La définition du portage salarial en immobilier est statut particulier qu’il convient d’éclaircir. En effet, avec un marché en pleine expansion, de plus en plus de personnes souhaitent se lancer dans l’immobilier.
S’installer comme agent commercial indépendant ou comme mandataire immobilier est souvent la solution la plus accessible, surtout pour les professionnels en reconversion qui ne souhaitent pas reprendre leurs études.
Néanmoins, se mettre à son compte peut faire peur et il peut s’avérer difficile de lâcher complètement les avantages qu’offre le salariat. L’aventure du portage salarial semble alors être une alternative idéale pour les professionnels de l’immobilier.
Mais ce statut récent soulève de nombreuses questions. Quels sont les avantages et les inconvénients du portage salarial en immobilier ? Est-ce véritablement légal d’exercer en entreprise ?
Dans ce guide, je réponds à toutes vos questions sur la définition du portage salarial pour les professions immobilières.
Sommaire
Définition du portage salarial
La définition du portage salarial est un régime qui se trouve à mi-chemin entre le salariat et le consultant. Né à la fin des années 80, il s’est plus largement répandu ces dernières années. On voit de nombreuses sociétés de portages apparaître pour des professions diverses. C’est notamment un statut courant dans le domaine de l’informatique et du consulting en entreprise.
Dans le secteur de l’immobilier, il s’adresse principalement aux négociateurs, mais aussi aux mandataires immobiliers, aux conseillers en transactions immobilières ou encore aux consultants en investissement immobilier.
Cependant, être consultant soulève quelques questions par rapport à la réglementation des métiers de l’immobilier. Si le portage salarial en immobilier vous intéresse particulièrement, vous devriez lire attentivement les informations sur son cadre légal à la fin de ce guide.
Dans tous les cas, le portage salarial en immobilier permet d’offrir les avantages du salariat à des personnes qui souhaitent travailler en autonomie. En effet, le « salarié porté » travaille en indépendance pour le compte d’une agence immobilière et convertit ses commissions en salaire.
Même si la collaboration est encadrée par un contrat de travail, il n’y a pas de lien de subordination avec la structure qui emploie et le salarié porté.
Dans le secteur de l’immobilier, la définition du portage salarial serait donc un bon moyen d’exercer sa profession en indépendance tout en ayant accès au chômage, à la retraite et à la sécurité sociale d’un salarié lambda.
C’est une solution qui plait particulièrement aux personnes en fin de carrière qui veulent assurer leur retraite ou à celles qui veulent limiter les risques du consultant.
Mais comment est-ce que cela fonctionne concrètement ?
Portage salarial : source : https://www.auto-entrepreneur.fr/statut/presentation-du-statut/alternatives-au-statut/fonctionnement-du-portage-salarial/
Définition du portage salarial en immobilier en entreprise
Le portage salarial en immobilier s’inscrit comme une relation tripartite entre :
- Un agent commercial
- Une entreprise de portage
- Une agence immobilière
Tout d’abord, l’agent commercial rejoint une société. Il signe une convention d’adhésion, qui peut être considérée comme une charte de portage salarial.
Ensuite, l’agent doit trouver un client qui souhaite lui confier une mission (agence, réseau, promoteur). Ils signent ensemble une lettre de mission qui définit le lieu d’exercice, la mission, les honoraires et le partage de commission. Une fois la vente réalisée, tous les partis complètent un contrat de prestation de portage salarial.
Enfin, suite à ce document, l’entreprise présentera au salarié porté son contrat de travail et lui versera son salaire.
Néanmoins, il faut noter qu’il relève de l’agence immobilière et de la société de posséder une carte professionnelle (carte T), une garantie financière et une RCP afin de respecter la légalité des professions immobilières.
Ces conditions sont indispensables pour offrir un cadre réglementaire à l’agent commercial indépendant et l’assurance de pouvoir exercer sa profession dans les règles.
Dans le portage salarial en immobilier, le négociateur (ou agent commercial) est salarié de la société et non de l’agence. Aucun lien de subordination n’est établi entre l’agent et l’agence. Ainsi, il réalise sa mission comme il le souhaite et gère son emploi du temps.
Quels sont les avantages du portage salarial en immobilier pour l’agent ?
Avoir une sécurité
Faire le choix de la définition du portage salarial en immobilier signifie que vous travaillez en autonomie tout en bénéficiant des avantages du salaria. Ainsi, même si vous constituez votre propre clientèle et gérez vous-même vos journées de travail, vous pourrez bénéficier de tous les avantages sociaux d’un salarié classique.
