Vous avez trouvé un terrain pour construire votre maison ? C’est une excellente nouvelle ! Il va falloir à présent vous intéresse à la définition du PLU et du plan local d’urbanisme afin de ne pas vous tromper.
En effet, soyez prudent avant de procéder aux travaux de construction, il faudra consulter le plan local d’urbanisme ( PLU ).
Pensez à vérifier si votre terrain est constructible et si le projet de construction est conforme aux règles d’architecture en vigueur.
Ces règles peuvent parfois être complexes. C’est pour cela que je vous recommande de faire appel à un avocat spécialisé qui vous aidera à comprendre la définition du PLU pour vous informer et vous conseiller avant de vous lancer.
Quelle est la définition PLU aussi appelé plan local d’urbanisme et quelle est son utilité ? Faisons le point.
Sommaire
Définition du PLU et du plan local d’urbanisme communal
Encore connu sous la désignation de PLU, la définition du Plan Local d’urbanisme est un processus long dont la conception est régie par le droit.
Plusieurs raisons conduisent à l’élaboration d’un PLU. La volonté politique d’actualiser le document en est la principale. En effet, dès que la carte communale est vieillissante ou lorsqu’elle est en déphasage avec les nouvelles orientations de la ville, il est nécessaire de définir un nouveau PLU.
Avant d’entamer la procédure d’élaboration ou de définition du Plan Local d’Urbanisme, il faut impérativement une délibération du conseil municipal.
À l’issue de cette délibération, la ville prend un arrêté de prescription qui lance de manière officielle les travaux. La phase pratique de conception qui peut durer plusieurs mois se fait par les élus locaux ainsi que les services locaux.
Une fois les travaux terminés une nouvelle délibération se fait et une enquête publique s’ensuit. Le projet sera mis à la disposition des diverses cibles en présence d’un commissaire-enquêteur pour une observation.
Même si cet outil ne fait pas l’unanimité, l’essentiel c’est qu’il participe au développement de la communauté en général.
La définition du Plan Local d’Urbanisme doit être amandé par le conseil municipal et l’État
Selon la loi, ce document peut évoluer à tout moment en fonction des situations qui prévalent.
Se renseigner sur les règles qui régissent votre commune est primordial. Nous allons voir à présent la définition du PLU. Pensez à vérifier s’il existe un plan local d’urbanisme ( PLU ) ou une carte communale.
Le PLU constitue le document principal en matière de planification d’urbanisme au niveau d’une commune. Il a succédé au plan d’occupation des sols en 2000. Ainsi, la définition du PLU vous permettra de déterminer si le terrain est constructible et de prendre connaissance des règles d’architecture applicables.
La définition du plan local d’urbanisme met en évidence 4 secteurs principaux. Il y a les zones U ou urbanisées, donc constructibles et les zones AU qui sont à urbaniser, qui seront constructibles à long terme.
Ensuite, il y a les zones A ou zones agricoles et les zones N, ou zones naturelles et forestières. Ces deux secteurs ne sont pas constructibles. En outre, il faut préciser que la définition du PLU indique des emplacements « réservés », qui sont des terrains que la commune cherche à acquérir.
Toutefois, il peut aussi s’agir d’espaces boisés « classés », c’est-à-dire des forêts et des parcs devant être préservés.
La définition du PLU fixe donc les conditions d’occupation des sols
Il fixe également la nature des constructions pouvant être réalisées, de façon plus ou moins contraignante.
Il détermine leur implantation, leur volume et l’aspect extérieur du bâtiment. De plus, dans certains secteurs, la couleur de la peinture de la façade et des volets peut aussi être imposée. Il peut en être de même pour la nature des matériaux de couverture, la taille des ouvertures et le degré d’inclinaison des pentes de toiture.
A lire aussi : vous devrez consulter le plan local d’urbanisme et comprendre la définition du PLU avant de faire votre demande de permis de construire.
Comment consulter le PLU de ma commune ?
