Faire rédiger un avis de valeur immobilier avant de mettre votre bien sur le marché est un processus notoirement compliqué, qui peut se faire de diverses manières.
En effet, en fonction du professionnel que vous solliciterez, vous pourrez obtenir un avis de valeur ou une estimation.
Beaucoup de gens sont souvent confus par les différentes formes d’évaluation des maisons, notamment l’utilisation des termes estimation et avis de valeur.
Mais quelle est la différence exacte entre les deux ?
Sommaire
Différence entre un avis de valeur immobilier et une estimation
Dans le langage courant, les clients demandent souvent aux agents immobiliers une estimation de leurs biens.
Mais juridiquement, il s’agit très souvent d’un simple avis de valeur.
En effet, une estimation immobilière est une évaluation de la position de votre bien sur le marché et est préparée par un expert immobilier.
Elle est utilisée comme guide pour fixer le prix d’une propriété à vendre.
L’estimation est effectuée par un expert qui applique des critères précis au bien. Il s’agit d’un rapport écrit préparé sur la propriété et qui sera couteux.
En revanche, un avis de valeur est simplement une opinion de la valeur marchande actuelle d’une propriété, compte tenu de la réaction du marché et d’autres facteurs.
Elle est généralement proposée comme un service gratuit par les agences immobilières.
L’estimation et l’avis de valeur sont utilisés pour déterminer la valeur de la maison, et les termes sont souvent utilisés de manière interchangeable.
Cependant, l’avis de valeur, qui ne présente que peu de valeur juridique sera utilisé par les agents immobiliers et l’estimation sera utilisé par les experts.
Si vous envisagez de vendre une propriété, une estimation peut ne pas être idéale pour vos besoins en raison de sa nature conservatrice.
Qu’est-ce qu’un avis de valeur immobilier ?
Un avis de valeur immobilier doit être utilisé comme un guide et vous permet d’avoir une meilleure compréhension d’un prix de vente possible.
Les prix du marché peuvent varier et changer au fil du temps.
Il est donc nécessaire de comparer la propriété avec des propriétés similaires situées au même endroit et vendues au cours des 3 à 6 mois précédents.
Il est évident qu’il n’y a pas deux propriétés identiques et qu’un avis de valeur n’est que subjectif et une opinion basée sur les données disponibles à ce moment-là.
Les agents ont une bonne connaissance des transactions immobilières récentes et devraient donc être en mesure de vous donner un avis de valeur du prix de vente probable en comparant des ventes comparables récentes.
Un avis de valeur peut être effectué par n’importe quel professionnel, sans frais pour ce service.
Le processus d’évaluation repose sur la connaissance du professionnel du marché de la région et sur son évaluation du bien.
Lorsque vous obtenez un avis de valeur auprès d’un agent qui effectue des évaluations de maisons dans votre région, il aura une connaissance approfondie des prix auxquels d’autres maisons dans la région ont été vendues et pourra vous donner une estimation basée sur son expérience professionnelle.
L’obtention d’un avis de valeur est également beaucoup plus rapide qu’une estimation car il n’y a pas de critères formels impliqués.
Comment les avis de valeur immobilier sont-ils déterminés ?
Tout d’abord, étant donné que les avis de valeur sont basés gratuitement sur l’opinion d’un professionnel, il est préférable de rassembler plusieurs avis de valeur provenant de sources différentes.
Lorsque vous vendez votre bien, il est utile de rencontrer deux ou trois agents pour déterminer avec qui vous vous sentez le plus à l’aise.
L’avis de valeur d’une propriété est le point de départ idéal pour le processus de vente d’une maison.
C’est aussi un excellent moyen d’entamer un dialogue avec des agents potentiels, de comparer les stratégies de marketing immobilier et d’obtenir des conseils sur la vente de votre maison.
Un bon point de départ est de vérifier quels agents sont actifs dans votre région, car plus ils vendent de maisons dans votre région, plus ils sont actifs et généralement plus précis dans leurs avis de valeur immobilier.
Soyez prudent si vous faites appel à un agent qui n’est pas de votre secteur, car il est plus que probable qu’il ne comprendra pas les nuances de votre région et les facteurs qui influent sur le prix.
La méthode par comparaison
Cette méthode consiste à réaliser une étude comparative de marché et rédiger un avis de valeur immobilier en fonction des biens comparables.
Le professionnel peut comparer les bien similaires qui sont à vendre mais dispose également d’une base de biens vendus afin de déterminer la bonne fourchette de prix.
La méthode par capitalisation
Cette méthode consiste à réaliser un avis de valeur d’un bien en fonction du revenu qu’il est sensé dégager en le louant.
