Le syndicat de copropriété constitue l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble.
Il se créé automatiquement à partir du moment où un immeuble comprend des parties communes et est divisé en plusieurs lots répartis entre au moins deux copropriétaires.
Quels sont les rôles et les obligations du syndicat des copropriétaires au sein d’un immeuble en copropriété et comment se passe l’organisation de l’assemblée générale et la gestion des travaux ?
Enfin, quelles sont les différences entre le syndic de copropriété, le conseil syndical et le syndicat de copropriété ?
Faisons le point sur la mission.
Sommaire
Définition du syndicat de copropriété dans un immeuble
Le syndicat des copropriétaires est le premier organe de décision au sein d’une copropriété.
Considéré en tant que personne morale, le syndicat de copropriété rassemble les copropriétaires disposant d’au moins un lot de copropriété dans l’immeuble.
Ainsi, qu’il s’agisse d’un appartement, d’un garage ou d’une cave, la possession d’une partie de l’immeuble en copropriété, quelle qu’en soit la nature, vous faites parti de l’assemblée.
En effet, l’appartenance du copropriétaire en tant que membre ne dépend aucunement de sa nature juridique.
Ainsi, autant une personne physique (un individu, un particulier) qu’une personne morale (société immobilière, entreprise, marque, etc.) peut être membre du syndicat de copropriété et jouir pleinement de ses droits.
Ensuite, elle a la capacité d’intenter des actions en justice et de contracter des prêts.
Selon l’article 1 de la loi de 10 juillet 1965 relative à la copropriété, cet organe se forme dès lors qu’on distingue au moins deux propriétaires dans un immeuble et qu’il y a des parties communes telles que :
- Les escaliers ;
- Les couloirs ;
- Les espaces verts…
En outre, lorsqu’une copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il est possible de créer le syndicat des copropriétaires principal d’une part et d’avoir également des syndicats secondaires, généralement subordonnés ou affiliés au premier.
Comment fonctionne un syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat de copropriété est une entité disposant d’une personnalité morale. Il a de ce fait des droits ainsi que des devoirs.
Par conséquent, il est identifié dans son rapport avec les autres par son nom, son siège social et son adresse postale.
Conformément à la loi ALUR de 2014, lorsqu’une copropriété est à usage d’habitation, le syndicat des copropriétaires dans ses fonctions doit avant tout s’assurer de faire l’immatriculation de l’immeuble au Registre National des Copropriétés afin de recevoir une fiche synthétique.
Cette fiche synthétique est l’acte qui rassemble toutes les informations relatives à la copropriété ainsi qu’à son fonctionnement.
Au rang des droits et devoirs du syndicat de copropriété, on compte notamment sa capacité à :
- Voter une assemblée générale ;
- Payer à temps les charges de copropriété ;
- Mettre à jour et respecter le règlement de copropriété…
- La gestion et l’entretien des parties communes
Le vote en assemblée générale d’un syndicat de copropriété
Le vote en assemblée générale s’organise une fois par an et chaque copropriétaire membre du syndicat de copropriété a le droit d’y participer.
Un copropriétaire n’ayant pas la possibilité d’être présent à l’assemblée générale à deux moyens de voter.
En effet, il peut soit recourir au vote par correspondance en amont à la session en remplissant le formulaire.
Il enverra ensuite au conseil syndical, le formulaire rempli associé à la convocation du syndic dans un délai maximum de 3 jours ouvrés avant le vote en assemblée générale.
Dans la mesure où le copropriétaire réussit à être présent à l’assemblée générale, son vote initial sera annulé.
Le second moyen consiste à donner une procuration à un mandataire qui pourra voter en lieu et place du propriétaire absent.
La valeur du vote se calcule proportionnellement aux tantièmes dont dispose chaque copropriétaire.
Les résolutions qui font l’objet de vote à l’assemblée générale sont soit annuelles soit exceptionnelles. Les premières sont relatives au budget prévisionnel et à l’approbation des comptes.
Quant aux résolutions exceptionnelles, elles concernent les travaux indispensables à la bonne tenue de l’immeuble et le changement d’un contrat de syndicat de copropriété.
Les différentes règles de majorités
Selon la loi de Juillet 1965, on distingue au total de 4 majorités au cours d’un vote en assemblée générale. Il s’agit de :
- La majorité simple ;
- La majorité absolue ;
- La double majorité ;
- L’unanimité.
La majorité simple est celle des voix directement exprimées par les membres présents ou représentés.
La majorité absolue est celle qui représente la voix des membres présents, représentés et absents.
Par contre, la double majorité représente la voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents, mais possédant au minimum deux tiers des tantièmes.
