Aujourd’hui, la gestion locative est devenue de plus en plus complexe pour les propriétaires. Une solution qui peut s’avérer rentable, mais qui recèle quelques pièges. Vous êtes détenteur d’une propriété que vous envisagez de mettre en location ?
Zoom sur les informations essentielles à connaître pour maximiser votre rendement locatif tout en minimisant les risques.
Sommaire
L’étude de marché :
La colocation est un marché qui a le vent en poupe.https://www.capcampus.com/actualite-du-marche-2035/la-colocation-un-marche-qui-a-le-vent-en-poupe-a45953.htm Réaliser une étude de marché approfondie vous permet de déterminer la demande potentielle dans votre région. Il faut analyser les tendances du marché immobilier local, identifier les quartiers populaires auprès des colocs et considérer les commodités à proximité. En France, les villes le plus convoitées pour la colocation sont Paris, lyon et Nantes. Transports en commun, universités, commerces…Tout est à prendre en compte. Une localisation stratégique est la clé de la réussite de votre projet de location en colocation. Selon une enquête de LocService publiée en août 2021, 55% des étudiants optent pour la colocation. En revanche, celle-ci n’est pas qu’une affaire d’étudiants. Les salariés foncent aussi pour cette forme d’habitation. D’après la même étude, le prix moyen d’une chambre en colocation est de 442 euros (charges comprises).
Si la colocation fait de plus en plus d’adeptes chez les locataires, le contrat de colocation s’impose comme un moyen efficace pour encadrer les droits et les responsabilités de chaque colocataire. Son principe est établi par l’article 1709 du Code civil.
Quel modèle de bail de colocation choisir ?
Vous avez le choix entre deux modèles de bail : le bail unique ou le bail individuel par chambre.
Le bail unique engage tous les colocataires en tant que co-titulaires du bail. Ils sont solidaires et responsables du loyer et des charges. En revanche, avec un bail individuel par chambre, chaque colocataire signe un bail distinct pour sa chambre et partage les espaces communs. Ce modèle offre une plus grande flexibilité en cas de départ anticipé d’un colocataire.
Afin de protéger vos intérêts en tant que propriétaire, il faut rédiger un bail précis incluant le montant du loyer, les charges, la durée du bail, les modalités de résiliation ainsi que les règles de vie commune.
Garanties en colocation : quelles sont les modalités ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par les colocataires pour couvrir les éventuels dommages ou impayés. En tant que propriétaire-bailleur, vous avez le droit de demander un dépôt de garantie ou une caution, tout en respectant la législation en vigueur. Selon la réforme initiée par la loi n° 2008-111, le montant exigé ne peut dépasser plus d’un mois de loyer hors charges, sauf si vous êtes détenteur d’un :
- Logement meublé ou privé conventionné
- HLM non conventionné
A noter que si le bail stipule que les colocataires doivent verser au moins deux mois de loyer à l’avance, aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé par le propriétaire.
Vous êtes censé informer clairement les colocataires sur les conditions de remboursement à la fin du bail. L’effectuation d’un état de lieux au début et à la fin de la location vous permet d’évaluer les éventuels dommages et de déduire les frais nécessaires.
Préparation de votre bien pour la colocation
Afin d’accueillir plusieurs locataires, commencez par vous assurer que votre bien est conforme aux normes de sécurité en vigueur. Vérifiez également l’aménagement des espaces communs. Prévoyez des chambres individuelles spacieuses et bien équipées. En offrant des espaces de vie agréables, vous augmenterez vos chances d’attirer plusieurs locataires.
La taxe d’habitation en colocation :
Bien que l’avis d’imposition soit généralement établi au nom d’un seul colocataire, il est possible d’indiquer le nom d’un deuxième colocataire.
Dans ce cas, les deux colocataires mentionnés sur l’avis d’imposition seront responsables conjointement du paiement de la taxe d’habitation. Cela signifie que si l’un des colocataires ne paie pas sa part, l’administration fiscale peut se tourner vers l’autre colocataire pour récupérer le montant dû.
A noter que seul le colocataire dont le nom figure sur l’avis d’imposition sera tenu de payer la taxe directement à l’administration. Vous pouvez également inclure la taxe d’habitation dans le montant global du loyer, ce qui signifie que chaque colocataire paiera sa part indirectement par le biais du loyer mensuel.
En bref, la répartition des charges liées à la taxe d’habitation doit être définie en accord entre les colocataires, tandis que le paiement effectif est généralement effectué par le colocataire dont le nom figure sur l’avis d’imposition. En tant que propriétaire, il est important de clarifier aux colocataires si la taxe d’habitation est incluse dans le loyer ou si elle doit être payée séparément.
La gestion de la colocation
Bien évidemment, la gestion de la colocation nécessite une communication claire et une résolution rapide des problèmes. Il faut ainsi établir les règles de vie en communauté et les transcrire par écrit dans le contrat de colocation. Il faut également vous assurer que chaque colocataire est conscient de ses droits et de ses responsabilités. Maintenir une communication ouverte avec les locataires, surveiller l’état du logement et régler rapidement les problèmes d’entretien… Autant de facteurs à considérer pour une gestion efficace de votre propriété. Cela vous aidera à maintenir des relations harmonieuses avec vos locataires et à préserver la valeur de votre bien.
Le départ d’un colocataire : que faire ?
La gestion des départs de colocataires n’est pas chose aisée. Les choses peuvent rapidement se compliquer. Contrairement à ce que vous pourrez penser, un colocataire peut donner congé unilatéralement et cela n’affecte pas le bail initial. Ce dernier se poursuit avec les autres colocataires restants. Vous n’avez donc pas le droit de résilier le bail, ou de leur imposer un nouveau colocataire.
La raison pour laquelle l’assurance loyer est une option à considérer pour vous assurer une meilleure couverture. En cas de non-remplacement du locataire, le bail se poursuit dans les mêmes conditions.
En revanche, si le locataire est remplacé par un autre, il faut faire un avenant afin de formaliser le départ. La gestion des départs de colocataires peut être complexe, mais en respectant les dispositions légales et en communiquant clairement avec les colocataires concernés, vous pourrez gérer cette transition de manière efficace.
Appréciée pour sa rentabilité, la colocation peut aussi avoir ses revers. En choisissant le bon modèle de bail, en gérant les dépôts de garantie et en ayant une assurance loyer impayé, vous pouvez sécuriser votre investissement immobilier et minimiser les risques potentiels. De plus, en préparant votre bien pour la colocation et en établissant des règles claires, vous créerez un environnement propice à une cohabitation harmonieuse. Avec une gestion adéquate, la location en colocation peut être une opportunité rentable.