Le portage salarial vous permet de cotiser pour la retraite, la prévoyance et le chômage. Vous bénéficiez également d’une couverture auprès de l’assurance maladie qui peut être supérieure que sous le mode du consultant, puisqu’elle varie en fonction de votre salaire.
Vous pouvez également posséder une assurance responsabilité civile avec les meilleures garanties, une mutuelle professionnelle qui vous couvre parfaitement, ainsi que bénéficier d’une assistance juridique en cas de litige.
Cependant, il faut noter que le portage salarial couvre vos frais de santé et arrêts maladie ou congé maternité seulement si vous pouvez justifier d’un contrat de travail, de bulletins de salaire et d’un temps travaillé d’au moins 150 heures au cours des trois derniers mois. De plus, le montant de vos indemnités journalières varie en fonction de votre salaire brut.
Cotiser pour votre retraite plus efficacement
En portage salarial, votre chiffre d’affaires sera soumis aux cotisations salariales et patronales ce qui vous donne des droits à la retraite au même titre qu’un salarié classique. Même si votre chiffre d’affaires net est moins élevé qu’en tant qu’auto-entrepreneur, vous accumulez davantage de droits à la retraite.
En effet, vous validez vos trimestres avec les mêmes conditions qu’un salarié. Il faut avoir gagné 150 fois le SMIC horaire au cours de l’année afin de valider un trimestre, soit environ 1 590 €.
De plus, les rémunérations perçues de votre activité en portage salarial en immobilier seront additionnées aux années précédentes et permettront potentiellement de revaloriser le montant de votre pension de retraite de base.
De ce fait, la solution du portage salarial en immobilier est souvent appréciée de personnes qui veulent se consacrer à une activité indépendante en fin de carrière, tout en ayant l’assurance de valider les trimestres qu’il leur manque.
Profiter de formations et d’un réseau
En général, les entreprises de portage salarial proposent à leurs salariés une offre de formation très complète dédiée au développement de leur activité et au perfectionnement dans leur domaine. Ces formations sont souvent gratuites et accessibles dès la première signature de mission.
Il existe aussi une mise en relation entre les sociétés de portages, les entreprises partenaires et leurs salariés afin de faciliter la prise de nouvelles missions. Vous pourrez ainsi maximiser vos chances de trouver des collaborateurs auprès de qui exercer votre activité.
Le remboursement des frais professionnels
Si vous vous établissez en tant qu’agent commercial indépendant, vous commencerez sans doute votre activité sous le mode d’auto-entrepreneur. Dans ce cas, tous les frais engendrés dans l’exercice de votre activité ne pourraient vous être remboursés.
Or, dans le portage salarial en immobilier, vous pourrez vous faire rembourser vos frais professionnels via l’entreprise.
Les frais professionnels qui sont pris en charge sont :
- Les frais d’activité: liés aux déplacements, parkings, restaurants, péages, location de véhicules.
- Les frais de fonctionnement: fournitures de bureau, location, abonnement internet et de téléphone.
- Les frais d’immobilisation: ce sont les frais d’équipement supérieurs à 500 € hors taxe qui correspondent potentiellement à l’achat d’un ordinateur, d’un téléphone portable ou de logiciels.
Il peut être difficile de connaître les règles et modalités de remboursement de ces frais quand on est indépendant. Par exemple, certaines preuves doivent être conservées pendant 10 ans en cas de contrôle et il y a un risque d’erreur. Ainsi, une société de portage pourra faciliter ce type de remboursements et sécuriser cette partie de votre activité.
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Pas de démarches administratives ni de comptabilité
Vous êtes peut-être très motivé à l’idée d’exercer une activité dans l’immobilier, mais sans doute beaucoup moins quand vous imaginez devoir vous atteler à la comptabilité.
Dans le cadre du portage salarial, la gestion de votre comptabilité est effectuée par la société de portage. Vous pourrez ainsi être plus serein face à ces démarches administratives souvent rébarbatives.
Bénéficier d’un accompagnement
En général, une société vous proposera un accompagnement personnalisé et un interlocuteur dédié afin de pouvoir répondre à vos questions concernant votre activité. En soit, vous ne serez donc jamais seul même si vous exercez votre métier en autonomie !
Ce point peut être un bon moyen de vous rassurer dans votre activité au quotidien. Un aspect qu’un travailleur indépendant n’aura pas forcément… Néanmoins, vous retrouverez également cet avantage ainsi que d’autres cités dans cette liste, si vous rejoignez un réseau de mandataires immobiliers en tant que consultant en entreprise.
