Comment diviser un terrain agricole ?

Comment et pourquoi diviser un terrain dans un Pays où l’urbanisation bat son plein ? Il devient primordial de lutter contre l’envahissement des terres agricoles sous l’effet de l’urbanisation galopante.

Il y va de l’équilibre et de la sûreté du territoire national. Selon les chiffres officiels, plus de 2 millions de propriétaires terriens foncière en milieu rural disposent de moins d’un hectare de terrain. Pour la division d’un terrain agricole, il fallait donc des règles visant à sauvegarder le potentiel agricole de l’État. 

Quelles sont ces règles ? Quelles sont leurs conséquences ? Découvrez les réponses sur la division parcellaire et l’urbanisme.

Quelle est la définition d’une division de terrain ?

Diviser un terrain en urbanisme de définie comme la séparation d’une parcelle de terre en plusieurs. En règle générale, la division foncière est utilisée dans les cas où un terrain trop grand ou trop étendu, sera trop cher pour le marché local ou qu’une bonne partie du terrain n’est pas exploitée par la propriété foncière.

Dans la plupart du temps la division de terrain aura pour but une opération financière. On considère en France, qu’environ 20 % des terrains sont issus d’une division parcellaire.

Division de terrain agricole : pourquoi une réglementation ?

Des terres agricoles de tailles un peu trop petites, des terrains de moins de 1 ha appartenant à plusieurs propriétaires indivis…, voilà des situations qu’il est possible d’observer en milieu rural dans certaines régions.

Cet état de choses rend difficile l’essor des activités agricoles et encourage très facilement la mise en place des processus d’urbanisation. C’est pourquoi, pour désormais diviser un terrain, vous devez suivre une procédure que des experts comme City&You maitrisent du bout des doigts.

L’amenuisement des espaces agricoles tire son explication de plusieurs phénomènes. Par exemple, pour un paysan qui ne disposait que d’un ha, il était primordial que ce terrain soit partagé à l’occasion de l’ouverture de sa succession.

Tout cela provient du droit romain et du Code civil napoléonien, qui promouvaient tous, le partage en parts égales de tous les biens du parent défunt. La conséquence : la réduction des espaces agricoles et, au passage, des opportunités de développement.

Pourtant, la division d’un terrain agricole en urbanisme n’était pas la règle dans le droit germanique qui préférait au-delà de tout, la conservation du bien familial tel qu’il était.

Bref, le phénomène décrié est réel. Et des associations se créent pour y remédier. Certains membres d’associations regroupent par exemple leurs terres leurs petits lots de terre et les exploitent de façon collective afin d’en tirer le meilleur bénéfice.

Grâce aux recettes tirées de cette exploitation, les parcelles en mauvais état ou laissées à l’abandon par des propriétaires inconnus sont, assainies et exploitées dans l’intérêt de la collectivité.

Quelles sont les règles de division des terrains agricoles ?

Pour diviser un terrain, il faut préalablement en faire une déclaration auprès de la commission chargée de l’aménagement foncier du département. La commission se chargera d’analyser le dossier en la forme et au fond pour autoriser ou non le morcellement du terrain.

La déclaration préalable en urbanisme : une formalité obligatoire pour diviser un terrain

La règle est claire en urbanisme : tout morcellement de terre agricole doit désormais avoir fait l’objet d’une autorisation de l’autorité locale compétente après une déclaration préalable effectuée par le (les) propriétaire (s). La commission départementale chargée d’étudier la demande dispose elle d’un délai de 3 mois pour donner un avis favorable ou défavorable au morcellement du terrain.

Diviser un terrain agricole et le vendre sans avoir observé au préalable cette formalité prescrite aux termes de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme, emporte nullité de l’acte.

Cette action en nullité devra cependant être exercée dans un délai de 5 années à compter de la date de publication de l’acte de vente, au risque d’être prescrite. En revenant à la déclaration préalable, plusieurs informations doivent être fournies lors de son enregistrement auprès de la commission :

• les nom et prénoms de chacun des bénéficiaires de la division de terrain, ainsi que leurs adresses complètes et leurs professions respectives
• les raisons sous-tendant leur projet de division de terrain
• l’utilisation postérieure envisagée par chacun des propriétaires indivis sur leurs lots respectifs

Dans les cas exceptionnels où la déclaration interviendrait suite à la division, la déclaration devra :

• indiquer le Siret d’affiliation du terrain au régime de protection sociale des bénéficiaires
  
• et préciser le projet de mise en valeur des terres ; un projet à propos duquel l’avis de la commission départementale aura été précédemment recueilli et joint à la déclaration

Au cas où tout ou partie des lots morcelés devra servir à d’autres fins qu’agricoles, il faudra joindre une description détaillée de l’exploitation envisagée. L’autorisation de diviser un terrain agricole obéit à des règles de fond bien précises.

Les conditions d’obtention de l’autorisation

Selon la localisation du terrain, le projet de division parcellaire peut être refusé dans le cas où :

• le morcellement du terrain est de nature à favoriser une urbanisation déséquilibrée et peu compatible avec la destination naturelle des espaces environnants, notamment lorsque ceux-ci ne sont pas très équipés ;
• le projet pourrait mettre à mal les différentes activités agricoles ou forestières environnantes, notamment en raison d’une indication géographique protégée ou comportant des équipements spéciaux importants, de la valeur agronomique des terrains, de la structure des lots, etc.