Si par exemple vous visez un bien avec un potentiel de 10 000 € de loyer et que la rentabilité brute du secteur est de 7 % brut, le calcul sera le suivant :
10 000 / 10% = 70 000 € pour l’avis de valeur immobilier.
La méthode hédoniste
La méthode hédoniste pour rédiger un avis de valeur consiste à déterminer un prix au m2 moyen et par la suite de pondérer en fonction des avantages et des inconvénients de votre bien.
Par exemple, +2 pour une belle vue, – 3 pour des nuisances etc…
Le pourcentage positif ou négatif trouvé sera alors appliqué au prix au m2 moyen et pondéré.
Zoom sur l’estimation
Une estimation est le processus le plus formel des deux et tend à être plus conservatrice car elle est en général plus utilisée à des fins juridiques plutôt que pour la vente d’une maison.
Les banques et autres établissements de crédit peuvent également s’appuyer sur une estimation lorsqu’ils approuvent des prêts pour l’achat de biens immobiliers ou pour le refinancement.
Pour obtenir une estimation, un rapport officiel est créé par un expert immobilier qui a suivi avec succès la formation nécessaire.
Ce rapport contient une analyse détaillée des caractéristiques de la propriété.
Une autre différence essentielle entre l’estimation et l’avis de valeur est que la première peut être utilisée dans des affaires juridiques, par exemple lors d’une demande d’hypothèque sur votre propriété, pour établir la valeur d’une succession ou d’un règlement, etc…
Un tribunal peut également demander qu’une estimation soit effectuée pour résoudre des litiges alors que le simple avis de valeur immobilier ne suffira pas.
Dans toutes ces circonstances, une valeur claire est très importante.
Étant donné qu’il s’agit d’une évaluation immobilière plus précise qui demande du temps et certaines qualifications, des frais sont généralement associés aux estimations de propriétés.
Les experts immobiliers facturent des frais en fonction des exigences d’évaluation de la propriété, de la taille et de l’emplacement de la propriété.
Par la suite, vous recevrez un rapport détaillé, et notamment des explications sur l’évaluation de la valeur de votre maison.
Il convient de noter qu’avec la disponibilité des informations et des données, les estimations sont plus précises qu’un avis de valeur.
Comment les estimations sont-elles déterminées ?
Les facteurs pris en compte comprennent :
- la taille du terrain (m²)
- le nombre de pièces
- taux de risque
- l’environnement
- Zonage local
- État de la propriété
- L’accessibilité (transports publics, parking, etc…)
- Etc…
Il s’agit des critères de base qui est toujours inclus, mais d’autres aspects peuvent également être pris en compte.
L’expert doit également examiner de près les conditions actuelles du marché dans la région géographique de la propriété.
Cela peut inclure une analyse des comparables ou des propriétés similaires dans la région qui ont récemment été vendues et dont la valeur est considérée comme proche de la propriété en question.
L’expert est également responsable de vérifier toutes les contraintes légales de la propriété telles que les servitudes.
Lorsque le rapport est terminé
L’estimation d’une maison couvre l’intérieur et l’extérieur de celle-ci, ainsi que tous les détails intermédiaires.
L’objectif est d’obtenir l’évaluation la plus précise possible de l’état actuel du bien.
Lorsque l’évaluateur a terminé, il prépare une analyse détaillée de la propriété et lui attribue une valeur vénale.
Au minimum, le rapport d’évaluation de la maison comprendra :
- Une description de l’extérieur et de l’intérieur de la propriété
- une brève description de l’environnement de la maison
- une déclaration concernant les commodités disponibles dans la région, telles que l’accès aux parcs, aux magasins, aux écoles et aux transports publics
- une liste d’au moins trois maisons comparables vendues récemment dans la région et une analyse de leurs caractéristiques
- l’identification de tout problème susceptible de nuire gravement à la valeur de la maison, comme des moisissures ou un défaut structurel.
- La valeur estimée
Conclusion sur l’avis de valeur immobilier
En fin de compte, alors que les agents immobiliers peuvent offrir un point de vue précieux sur la valeur présumée d’une propriété donnée, seul l’expert peut fournir une estimation.
Si vous avez obtenu une estimation de votre maison en vue de la vendre, ne vous découragez pas si le résultat est inférieur à ce que vous aviez prévu.
Effectuer un avis de valeur immobilier avant de mettre votre maison en vente vous donne l’occasion de corriger les problèmes qui pourraient dissuader les acheteurs de faire une offre.
Heureusement, de nombreux points sont faciles à corriger et vous pouvez vous y attaquer vous-même.
Les améliorations que vous pouvez faire vous-même sont un moyen économique d’ajouter instantanément de la valeur à votre maison.
Écouter les conseils d’un agent lors de l’avis de valeur immobilier pourra sensiblement augmenter le prix de votre bien.
