Loi Pinel Plus : comment se préparer à l’entrée en vigueur du dispositif ?

Dans moins de 6 mois maintenant, la loi Pinel Plus entrera en vigueur. Attendu par les acteurs de la promotion immobilière et les investisseurs, ce dispositif phare de la défiscalisation immobilière va donner un second souffle à l’investissement locatif en France.

Avec cette nouvelle mouture, certains changements sont à prévoir, notamment du côté des conditions d’éligibilité. On vous éclaire sur le sujet.

2023 : l’arrivée du Pinel Plus, la fin progressive du Pinel actuel

Dès le 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel Plus sera officiellement effectif. Annoncé à l’automne 2021 par l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Wargon, il intégrera de nouveaux critères pour mieux s’adapter aux problématiques actuelles comme le respect de l’environnement et la qualité au sein des logements.

Pour autant, une question persiste : qu’en est-il de la loi Pinel classique ? Ce dispositif tant aimé par les investisseurs immobiliers est amené à progressivement disparaitre afin de laisser place à son successeur. Pendant deux ans, en 2023 et 2024, le Pinel tel qu’on le connait aujourd’hui et le Pinel Plus cohabiteront ensemble. Peu à peu, la loi Pinel perdra de sa valeur et deviendra de moins en moins attractive. Son extinction est prévue le 31 décembre 2024.

Investir avec la loi Pinel Plus : comment s’y prendre ?

Introduite en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière octroyant une réduction d’impôt qui peut monter jusqu’à 63 000 €. Les avantages restent identiques pour un investissement en Pinel Plus en 2023. Pour en bénéficier, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un appartement neuf dans une zone éligible et le proposer à la location. En fonction de la durée de mise en location choisie, il bénéficie d’une réduction fiscale proportionnelle au prix d’achat de l’appartement :

• 12 % pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

Si avec la loi Pinel classique les conditions d’éligibilité étaient peu contraignantes, elles risquent de le devenir un peu plus pour la loi Pinel Plus. Comme écrit précédemment, deux nouveaux critères font leur apparition. Ils portent notamment sur l’environnement et la qualité des usages au sein des logements. Entrons dans les détails.

La RE2020

Entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) fixe les règles en matière de construction des nouveaux bâtiments résidentiels, professionnels et tertiaires. Pour investir avec la loi Pinel Plus en 2023, il faudra donc que le programme en question obtienne le label RE2020. Toutefois, afin de s’adapter à toutes les situations, voici les niveaux de performances environnementales que les logements doivent atteindre pour éligibles au Pinel+.

• Les appartements acquis en 2023 devront respecter le jalon 2025 de la RE2020
• Les appartements acquis en 2024 devront respecter le jalon 2025 de la RE2020 et obtenir l’étiquette A du DPE
• Les appartements acquis en 2023 et 2024 dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1^er janvier 2022 devront respecter les critères du label E+C- et obtenir l’étiquette A du DPE

Le référentiel de qualité des usages

Le second critère qui fait son entrée est basé sur le référentiel de qualité des usages au sein des logements. Fruit de la réflexion de deux experts du bâtiment, Laurent Girometti et François Leclercq, ce document analyse et compare les conditions de vie dans les logements en France et chez nos voisins européens. Désormais, s’ils veulent vendre des programmes éligibles Pinel Plus, les promoteurs devront proposer des lots ayant :

• Une surface minimale habitable minimum de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5
• Un espace extérieur privatif de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5
• Une double exposition à partir du T3

Le zonage Pinel : une condition sine qua non pour investir en Pinel Plus en 2023

Le dispositif Pinel a, à l’origine, été mis en place afin de soutenir l’offre de logements en location dans les territoires les plus tendus de l’hexagone. Il est évident que tous n’ont pas le même degré de tension et que certains peinent à satisfaire toute la demande, particulièrement dans les grandes villes. C’est pourquoi le Pinel est régi par le zonage A, B, C. Autrement appelé zonage Pinel, il a pour objectif de réguler les marchés immobiliers, d’identifier les zones dans le besoin et d’aider à la prise de décisions.

Sur les 5 zones existantes (A bis, A, B1, B2 et C), seules 3 d’entre-elles sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel : A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier 2018.

Au-delà de définir les territoires éligibles, le zonage Pinel conditionne également les loyers qui y sont pratiqués ainsi que l’accès aux logements des candidats en fonction de leurs ressources financières.

Le plafond des loyers Pinel

Destinés aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires, les logements Pinel Plus sont proposés à la location pour un loyer plafonné et inférieur à celui du marché. Pour les baux conclus en 2022, le plafond du loyer en zone A bis est de 17,62 €/m², en zone A il est de 13,09 €/m² et pour la zone B1 il est de 10,55 €/m².

Pour calculer le montant de son loyer Pinel, il suffit d’appliquer cette formule : (19 / surface utile + 0,7) x loyer au m² Pinel x surface utile. La surface utile est la simple addition entre la surface habitable et la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, etc…)

Le plafond des ressources Pinel

Le propriétaire d’un appartement Pinel Plus doit sélectionner un locataire dont les revenus annuels de l’année N-2 n’excèdent pas le plafond prévu par le dispositif. À l’image du Pinel Classique, un barème sera établi par zone et selon la composition du foyer. Pour les contrats de location signés en 2022 en Pinel classique, voici les montants annuels à ne pas dépasser :