Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est un document délivré par le syndic et qui atteste que le copropriétaire est bien à jour de ses obligations financières.
Cependant, peu de personnes savent exactement en quoi consiste cette disposition et l’importance pratique de l’attestation en question.
Pour permettre à tout le monde d’être au même niveau d’information, nous expliquerons dans les prochaines lignes ce que représente l’état du certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et les implications qu’entraîne son irrégularité dans un acte ou un contrat de vente dans un immeuble en copropriété.
Sommaire
Définition du certificat de l’article 20 loi du 10 juillet 1965 du syndic
Le certificat de l’article 20 en copropriété autrement appelé attestation du syndic est un document légal dont la présentation est obligatoire pour tout propriétaire souhaitant vendre son habitation dans un immeuble en copropriété avant le contrat de vente.
Cette disposition fixant le statut des immeubles bâtis est reprise dans la recommandation n° 12 de la Commission Relative à la Copropriété (CRC) concernant la vente d’un lot de copropriété.
Comme l’indique son nom, il s’agit d’une attestation délivré par le syndic suite à la demande explicite du notaire chargé de rédiger l’acte de vente authentique.
En effet, la fourniture du certificat de l’article 20 de syndic est valable autant pour :
- La vente d’un appartement ;
- La vente d’un grenier ;
- La vente d’une cave …
Le document est un acte dont la validité est d’un mois, partant de sa date d’élaboration.
Il permet d’approuver que le copropriétaire qui s’apprête à vendre son bien soit en règle vis-à-vis des autres propriétaires autant au niveau du paiement des charges de copropriété ce qui concerne le remboursement des sommes engagées pour les travaux.
Dans la mesure où la mutation est repoussée de quelques jours et excède le délai prévu, le notaire doit le notifier au syndic de copropriété.
La communication de la date réelle de la mutation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsqu’il n’y a aucune réponse, le certificat de l’article 20 peut être considéré comme étant toujours valable.
Mais, en cas de problème ou d’irrégularité, le syndic de copropriété en ligne peut émettre une opposition. Cet état d’opposition dans ce cas est appelé avis de mutation.
Il est également envoyé au notaire avec accusé de réception et est recevable dans un délai de 15 jours après la signature de l’acte authentique de vente.
Quelle est l’importance du certificat de l’article 20 délivré par le syndic ?
Méconnu et négligé à tort autant par les copropriétaires que par certains acquéreurs de biens immobiliers, le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 du syndic est pourtant très important pendant une mutation.
Le copropriétaire vendeur a inévitablement besoin de l’attestation du syndic pour valider et mener à bien la vente de son logement de l’immeuble et prouver à son acheteur qu’il est bien à jour de ses charges.
Cependant, les autres copropriétaires quant à eux n’ont aucune obligation de lui délivrer cet acte lorsqu’il n’est pas à jour dans ses paiements.
Cela représente donc l’occasion ultime pour le syndicat de copropriété qui peut interrompre le processus du contrat de vente jusqu’au remboursement total du montant qui leur est dû.
De même, lorsqu’un acquéreur ignore ce détail et entame les démarches d’achat d’une habitation en copropriété sans respecter les dispositions prévues à cet effet, il risque de voir le processus suspendu par les autres copropriétaires à qui le vendeur est redevable.
Dans une telle situation, l’acquéreur court l’énorme risque de perdre du temps et ne pas pouvoir entrer en possession de l’appartement dans les délais convenus.
Pour ce faire, il est essentiel d’être bien informé à propos des normes régissant la mutation de propriété puis de se faire accompagner à chaque étape par des professionnels.
Les documents à fournir par le vendeur en cas de vente en copropriété
En dehors de l’obligation de fournir le certificat de l’article 20 du syndic, le vendeur doit présenter l’état daté qui est également un document produit par le syndic.
Il est constitué de plusieurs autres actes que sont :
- La fiche synthétique ;
- Le règlement de copropriété ;
- Le diagnostic technique global ;
- L’état global des dettes impayées ;
- Le carnet d’entretien ;
- La fiche détaillée du budget prévisionnel…
- Le pré état daté
La fiche synthétique rassemble les informations juridiques, financières et techniques les plus essentielles. Quant au règlement de copropriété, il est suivi de l’état descriptif de division.
Tandis que le règlement de copropriété énumère les règles qui régissent la bonne cohabitation dans l’immeuble, l’état descriptif de division sert à indiquer chaque lot à partir d’un numéro et d’une quote-part des parties communes associées, exprimée en tantièmes.
Par ailleurs, alors que le carnet d’entretien rassemble les informations relatives aux travaux en cours et ceux déjà réalisés, le diagnostic global pour sa part permet d’avoir une idée sur les travaux à faire pendant les dix prochaines années afin de conserver durablement l’immeuble.
Ainsi, grâce au pré état daté, l’acquéreur peut enfin disposer des informations nécessaires pour poursuivre le processus d’achat ou au cas contraire le suspendre.
Il connaîtra également l’état de l’appartement et les charges qui seront les siennes lorsqu’il deviendra définitivement propriétaire de l’habitation.
Quand et comment s’opposer à une vente en copropriété ?
Les personnes les plus aptes à s’opposer à une vente en copropriété sont d’abord les autres copropriétaires en cas de non délivrance du certificat de l’article 20 du 10 juillet 1965, ensuite l’acquéreur du bien immobilier.
Si vous êtes copropriétaire, votre opposition doit être motivée par les fautes ou manquements du vendeur notamment dans le cas où celui-ci est encore redevable au syndicat ou lorsqu’il enfreint aux normes prévues par la loi ou par le conseil syndical.
En revanche, lorsque vous êtes plutôt l’acquéreur, vous pouvez demander la suspension de la vente ou pouvez carrément vous y opposer lorsque le notaire vous notifie qu’il n’a pas reçu le certificat de l’article 20 attestant l’absence de dettes envers le syndicat de copropriété.
Dans un tel cas de figure, le notaire sera tenu de vous envoyer un courrier postal dans lequel se trouveront :
- Un avis de mutation conformément à l’article 20 alinéa I de la loi de 1965 en droit ;
- Une notification de transfert de propriété du lot…
Avec l’état de ces documents, vous pourrez enfin contacter un huissier qui vous guidera quant à la démarche à suivre pour déclarer et rendre recevable votre opposition.
Mais, l’acquéreur, en faisant opposition du contrat de vente, doit comprendre que son acte implique l’exigence d’un montant donné de la part du vendeur copropriétaire.
De ce fait, lorsque les motifs de l’opposition sont justes et fiables, le notaire versera automatiquement à l’acquéreur le montant dû lorsqu’après un délai de 3 mois, les parties ne trouvent aucun accord.
Certificat de l’article 20 du syndic si l’acheteur possède un lot dans l’immeuble
De son côté, le vendeur peut également s’opposer à la vente. Dans ce cas, c’est l’alinéa II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique.
Il concerne l’acquéreur et énonce qu’en tant qu’acheteur, ce dernier et son entourage inclus ne doivent pas posséder d’autres lots dans l’immeuble de la copropriété pour lequel il serait débiteur.
Pour ce faire, le droit prévoit que l’acquéreur lui aussi doit fournir le certificat de l’article 20 II datant de moins d’un mois au moment de la signature de l’acte authentique.
Par conséquent, le vendeur peut lui aussi s’opposer à la vente si le notaire lui notifie le fait de n’avoir pas reçu l’attestation.