Quels sont les inconvénients du portage salarial en immobilier ?
L’inconvénient principal de ce statut c’est avant tout son coût… En effet, bénéficier des avantages du salariat n’est possible qu’en cotisant pour cela. Ainsi, le portage salarial en immobilier induit des charges plus élevées qu’un indépendant.
Vous devrez déduire de votre chiffre d’affaires environ 50 % de cotisations salariales, avec également des frais de gestion à hauteur de 10 % environ.
Ce gage de sécurité aura donc des répercussions importantes sur votre rémunération. C’est pourquoi le portage salarial est un choix auquel réfléchir en fonction de votre situation personnelle. Il faut peser le pour et le contre selon les avantages que vous pourriez y trouver.
Quels sont les avantages du portage salarial pour une agence immobilière ?
Quand on voit les bénéfices du travail en portage salarial pour les agents commerciaux, on peut se demander s’il en existe pour les agences immobilières qui les emploie. Pourquoi une agence immobilière accepterait des salariés ?
En réalité, le portage salarial est apprécié car il permet aux agences de ne pas avoir à se soucier du recrutement et ainsi de gagner du temps.
En faisant appel à une société, elles ont l’assurance d’avoir un collaborateur reconnu et performant, qui peut exercer ses fonctions du jour au lendemain, sans avoir à tenir des entretiens d’embauche. Toutes les démarches sont effectuées par la société de portage.
De plus, l’avantage repose aussi sur une plus grande flexibilité qu’avec un salarié classique : embaucher en fonction de leurs besoins durant une période donnée.
Par ailleurs, les salariés portés sont rémunérés en fonction de leurs résultats uniquement et pas sur le temps consacré à leur mission. Ceci permet donc aux agences de voir dans le portage salarial un moyen de mieux rentabiliser leurs effectifs.
Définition du portage salarial en immobilier : est-ce légal ?
Le portage salarial en immobilier est devenu plus courant au début des années 2000 et il a soulevé de nombreuses questions, notamment par rapport à la loi Hoguet et au Code du Travail. A l’heure actuelle, ce statut a tendance à diviser parmi les professionnels de l’immobilier. Voyons pourquoi…
Le problème de la rémunération de l’agent
Tout d’abord, la question de la rémunération de l’agent en portage salarial fait débat. En effet, pour une agence immobilière, le bénéfice économique à embaucher un agent en portage salarial est certain.
Il semble plus intéressant que celui d’un salarié lambda qui sera à payer même lorsqu’il est peu performant.
De plus, les obligations quant à la rémunération d’un salarié porté ne sont pas les mêmes que pour un salarié classique. Dans les faits, si l’agent réalise une transaction immobilière, l’agence va reverser une partie des honoraires à la société de portage, qui va la rendre à l’agent sous forme de salaire, après déduction des charges.
Mais que se passe-t-il si la vente n’aboutit pas ? Il semble que si l’agent ne réalise pas de ventes, personne n’est tenu de le payer… Si l’on recherche ce régime pour la sécurité qu’offre le salariat, il faut donc avoir cette idée en tête.
De ce fait, le salarié porté pourrait toucher un salaire inférieur au SMIC malgré des heures de travail importantes, ce qui est contraire au Code du Travail. Juridiquement, un employeur est tenu de verser au moins le SMIC à son salarié pour être dans les règles, mais le statut du salarié contourne cette réglementation.
Quand tout le monde s’y retrouve, le portage salarial en immobilier est une alternative où chaque partie tire des bénéfices. Néanmoins, certaines affaires récentes ont prouvé que le portage salarial a parfois des limites.
En effet, une affaire qui a été présentée en 2007 à la Cour d’appel de Montpellier témoignait d’un désaccord entre un agent immobilier en portage salarial et une agence immobilière concernant la rupture abusive d’un contrat de travail.
L’agence a été attaquée pour licenciement sans cause réelle et dissimulation d’emploi salarié. Il serait donc parfois plus précaire que véritablement sécuritaire.
Le portage salarial en immobilier n’apparaît pas dans les textes qui réglementent la profession immobilière
La loi Hoguet qui régit la profession immobilière date de 1970, tandis que le portage salarial a débuté dans les années 80 et n’est entré dans la loi qu’en 2015. Ainsi, la loi Hoguet ne mentionne pas le portage salarial.
De plus, du côté des textes de loi sur le portage salarial, l’immobilier n’apparait pas clairement. Cependant, la Convention Collective du portage salarial a défini des professions interdites comme les métiers du service à la personne. Cette convention ne fait pas mention des métiers de l’immobilier.
