Depuis le 1er janvier 2023, les ménages et les investisseurs peuvent investir dans l’immobilier locatif dans le cadre du nouveau dispositif Pinel +. Plus contraignant que le dispositif Pinel qui reste en vigueur jusqu’en 2024, mais à taux réduits, il se tourne davantage vers le confort d’usage et la performance énergétique. Attention toutefois, mal ciblé, il peut comporter un certain nombre de risques. Explications.
Le nouveau dispositif Pinel +
12 % pour une durée d’engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, telles sont les réductions d’impôt que peuvent espérer obtenir les investisseurs qui mettent en place une stratégie de défiscalisation et optent pour la loi Pinel plus. Des avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel classique à taux plein. Pour rappel, en effet, le dispositif Pinel est voué à disparaître après le 31 décembre 2024, les réductions d’impôt accordées seront progressivement abaissées d’ici là.
Pour bénéficier du dispositif Pinel +, il faut respecter un certain nombre de conditions parmi lesquelles la zone géographique d’achat ainsi que les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Nouveauté avec cette nouvelle loi de défiscalisation, il convient également de veiller à ce que le logement construit ou rénové propose une double exposition et respecte la surface minimum imposée en fonction de la nature du logement.
Attention à la situation géographique du bien
Bien que très encadré, le dispositif Pinel + peut comporter certains risques. Le premier concerne la localisation du bien, car comme le rappelle ce site « On ne le répétera jamais assez, en immobilier, le choix de l’emplacement est primordial. » Seuls sont éligibles les logements neufs, rénovés ou en Vefa, situés en zones A, Abis et B1. Ajoutons à cela les quartiers prioritaires des zones tendues aussi qualifiés de quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV). Ces zones connaissent toutes une tension immobilière importante ce qui signifie qu’il y a plus de demandes de logements que d’offres. Pour autant, certains quartiers trop éloignés des transports, des commerces et des services, et/ou exposés à des nuisances (bruits, odeurs, insécurité) peuvent freiner la venue de locataires et ainsi créer un taux de vacance locative pénalisant pour l’investisseur.
Outre l’attractivité du bien, il est important d’orienter la recherche de locataires en fonction de l’environnement du logement afin de s’assurer de leur satisfaction et ainsi de limiter le turn-over. À titre d’exemple, si une école, un parc pour enfant et une crèche se trouvent à proximité, il peut être intéressant de cibler une famille.
La rentabilité d’un achat en Pinel +
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel +, attention également à la rentabilité de l’opération. Les studios et les T2 font partie des formats d’appartements les plus recherchés ce qui constitue une bonne base de départ. Pour estimer vos gains, ajoutez le montant des loyers à l’avantage fiscal accordé. N’oubliez pas de prendre en compte la durée d’engagement Pinel. Si vous choisissez de louer le bien pendant 9 ans, cela signifie que vous devez respecter les plafonds de loyers en vigueur dans la zone géographique durant toute cette période sous peine de devoir rembourser les avantages perçus.
À l’issue de cet engagement, le propriétaire peut décider de proposer un bail classique voire meublé ou envisager une revente. Afin de maximiser vos chances de réussite pour votre investissement Pinel +, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel qui vous aidera à faire le bilan de votre placement.