Pour consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune, vous pouvez vous rendre sur le site internet de la mairie de votre commune ou de l’intercommunalité dont elle dépend. En effet, les PLU sont des documents publics qui doivent être mis à disposition du public par les collectivités locales.
Sur le site internet de la mairie ou de l’intercommunalité, vous devriez trouver une rubrique dédiée à l’urbanisme ou à l’aménagement du territoire, dans laquelle il est possible de consulter le PLU en ligne. Si ce n’est pas le cas, service plu peut vous aider ou vous pouvez contacter directement les services d’urbanisme de la mairie ou de l’intercommunalité pour leur demander de vous fournir une copie du PLU.
Il est également possible de consulter le PLU en version papier, en vous rendant directement à la mairie de votre commune. Dans ce cas, il est préférable de prendre rendez-vous au préalable avec les services d’urbanisme pour vous assurer que le document est bien disponible et qu’il est possible de le consulter dans de bonnes conditions.
Client se faisant accompagner par Alexandre Ciaudo, avocat à Dijon, spécialisé en droit de l’urbanisme
Définition du plan local d’urbanisme intercommunal ( PLUi )
Le Grenelle de l’environnement a entraîné une réforme du code de l’urbanisme. C’est ainsi que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit la mise en place d’un plan local d’urbanisme intercommunal ou PLUi.
Le but de cette loi est de transférer la compétence d’élaboration de la définition du PLU aux communautés de commune et d’agglomération. Ainsi, le PLUi couvre de nombreuses communes. Il permet de porter à plus grande échelle les problématiques liées à l’architecture, à l’habitat et aux déplacements.
À l’inverse la définition du plan local d’urbanisme qui se limite à une seule commune, le PLUi tend à renforcer la solidarité intercommunale. Il permet de proposer un projet collectif de co-construction et de mutualiser l’ingénierie et les moyens financiers et humains, pour des documents qualitatifs.
Il s’agit aussi d’une démarche innovante qui a fait appel à une nouvelle gouvernance. La définition du PLU permet de faciliter la mise en cohérence des politiques publiques liées au transport, au logement, à l’aménagement du territoire, etc.
Composition du PLU
La définition du PLU n’est un pas un seul document qui retrace simplement l’aménagement du territoire. C’est un ensemble de documents que la ville met à la portée de tous.
Il est disponible à la mairie de la ville pour laquelle il est établi. Sur le site web de la mairie de la ville, ces documents sont consultables et téléchargeables en format PDF. Parmi tous les qui le composent, les plus importants sont :
PLU : le rapport de présentation
Ce document fait un état des lieux de la ville. Il présente les résultats du diagnostic de la ville. Pour ce faire, il contient les potentialités, les forces, les faiblesses et les menaces du territoire d’une ville.
La répartition de l’habitat ainsi que la façon dont les espaces sont exploités figurent dans ce rapport. Enfin, la définition du plan local d’urbanisme justifie toutes les orientations qui seront prises dans le projet d’aménagement.
Le projet d’Aménagement et de Développement Durable
La définition du PLU planifie les diverses orientations d’aménagement de la ville. L’on y trouve les projets et objectifs de la ville sur le court, le moyen et le long terme. Ces objectifs sont formulés en fonction du secteur urbain, économique, social et environnemental.
Le règlement et les plans
Ce document se construit sur la base des principes que la ville s’est fixée à travers le Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Il établit les règles qui seront applicables au projet. Chaque zone où le projet sera mis en œuvre a ses règles spécifiques. Vous trouverez également les plans de la commune.
Les annexes et définition du PLU
Elles regroupent les cartes, le plan des zones définies et plusieurs autres documents écrits importants. Ils peuvent contenir des informations sur les emplacements réservés, les réseaux électriques, etc.
Les orientations d’aménagement et de programme
Ce document vient compléter le règlement. Il concerne exclusivement les secteurs dont l’aménagement requiert une certaine spécificité. En général, il s’agit des secteurs tels que le transport, les espaces verts, etc.