Pour diviser un terrain, il faut ainsi déterminer s’il s’agit d’une terre exclue des biens morcelables ou non. Pour cela, il faut se référer au code de l’urbanisme en son article R.442-1 qui interdit certaines divisions.

Quelles sont les zones concernées ?

Il faut rappeler que cette réglementation d’urbanisme s’inscrit dans une dynamique de valorisation et de protection des terres agricoles pour contrer une vague d’urbanisation de plus en plus forte.

Si les commissions instituées dans chaque département pour connaître de la divisibilité des terrains sont pour le moins souveraines, il y a des zones dans lesquelles il est clairement difficile d’être autorisé à la division parcellaire agricole. C’est le cas :

• des périmètres hydro-agricoles en service
• de tout périmètre hydro-agricole en étude d’exploitation
• des espaces faisant l’objet de projets de mobilisation des ressources en eau
• des zones dont la propriété agricole foncière est arrêtée dans le schéma régional d’aménagement

Diviser un terrain puis le clôturer

Vous venez d’effectuer une division de terrain. Si vous êtes propriétaire d’un terrain, qu’il soit industriel, agricole, ou constructible, vous ne souhaitez voir personne s’y introduire sans votre consentement.

Voilà pourquoi il vous faudra forcément réaliser une clôture de délimitation et ainsi sécuriser votre terrain. 

Quelle clôture utiliser pour cela ? La sécurité est elle garantie à 100% ? 

Découvrons dans cet article les conseils que nous pouvons vous apporter afin de sécuriser efficacement votre terrain et dormir l’esprit tranquille.

Quelle sorte de clôture utiliser pour sécuriser sa parcelle ? 

Délimiter et/ou sécuriser sa parcelle en urbanisme est une évidence, mais ce qui ne l’est pas forcément c’est le modèle de clôture qu’il faut installer afin de parvenir à un résultat digne de ce nom.

Il existe une multitude de clôtures qui peuvent répondre à vos attentes mais il en existe tout autant qui ne pourront pas vous satisfaire. 

Il convient donc de choisir avec précaution le modèle et la gamme de clôture qui viendra délimiter votre parcelle. 

Le grillage soudé rigide et division de terrain

Il est sûrement le produit étant le plus répandu à ce jour, et ce n’est pas sans raison après la division de terrain.

Le grillage rigide dispose d’un avantage sur ses confrères, il se vend à pris bien plus abordable !

De plus, si vous optez pour une gamme suffisamment qualitative, vous bénéficierez d’une robustesse amplement suffisante pour sécuriser votre propriété foncière contre les nuisibles. 

Bien évidement sa résistance reste limitée et ne conviendra pas aux sites les plus sensibles, mais dans la majorité des cas le grillage rigide fera l’affaire et vous permettra de réelles économies !

Pour acheter ce type de clôture rigide à petit prix, rendez vous sur le site de National Clôture dans la section « grillage rigide ».

La barrière industrielle en acier et division parcellaire

Elle se compose de barreaux verticaux en acier, et se présente comme une palissade ajourée. 

Ce genre de clôture est souvent utilisée afin de délimiter des zones sensibles, comme par exemple les écoles, les terrains industriels … 

Si votre objectif après la division de terrain est est de le délimiter avec une clôture qui ne pourra pas être endommagée, alors ce genre de produit est exactement ce qu’il vous faut !

Durable et ultra-résistant, c’est un allié de taille pour sécuriser toutes sortes de terrains sans inquiétude.

Bien évidement son tarif n’est pas celui d’une clôture rigide discount, toutefois vous remarquerez qu’il est bien plus bas que des palissades en aluminium, en bois et même en PVC alors que sa résistance est sans égale. 

C’est donc un produit au rapport qualité et prix qui se démarque dans cet immense marché de la clôture. 

Les autres types de clôture après la division de terrain

Comme vous le constaterez avec ce titre en urbanisme, nous englobons la quasi totalité des clôtures restantes dans la même catégorie.

Le grillage rigide à petit prix et la palissade en acier ne sont pas vos seules options, en revanche ce sont les seules réellement efficaces.

Concernant les clôtures en PVC, Bois, Alu … elles peuvent délimiter votre propriété foncière et jouer un rôle dissuasif sans aucun souci, mais nous ne pouvons pas affirmer qu’elles soient suffisamment robustes ou efficaces pour se placer comme des clôtures sécurisantes.

Vous pouvez toutefois palier à ce problème en plaçant ce genre de produit et en l’accompagnant d’un système de surveillance par exemple (aujourd’hui cela ne coûte que quelques dizaines d’euros), ce qui permettra de dissuader fortement toutes intrusions de nuisibles. 

Nous vous conseillons tout de même d’opter pour nos deux premiers choix si vous recherchez à sécuriser efficacement votre propriété foncière.

Si vous avez besoin de renseignements supplémentaires sur la division de terrain, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessus.