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Tout savoir sur l’apporteur d’affaires en immobilier et son contrat

Par 17 octobre 2022octobre 18th, 2022Aucun commentaire

Beaucoup de personnes se lancent aujourd’hui comme apporteur d’affaires en immobilier.

S’il s’agit d’une activité qui n’est pas réglementé en France, certaines dispositions doivent être prises afin de ne pas se retrouver à faire de l’entremise immobilière de manière illégale.

Ainsi, après la définition explicite de l’activité, nous parlerons entre autres des principes qui le régissent et des effets de droits qu’entraîne un contrat entre un apporteur d’affaires en immobilier et son client.

Le rôle de l’apporteur d’affaires en immobilier

L’activité d’apporteur d’affaires en immobilier se distingue de l’agent commercial ou négociateur salarié.

Il est soit une personne physique, soit morale qui a pour mission de renseigner ses clients sur des potentiels contrats en vu d’une mise en relation sur un secteur donné.

Le rôle de l’apporteur d’affaires en immobilier consiste donc à mettre en relation deux ou plusieurs parties en apportant des vendeurs ou des acheteurs.

Ainsi, on retrouve la notion d’indicateur dans plusieurs domaines, dont la négociation d’objets d’art, dans le cinéma, dans le sport, et plus récemment, dans le domaine de la pierre.

Cependant, les conditions d’exercice des métiers de l’immobilier et la déontologie s’inscrivent en général dans un cadre légal bien déterminé, comme nous allons le voir plus loin dans ce guide.

En effet, le métier d’agent est une profession réglementé, et la loi Hoguet prévoit que si vous exercez même à titre accessoire, une carte professionnelle doit être délivrée par la CCI.

Dans la pratique, l’apporteur d’affaires en immobilier met en relation un potentiel acquéreur ou un vendeur avec une agence de son secteur. Sa compétence s’arrête aussitôt à cette étape et il perçoit en générale une commission quand la transaction est effectivement conclue.

La commission de l’apporteur d’affaires en immobilier

Jusqu’à présent, la détermination de la rémunération et commission de l’apport comporte encore quelques ambiguïtés.

Toutefois, au début de chaque affaire, le montant ou le type de rémunération est clairement déterminé et connu de toutes les parties au contrat.

Dans certains cas, il s’agit d’un pourcentage proportionnel de rémunération soit au prix net du bien soit proportionnel au chiffre d’affaires que fera l’agent sur la vente de la propriété en question.

Dans d’autres cas, l’agence peut proposer des chèques cadeaux à l’apporteur d’affaires en contrepartie de son travail.

Par ailleurs, la loi Hoguet dans son article 6 donne plus de précision sur les critères de rémunération d’un apporteur d’affaires et sur l’identité de la partie à laquelle revient la charge de verser ce paiement.

De ce qui se constate sur le terrain, on estime que si la rémunération d’une agence immobilière s’élève à 5 % du prix de vente du bien, la commission de l’apport quant à elle pourra varier entre 3 et 15 % de ce montant.

Dans les cas où la rémunération de l’agence est comprise entre 6 et 8 %, la rémunération de l’apporteur d’affaires sera davantage plus conséquente. La rémunération ne lui sera versée qu’après la signature de l’acte authentique de vente .

apporteur d'affaires en immobilier

Les conditions pour devenir apporteur d’affaires en immobilier

L’activité d’apporteur d’affaires ne nécessite aucun diplôme particulier et n’est pas réglementé.

Cependant, sur le terrain, on remarque que la majorité des personnes qui exercent cette activité ont fait une formation en immobilier et sont donc détenteurs d’un diplôme ou d’une bonne expérience.

Attention à la loi Hoguet

Seulement, l’entremise immobilière est une profession réglementée par la loi Hoguet qui est d’ordre public.

Pour qu’une personne devienne un apporteur d’affaires en immobilier, sa démarche doit être en conformité avec l’Article 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

En effet, cet article prévoit clairement que le protagoniste qui s’entremet, même à titre accessoire, doit être titulaire de la carte professionnelle ou habilité par celui-ci.

Donc, lorsqu’il n’est ni un agent, ni commercial ou salarié habilité, mais qu’elle désire exercer l’activité d’apporteurs d’affaires en immobilier, elle doit le faire de manière strictement exceptionnelle.

De façon exceptionnelle signifie qu’il n’y a pas de récurrence et que cela se cantonne à 1 fois dans l’année et pour un montant limité.

Dès le deuxième apport de contrat, il peut être considéré comme une agence immobilière et doit impérativement se comporter comme telle en obéissant à toutes les règles juridiques pour ne pas être condamnée comme faisant de l’entremise irrégulière.

La sanction peut aller jusqu’à 6 mois de prison et 7500 € d’amande.

Enfin, même pour être un apporteur d’affaires en immobilier de façon exceptionnelle, un statut juridique légal sera plus protecteur :

  • Micro-entreprise ;
  • Entreprise individuelle ;
  • Société (SAS ou SASU).

Les avantages du juridique pour l’apport

Toutes les opérations relatives à la vente d’un bien sont régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. C’est une loi juridique d’ordre publique.

Cette loi prévoit que seuls peuvent intervenir dans les opérations de ventes immobilières, les agents immobiliers titulaires d’une carte professionnelle T.

L’indicateur n’est pas exempté.

D’ailleurs, le fraudeur, risque de verser une amende de 7500 euros et de purger une peine d’emprisonnement de 6 mois ferme.

