien.
Sécuriser les transactions
La haute sécurité de la blockchain est un autre avantage de la tokenisation d’un bien immobilier. En effet, la blockchain est réputée pour être infalsifiable.
Ainsi, il n’y a aucune chance que votre token disparaisse en raison d’une manipulation ou d’une erreur humaine. Vous détenez ainsi la propriété du token immobilier sans que personne ne puisse vous évincer depuis la tenue du registre.
La flexibilité dans les droits reconnus des propriétaires de tokens immobiliers
Dans le choix des droits reconnus aux propriétaires de token, les tokens immobiliers offrent une liberté plus importante à l’émetteur. À titre d’exemple, il est possible d’envisager des tokens obligataires adossés à un titre de créance permettant d’acquérir une maison.
Il est également possible de créer des tokens immobiliers portant sur la propriété d’un immeuble de rapport prévoyant une répartition du loyer perçu mensuellement entre tous les propriétaires de tokens.
Tokenisation de l’immobilier : réglementation et cadre légal ?
À ce jour la législation française n’a accouché aucune loi ou ni aucun régime juridique encadrant les actifs immobiliers tokenisés. Heureusement à la fin de l’année 2020, une uniformisation des lois entourant les crypto-actifs est proposée à l’échelle européenne pour garantir l’équilibre entre les différents pays de la zone européenne.
Ce projet de règlement s’intitule loi MiCA (Market in Crypto-Asset Regulation). Il opte pour un agrément unique valable sur l’ensemble de l’Union européenne pour les émetteurs d’offres publiques de jetons supérieurs d’un montant supérieur à 5 millions d’euros.
