L’immobilier locatif est une stratégie d’investissement qui consiste à acheter un bien immobilier pour le louer à des tiers. Ce type d’investissement présente de nombreux avantages, mais il nécessite aussi de faire des choix judicieux, notamment sur l’emplacement du bien. Faut-il privilégier les grandes villes ou se tourner vers des communes plus petites ? Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir la ville idéale pour votre investissement locatif ?
Sommaire
Les avantages de l’investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages. Cela vous permet de générer des revenus complémentaires. Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous percevez des loyers qui peuvent couvrir tout ou partie de vos charges (crédit, impôts, frais de gestion, etc.).
Ensuite, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. Selon le régime fiscal que vous choisissez (micro-foncier, réel, LMNP, Pinel, etc.), vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu foncier.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous créez un capital qui peut prendre de la valeur avec le temps et que vous pouvez transmettre à vos héritiers. Disposer d’un patrimoine immobilier vous permet enfin de le mettre en garantie pour obtenir un crédit et financer vos projets personnels. Pour vous lancer dans l’investissement locatif en société, vous pouvez solliciter les services de professionnels de l’immobilier qui se chargeront de toutes les opérations.
Pourquoi investir dans une grande ville ?
Les grandes villes sont souvent privilégiées pour les investissements locatifs en raison de plusieurs avantages indéniables.
Une forte demande locative
Les grandes villes exercent une forte attraction sur divers profils de locataires tels que les étudiants, les jeunes actifs, les cadres et les familles. Ces personnes cherchent à résider à proximité de leurs lieux d’études ou de travail, ce qui génère une demande locative constante et substantielle.
Une bonne rentabilité
En général, les grandes villes proposent des loyers relativement élevés, ce qui se traduit par une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs. Une étude réalisée en 2022 a révélé que certaines villes, telles que Rennes (8,2 %), Le Mans (7,2 %), Angers (6,2 %), Brest (6,1 %) et Mulhouse (4,9 %), offraient parmi les meilleurs rendements locatifs.
Une plus-value potentielle
Les grandes villes bénéficient d’une dynamique économique, démographique et culturelle qui contribue à la valorisation du marché immobilier. Les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter avec le temps. De ce fait, investir dans une grande ville peut vous permettre de réaliser une plus-value significative lors de la revente de votre bien immobilier.
Quelle ville choisir pour votre investissement locatif ?
Si vous envisagez un investissement immobilier dans une grande ville, il est essentiel de prendre en compte plusieurs critères pour choisir la localité la plus adaptée à votre projet.
Le budget et la fiscalité
Il est impératif de définir le montant que vous êtes prêt à investir et de comparer les prix au mètre carré dans différentes villes. Tenez également compte du coût du crédit immobilier qui peut varier en fonction des banques et des régions.
Renseignez-vous par ailleurs sur la fiscalité locale qui s’applique à votre investissement locatif. Cela inclut la taxe foncière dont le montant peut varier considérablement d’une commune à l’autre.
La tension locative
Évaluez la facilité de trouver des locataires et de louer votre bien tout au long de l’année. Analysez l’offre et la demande de logements dans la ville, le taux de vacance, le temps nécessaire pour trouver de nouveaux locataires, le profil des locataires potentiels, etc. Vous devez également anticiper l’évolution du marché immobilier dans la ville.
Le type de bien dans lequel investir
Une fois que vous avez choisi la ville dans laquelle investir, il reste une étape cruciale : sélectionner le type de bien immobilier dans lequel investir. Il existe différents types de biens immobiliers avec chacun ses propres avantages et inconvénients.
Le studio ou le T1
Ces logements se composent d’une seule pièce qui comprend généralement un coin cuisine et une salle d’eau. Ils sont particulièrement adaptés aux étudiants ou aux jeunes actifs à la recherche d’un logement pratique et économique. Les studios ou les T1 offrent souvent une rentabilité locative élevée, mais peuvent aussi être plus sujets aux fluctuations liées aux changements fréquents de locataires.
Le T2 ou le T3
Les logements de type T2 ou T3 sont constitués d’une ou deux chambres, d’un séjour, d’une cuisine et d’une salle d’eau. Ils sont spécialement conçus pour répondre aux besoins de couples ou de petites familles à la recherche d’un logement plus confortable et spacieux.
Le T4 ou plus
Ce type de bien comprend trois chambres ou plus, un séjour, une cuisine et une ou plusieurs salles d’eau. Il convient aux familles nombreuses ou aux situations de colocation où l’on recherche un logement convivial et fonctionnel. Les T4 ou plus offrent généralement une rentabilité locative plus faible, mais peuvent aussi être plus rares sur le marché et davantage valorisés à la revente en raison de leur espace plus vaste et polyvalent.
Et si vous investissiez dans une plus petite commune ?
Les petites communes et les zones semi-rurales offrent des opportunités d’investissement locatif à ne pas négliger. Voici quelques avantages à prendre en compte.
Premièrement, les prix au mètre carré y sont habituellement bien plus abordables que dans les grandes villes. Cela permet d’acquérir un bien immobilier avec un budget modeste ou d’opter pour une propriété plus spacieuse.
Deuxièmement, ces régions proposent des loyers relativement élevés par rapport au coût d’achat des biens immobiliers. De quoi vous offrir une rentabilité locative attrayante.
Troisièmement, les petites communes et les zones semi-rurales attirent une demande locative soutenue, en particulier de la part de ceux qui cherchent un environnement plus paisible. De cette façon, la recherche de locataires est facilitée et le risque de vacance varié.
Pour bénéficier de ces avantages, vous devez faire un choix avisé. Il est recommandé d’opter pour une commune à proximité d’une grande ville. Cela offre à votre clientèle un accès aux emplois, loisirs et services.
Choisissez également une commune qui offre une excellente qualité de vie avec un cadre agréable, un riche patrimoine culturel, des équipements publics et des commerces de proximité. Enfin, privilégiez une commune avec un réel potentiel de développement comme peut le témoigner la présence des projets d’aménagement, d’infrastructures de transport ou de tourisme.
