Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, deux statuts sont particulièrement plébiscités par les bailleurs : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI). Chacun de ces dispositifs présente des avantages spécifiques, que ce soit au niveau fiscal, juridique ou encore patrimonial. Comprendre les différences entre LMNP et SCI est essentiel pour faire le bon choix en fonction de ses objectifs et de sa situation personnelle.
Sommaire
Comprendre le fonctionnement du statut LMNP
Le statut LMNP permet d’exploiter des biens immobiliers meublés, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de logements destinés à la location saisonnière, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. En effet, les revenus générés par cette activité sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Si vous souhaitez créer une SCI dans le but de loger vos proches, sachez que vous pouvez le faire sans passer par un notaire. Les formalités sont simples et peuvent être réalisées rapidement en ligne, ensuite il faudra penser à publier une annonce légale de constitution de SCI.
Les avantages fiscaux du LMNP
L’un des principaux atouts du statut LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier sur une durée déterminée, généralement comprise entre 20 et 40 ans. Cela permet de diminuer la base imposable et donc de réduire sa fiscalité. De plus, les charges liées à l’exploitation du bien (entretien, frais de gestion, intérêts d’emprunt…) sont déductibles des revenus locatifs.
Les contraintes du LMNP
Toutefois, le statut LMNP impose certaines obligations, notamment en matière de tenue d’une comptabilité et de respect de normes spécifiques pour le logement meublé. En outre, les revenus tirés de cette activité ne doivent pas dépasser un certain seuil pour que le bailleur conserve son statut de non-professionnel.
Comprendre le fonctionnement de la SCI
La Société Civile Immobilière est une forme juridique permettant à plusieurs personnes (associés) de mettre en commun leurs apports afin d’acquérir, gérer et transmettre des biens immobiliers dans un cadre collectif. La SCI offre une grande souplesse en matière de gestion et de transmission du patrimoine, tout en séparant clairement les actifs immobiliers des patrimoines personnels des associés.
Les avantages patrimoniaux de la SCI
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, notamment en répartissant les parts entre les héritiers. En outre, elle permet une gestion collective et transparente des biens immobiliers détenus, en soumettant certaines décisions (vente, travaux…) à l’accord de tous les associés.
La fiscalité de la SCI
Les revenus locatifs perçus par une SCI sont imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers. Contrairement au statut LMNP, il n’est pas possible d’amortir le bien immobilier dans ce cadre. Toutefois, les charges liées à l’exploitation du bien peuvent également être déduites. La SCI peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) sous certaines conditions, ce qui lui permettrait de bénéficier d’un taux d’imposition plus faible sur ses bénéfices.
LMNP ou SCI : les critères de choix
Pour déterminer si le statut LMNP ou la création d’une SCI est le plus adapté à sa situation et à ses objectifs, plusieurs critères doivent être pris en compte :
- Le type de bien immobilier : meublé ou non-meublé ?
- La nature de l’investissement : détention en solo ou à plusieurs ?
- Les objectifs vis-à-vis du patrimoine : transmission, protection… ?
- La fiscalité applicable : BIC ou Revenus Fonciers ?
- La gestion du bien : individuelle ou collective ?
Ainsi, le statut LMNP semble plus adapté aux investisseurs qui souhaitent exploiter des logements meublés seuls et bénéficier d’avantages fiscaux liés à l’amortissement. De même, la SCI conviendra davantage aux bailleurs souhaitant réunir leurs apports immobiliers en vue d’une gestion et d’une transmission collectives.
Penser à ses objectifs patrimoniaux
Le choix entre LMNP et SCI dépendra également de l’horizon d’investissement et des objectifs patrimoniaux du bailleur. Par exemple, pour préparer sa retraite ou protéger un proche, le statut LMNP et ses avantages fiscaux peuvent s’avérer intéressants. En revanche, si l’objectif est plutôt de transmettre son patrimoine immobilier de manière équilibrée et souple, la création d’une SCI sera sans doute mieux adaptée.
Adapter sa stratégie d’investissement
Il est essentiel de prendre en compte l’évolution de sa situation personnelle, professionnelle et financière afin d’adapter sa stratégie d’investissement et de privilégier le dispositif le plus pertinent. La diversification des placements immobiliers peut notamment permettre de répondre à différents objectifs tout en limitant les risques liés au marché.
En conclusion, le choix entre LMNP et SCI dépend principalement des objectifs patrimoniaux, de la nature de l’investissement et de la fiscalité applicable. Il est conseillé de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier au mieux les différentes options et mettre en place une stratégie d’investissement adaptée.