La possession du sésame ou à défaut d’être habilité par une attestation collaborateur constitue donc un atout majeur pour un apporteur d’affaires en immobilier.

D’une part, elle lui confère toute la crédibilité que requiert son métier. D’autre part, elle sert de protection et lui octroie le droit de défendre ses intérêts ou les intérêts de sa société en cas de litige.

Sous quels statuts juridiques exercer ?

La loi ne prévoit pas de statut spécifique en particulier. Vous allez pouvoir opter pour différentes options.

Pour ce faire, l’apporteur d’affaires en immobilier qui débute peut se faire enregistrer en tant que micro-entreprise.

Dans ce cas, il doit déclarer ses activités soit en version papier au Centre des Formalités des Entreprises (CFE), soit en ligne.

L’URSSAF sera ensuite chargée de communiquer ses données au service des impôts compétent. Cette démarche confère à l’apporteur d’affaires, le statut d’auto-entrepreneur.

En tant que tel, il doit créer un compte bancaire professionnel distinct de son compte bancaire personnel et tenir un cahier de recettes.

Dans le souci de se perfectionner, la Chambre du Commerce et de l’Industrie pourra lui recommander de réaliser un stage de préparation à l’installation (SPI).

Dans ce contexte, la loi Pacte vient motiver les artisans en disposant d’une part que le Stage de préparation à l’installation est facultatif.

D’autre part, elle l’a rendu accessible à chaque apporteur d’affaires en prévoyant une réduction du coût du stage, le ramenant ainsi à seulement 194 euros.

En dehors de la micro-entreprise, un apport peut exercer en entreprise individuelle ou sous la forme sociétale à partir du moment où son chiffre excède le plafond de 72 600 euros prévus pour les auto-entrepreneurs.

Les effets du statut

Un apporteur d’affaires en immobilier qui ne souhaite pas se déclarer comme une micro-entreprise peut opter pour le statut d’entreprise individuelle.

Dans les faits, une entreprise individuelle aussi appelée affaire personnelle ou entreprise en nom propre se caractérise par le fait qu’elle ne forme qu’une seule et même personne avec son créateur.

A noté que vous ne pouvez plus vous inscrire en tant qu’EIRL depuis avril 2022.

Il est de plus en plus privilégié par les mandataires immobiliers puisqu’il présente des avantages fiscaux plus conséquents.

C’est notamment le cas de la récupération de TVA sur des achats et dépenses professionnelles telles que :

  • Les frais de déplacement ;
  • Les frais d’hébergement ;
  • Les frais de restauration ;
  • Les frais d’informatique…

Toutefois il est important de préciser que, contrairement à ce que l’entreprise individuelle pourrait refléter, il entraîne une distinction claire entre le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel de son créateur.

À contrario, l’apporteur d’affaires en immobilier sous la forme sociétale implique la création en bonne et due forme d’une SAS (Société par Actions Simplifiées) ou d’une SASU (Société par Actions Simplifiées Unipersonnelle).

Là encore, le patrimoine du créateur est séparé de son patrimoine personnel. La SAS ou SASU octroie à l’entreprise une personnalité morale sur le plan juridique.

De ce fait, l’apporteur d’affaires en immobilier pourra enfin rédiger les statuts de son entreprise, déterminer explicitement son objet social ainsi que les clauses relatives aux règles d’organisation de sa société.

Une fois qu’il aura rempli toutes ces formalités, il pourra alors exercer ses activités soit seul et en son nom propre, soit au nom de sa société, soit un ou plusieurs collaborateurs.

apporteur d'affaires en immobilier

Les précautions à prendre par un apporteur d’affaires en immobilier

Les apporteurs d’affaires sont soumis à de gros challenges dans l’exercice de son métier.

La meilleure manière de relever les défis auxquels il fait face consiste à se préparer à l’avance.

Pour ce faire, il doit notamment déterminer explicitement le champ de sa mission, détenir une carte professionnelle ou être habilité, avoir de l’expérience dans son domaine ou se faire former et souscrire une assurance relative à sa profession.

Dans l’exercice de son activité, l’entrepreneur doit prouver qu’il travaille sans subordination en procédant à la signature d’un contrat qui doit faire mention de :

  • L’identité de toutes les parties au contrat ;
  • L’objet du contrat ;
  • Les implications réelles de l’apporteur d’affaires en immobilier ;
  • Les devoirs ;
  • Le type de clients à prospecter selon la valeur du bien en vente ;
  • La durée maximum du contrat ;
  • La rémunération de la relation.

Il est également possible de protéger l’apporteur d’affaires en immobilier et de lui offrir une plus grande chance de réaliser rapidement ses services en mentionnant dans le contrat, des clauses d’exclusivité ou des clauses de non-concurrence si nécessaires.

Quelle assurance ?

De façon générale, on recommande aux professionnels de souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle.

Cette recommandation est également valable pour un apporteur d’affaires en immobilier, car l’assurance RCP a le mérite de protéger le souscripteur dans l’hypothèse où un dommage serait causé dans le cadre de son activité professionnelle.

C’est notamment le cas lorsque la responsabilité civile de la relation est engagée du fait d’une faute.

Toutefois, il convient de préciser que la souscription d’une assurance RCP n’est nullement obligatoire pour l’apporteur d’affaires en immobilier.

Cela reste une démarche purement facultative et volontaire. D’ailleurs, selon les réalités liées à sa profession et les ambitions, ce dernier peut souscrire d’autres types d’assurances tous aussi bénéfiques.

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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