Ainsi, il semblerait que les professions immobilières ne soient pas touchées par cette interdiction, mais le portage salarial en immobilier n’est pas ouvertement légiféré. S’il bénéficie pour le moment d’un vide juridique, est-il possible qu’une interdiction ou des restrictions voient le jour dans les années à venir ? On peut se le demander…
Le problème du respect de la loi Hoguet
D’autre part, les professionnels de l’immobilier en portage salarial doivent être considérés comme soumis aux mêmes responsabilités que tous les agents immobiliers et sont donc tenus de se conformer à la loi Hoguet.
Comme tout agent commercial, l’agent doit exercer sous couvert de la carte T. Dans ce cas, le plus logique aurait été que cette obligation soit déléguée par la société, duquel l’agent est le plus proche. Mais il est impossible qu’une carte professionnelle d’agent immobilier soit délivrée à une société dont l’activité principale est le portage salarial en immobilier.
Ainsi, l’agence immobilière pour lequel l’agent effectue sa mission doit lui déléguer sa carte T. L’entreprise doit donc en faire la demande auprès des CCI comme elle le ferait pour son propre salarié. Cette condition est primordiale, car en l’absence de justificatif, le mandat immobilier peut être remis en cause et la vente pourrait ne pas aboutir.
De plus, pendant des années, le Cerfa qui permettait cette délégation ne comportait que 2 cases pour désigner le statut de l’agent : salarié ou agent commercial. Les agents en portage ne correspondaient donc à aucune de ces deux cases. Les syndicats ont beaucoup réfléchi à cette question et le problème semble aujourd’hui résolu, mais encore une fois, rien n’est très clair sur ce point.
Le problème de la formation continue
Enfin, la loi ALUR définit une obligation de formation continue pour tout agent immobilier. On peut s’interroger sur la façon dont les sociétés vont se tenir à ces obligations et l’imposer à leurs salariés portés. Qui doit financer cette formation ? L’agence ? L’agent ? La société de portage ?
En conclusion, il semblerait que la loi évolue moins vite que l’activité de portage salarial. A ce jour, rien ne semble interdire strictement le portage salarial en immobilier mais rien ne semble l’autoriser à 100 % non plus. Des évolutions du care réglementaire pourraient voir le jour dans les prochaines années.
Quelles sont les limites de la définition du portage salarial ?
Même si le portage salarial n’est pas illégal, on se rend compte de ses limites quand on s’intéresse à l’article L1254-3 du Code du Travail qui stipule :
« L’entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas ».
En effet, le portage salarial en immobilier a été développé à la base pour des prestations ponctuelles de type missions de formations, interventions sur des stands, salons ou foires. En immobilier, il semble que ce statut soit préféré par les négociateurs immobiliers.
Néanmoins, on voit également de plus en plus d’agents commerciaux qui exercent auprès d’une agence immobilière en portage salarial.
Ainsi, dans les faits, une agence immobilière ne devrait pas avoir recours à un agent commercial en portage salarial de façon récurrente. Des sanctions sont prévues dans le cas contraire, notamment une amende de 3750 euros.
Néanmoins, il peut être délicat d’établir avec précisions les termes « expertise dont elle ne dispose pas » ou encore « tâche occasionnelle ». De même, qu’est-ce qu’une « activité normale » pour une agence immobilière qui suit les évolutions d’un marché en constante mutation ?
Une connaissance spécifique du marché local ne pourrait-elle pas tenir lieu d’expertise particulière pour un agent indépendant ? Cet article du Code du Travail est donc assez flou et les agences qui embauchent des salariés portés semblent surfer sur cette vague.
On remarque toutefois que le portage salarial est de plus en plus encadré. Ceci, notamment au travers de la Convention Collective du Portage Salarial établie en 2017 et la création d’un syndicat des Entreprises du portage salarial en immobilier qui veille au respect de la réglementation.
On peut espérer, qu’à terme, ces structures permettent donc d’apporter des éclaircissements sur le portage salarial en immobilier.
Vous l’aurez compris, le portage salarial en immobilier est un bon moyen de se lancer dans une carrière immobilière avec un poste flexible et plus sécuritaire qu’en auto-entreprise. Néanmoins, ce régime possède des inconvénients, dont le plus important semble borderline.
Si vous êtes intéressé par la définition du portage salarial en immobilier en entreprise, il convient donc de vous tenir informé des évolutions de la loi quant à ce régime qui fait parfois débat au sein de la profession immobilière.