Le zonage du PLU et plans
Le découpage sectoriel de la définition du Plan Local d’Urbanisme se fait en fonction d’un plan de zonage. Ainsi, le PLU comporte :
- Les zones AU (zones à urbaniser) qui sont des zones naturelles et qui sont censées accueillir de manière progressive ou non les nouvelles entreprises et les habitations ;
- Les zones U (zones urbaines) qui concernent les zones qui sont déjà habitées ou urbanisées et qui remplissent toutes les conditions pour accueillir de nouvelles constructions ;
- Les zones N (zones naturelles) qui sont des espaces naturels protégés en raison de leur riche paysage ou de la sensibilité de leur faune et flore ;
- Les zones A (zones agricoles) qui sont exclusivement réservées pour les logements des agriculteurs et la réalisation des activités à connotation agricole.
Chaque zone a ses propres spécificités. Du coup, les règles qui sont applicables à chacune d’elle diffèrent. En fonction de la ville, ce zonage peut évoluer ou changer. Tout dépend de l’ossature de chaque territoire. Le zonage et les plans sont bien indiqués.
Quel lien entre permis de construire et la définition du Plan Local d’Urbanisme ?
Il existe un lien intrinsèque entre le permis de construire, la déclaration préalable de travaux et la définition du Plan Local d’Urbanisme. En effet, tout projet de construction doit obligatoirement se conformer aux exigences du PLU.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’avant de faire la demande du permis de construire, il est recommandé de consulter les documents officiels disponibles afin de prendre connaissance des règles en vigueur et de la carte graphique du Plan Local d’Urbanisme.
En procédant ainsi, vous êtes sûr que votre demande de permis de construire sera acceptée par la ville, car elle est conforme à la définition du PLU.
Étant donné que vous n’êtes pas un expert, il se peut que vous fassiez des erreurs d’interprétation ou d’analyse du PLU. La meilleure chose à faire c’est de vous référer à des experts du domaine. Algar (ex Permettez-moi de construire) est une structure expérimentée en architecture qui peut vous aider dans ce sens.
Elle peut rapidement analyser de manière approfondie votre PLU et vous aider dans les démarches de demande de permis ou d’autorisation.
La surface et l’emprise au sol : quelles sont les règles applicables ?
Sachez que seule une partie de votre terrain peut faire l’objet d’une construction. Vous devez vous conformer aux dispositions relatives au coefficient d’occupation des sols. L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme mentionne une « protection verticale du volume de la construction immobilière, tous débord et surplomb inclus ».
Toutefois, il y a lieu de préciser que les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises ne sont pas concernés. Il en est de même pour les débords de toiture qui ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Ainsi, le plan local d’urbanisme peut vous imposer un coefficient maximal d’emprise au sol. Par exemple, certaines définition du PLU limitent la construction d’un immeuble à 120 m² d’emprise au sol, sur un terrain de 400 m².
Il y a lieu de préciser que les règles varient d’une commune à l’autre. Ainsi, je vous conseille de vous rendre à la mairie et de consulter le conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) de votre département. Vous devez aussi discuter avec votre architecte pour bien comprendre cette question.
Définition du PLU et CU
Je vous conseille de demander un certificat d’urbanisme pour connaître avec précision les règles applicables sur votre terrain. Ce document administratif peut être obtenu gratuitement.
Il est délivré par la mairie à toutes les personnes qui en font la demande. En effet, nul besoin d’être propriétaire du terrain pour le demander. Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le CU d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel.
Le CU d’information ne vous informe pas sur la constructibilité du terrain. Il informe surtout sur sa situation au regard des règles d’architecture en vigueur. Avec ce document, vous comprendrez mieux la définition du PLU.
Par exemple, il précise uniquement les limites au droit de propriété et les taxes applicables. Quant au CU opérationnel, il contient les mêmes informations que le certificat d’urbanisme d’information et rajoute deux éléments importants.
Il mentionne la destination du terrain et l’état des voiries et réseaux divers qui desservent le terrain.
Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le plan local d’urbanisme ou la définition du PLU, je vous invite à cliquer sur le lien ci-dessus.