Enfin, l’unanimité implique l’accord ou l’approbation d’absolument tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
L’unanimité n’est exigée que dans les rares cas de prises de décisions délicates telles que celles concernant la répartition des charges communes.
Quelles sont les autres prérogatives et mission ?
Composé des copropriétaires d’un immeuble, le syndicat de copropriété est en droit de suggérer, au cours de l’année, de nouveaux projets ou résolutions supplémentaires à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cela fait parti de se mission.
La procédure à suivre dans ce cas consistera à communiquer la résolution par lettre recommandée avec accusé de réception, au minimum deux mois avant la tenue de l’assemblée générale.
Ensuite, les résolutions pourront être votées en assemblée générale et appliquées. Les copropriétaires peuvent ainsi vivre en harmonie grâce au respect des règlements par tous les copropriétaires.
Ainsi, tous les propriétaires ainsi que les locataires doivent suivre intégralement les règles énoncées dans le règlement afin de ne pas bafouer les droits des autres.
Cependant, lorsqu’il y a manquement au règlement, un rappel est fait à l’assemblée au copropriétaire fautif. En cas de récidive, une action en justice est intentée contre lui devant le tribunal judiciaire en dernier recours. L’entretien du bâtiment est également u point important.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires dispose du droit de proposer des modifications au règlement s’il le souhaite, à condition que cela soit soumis à un vote.
Mais, tous les copropriétaires ont aussi le devoir de payer, dans le délai imparti, leurs charges de copropriété. En effet, il répartit les charges selon les quotes-parts des parties communes de chaque copropriétaire puis envoie à chacun un appel de fonds.
En règle générale, l’envoi des appels de fonds se fait par trimestre. Cependant, chaque syndicat de copropriété, conformément à son règlement, peut prévoir une autre périodicité.
En cas de non-respect du délai mentionné sur l’appel de fonds, le copropriétaire s’expose à des sanctions allant d’un paiement d’amende à la saisie du bien immobilier.
Différence entre syndic, syndicat de copropriété et conseil syndical
Le syndic, le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical sont des terminologies qui se rapprochent énormément au niveau de l’appellation alors que chacune est indépendante et se distingue de l’autre dans la pratique.
Chacun des organes que désignent ces appellations est constitué de différents membres organisés de différentes manières.
Ainsi, le conseil syndical est un organe exclusivement obligatoire en syndic coopératif.
Il désigne l’organe chargé de la représentation légale du syndicat de copropriété dans ses rapports avec ses parties prenantes.
Quant au syndic, il est élu à la majorité de l’article 25 en AG et se présente sous trois principaux modèles, notamment le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif.
On parle de contrat de syndic professionnel lorsqu’une entreprise externe à la copropriété se charge de la gestion de l’immeuble en contrepartie d’une rémunération régulière.
Dans ce cas, l’entreprise en question doit disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle, d’une garantie financière ainsi qu’une carte professionnelle délivrée par la CCI avec la mention « syndic de copropriété ».
Or, on parle de syndic bénévole lorsqu’une personne est volontairement désignée en AG parmi les copropriétaires pour assurer la gestion de l’immeuble.
Le syndic coopératif pour sa part implique que le président du conseil syndical soit désigné comme syndic et qu’il soit accompagné dans son rôle par d’autres copropriétaires volontaires selon leur disponibilité et leur affinité.
Cette dernière option est privilégiée par la majorité des syndicats de copropriété puisqu’elle offre plus de transparence dans la gestion de l’immeuble et assure l’harmonie et la convivialité dans la copropriété.
Quelles sont les missions des principaux organes de gestion ?
Dans une copropriété, chaque organe, y compris le syndicat des copropriétaires, a des rôles précis.
Le rôle du syndicat de copropriété est de s’assurer du respect scrupuleux du règlement mis en place.
Il doit également payer à temps ses charges communes et participer aux votes des résolutions relatives à la bonne cohabitation en copropriété.
Quant au conseil syndical, il joue l’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.
Lorsque le syndic est professionnel et est donc soumis à contrat, le conseil syndical se charge de contrôler sa gestion financière en cas de travaux de rénovation ou d’urgence et joue dans ce cas un rôle consultatif.
Pour ce qui est du syndic, il a la charge de gérer l’immeuble en assurant les interactions importantes entre la copropriété et les fournisseurs ainsi que ses différents prestataires.
Le syndic s’occupe également de la gestion administrative de l’immeuble en prenant en charge les démarches relatives à l’immatriculation de la copropriété ainsi que la mise à jour des documents légaux et financiers de la copropriété après l’AG.
Il assure entre autres la gestion financière de l’immeuble et crée un compte bancaire obligatoire au non du syndicat de copropriété. Enfin, il organise l’assemblée générale et s’assure de son bon déroulement.
