Quand on investit dans la pierre papier, il faut attention à la fiscalité des SCPI. Depuis quelques années, la pierre-papier suscite l’engouement des personnes désireuses d’investir dans l’immobilier. En témoigne le succès de la SCPI (Société Civil de Placement Immobilier) dont le rendement en 2021 était estimé à environ 4,3 %.
Malgré ce succès, force est d’admettre que la présentation des rendements en SCPI n’est pas encore bien appréhendée de tous. Entre les revenus versés et les variations du prix des parts, il y a de quoi y perdre son latin.
Les nouveaux indicateurs de performances publiés par l’ASPIM début 2022, devraient (on l’espère), faciliter l’appréhension des rendements en SCPI pour les épargnants. Grand angle sur les changements apportés !
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Sommaire
Fiscalité des SCPI 2022 : la suppression du TDVM
Pour le compte de l’année 2022, il convient d’investir intelligemment en SCPI, au regard des différentes mesures mises en place par l’Association française des sociétés de placements immobiliers (ASPIM). D’une part, ces nouvelles règles ont pour objectif de rendre plus transparente et qualitative l’information autour de la SCPI aux investisseurs.
D’autre part, il s’agit pour l’ASPIM d’éclairer les investisseurs quant aux indicateurs de performances des SCPI.
C’est donc dans le but d’atteindre ces objectifs que l’ASPIM a acté la fin du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), lequel était pendant longtemps l’un des principaux indicateurs du marché des SCPI.
En pratique, le TDVM représente le rapport entre le dividende brut (avant prélèvement libératoire) versé au titre d’une année N, par le prix moyen auquel une part de SCPI est cédée au cours de cette année N. En cause, la lisibilité de la TDVM par une grande majorité d’épargnants.
Déjà, il est quasiment impossible pour les épargnants de calculer eux-mêmes ce taux. Or, c’est ce calcul qui les mettra en confiance quant à la performance de la SCPI. Et dans l’hypothèse où ce TDVM tient compte de la variation du prix de la part, la moyenne du prix de la part sur une année n’aura plus in fine un grand intérêt pour les épargnants.
Pour eux, la priorité ne se limite pas au montant des revenus versés par la SCPI selon le prix de la part. Au contraire, il s’agit d’avoir un aperçu de l’ensemble, c’est-à-dire la variation du prix de la part associée aux revenus et le taux de rendement général sur une année civile. Ainsi, ils pourront apprécier l’opportunité ou non de l’affaire pour eux.
L’apparition du taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne est également un autre baromètre pour apprécier la performance d’une SCPI en 2022.
Concrètement, il permet de se faire une idée de la rentabilité moyenne pour choisir une SCPI envisagé sur le long terme en considérant les actifs sous gestion, l’ensemble des coûts et l’endettement.
Le TRI correspond au taux obtenu en considérant que le placement a une valeur nette actuelle nulle. Étant élaboré dans une logique de long terme, l’ASPIM impose que le TRI soit indiqué dans le rapport annuel de gestion, mais pas seulement.
En effet, le TRI doit être précisé sur plusieurs périodes multiples de 5, considération faite de la durée d’existence de la SCPI. De ce fait, l’ASPIM considère que le TRI est l’indicateur de référence et doit être prioritairement mentionné avant tout autre indicateur de performance.
L’avènement du taux de distribution et du rendement global immobilier
Pour 2022, le taux de distribution et le rendement global immobilier sont aussi de nouveaux indicateurs d’analyse de la performance annuelle d’une SCPI.
Le taux de distribution pour la fiscalité des SCPI en 2022
En remplacement du TDVM, on parlera désormais du taux de distribution. Le taux de distribution représente le rapport entre le dividende brut (considération faite de la quote-part de plus-values distribuées et des acomptes exceptionnels) versé en année N et le prix de souscription d’une part au 1er janvier de l’année N, dans une SCPI à capital variable.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le dénominateur du taux de distribution est le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.
En pratique, le taux de distribution apporte des changements importants en comparaison au TDVM. Il permet par exemple d’obtenir un résultat plus élevé que ce qu’il était possible en envisageant la formule du TDVM, dans l’hypothèse où le prix de la part de la SCPI augmenterait au cours de l’année.
Prenons l’exemple d’une SCPI ayant versé 5 euros de dividendes en 2021 pour un prix d’acquisition de 200 euros au 1er janvier 2021 et 220 euros au 31 décembre. Son TDVM serait donc de 5/((200 + 220)/2), soit 2,38 % contre 2,5 % (5/200) avec le taux de distribution.
De même, prenant en compte le dividende brut avant prélèvement libératoire, le taux de distribution apporte davantage de lumière sur la communication des rendements en SCPI. Désormais, il est admis que c’est le rendement brut de fiscalité de la SCPI (française et étrangère y compris) qui est considéré.
Une nouveauté mise en place consciemment par l’ASPIM, sachant qu’aujourd’hui les SCPI investissent aussi bien en France que sur les marchés européens et internationaux. De quoi faciliter la comparaison entre les SCI.
Cependant, cette nouveauté ne fait pas l’unanimité. À l’échelle européenne, la fiscalité applicable en Allemagne est plus favorable aux investisseurs que celle appliquée dans l’Hexagone. À dividende brut égal, l’épargnant verra son investissement en SCPI en Allemagne lui rapporter plus que ce dont il bénéficierait en investissant dans une SCPI en France.
Mieux, l’ASPIM précise en ce sens que le rendement brut devra notifier « la part en pourcentage des revenus non récurrents dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année N ». L’objectif, informer les épargnants quant aux sources de revenus dont ils bénéficient.
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