Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? Vous avez entendu dire que la valeur locative d’un bien peut être modifiée ? En effet, la valeur locative cadastrale peut parfois être revue à la hausse ou à la baisse, ce qui influence les impôts locaux. Dans quels cas ces modifications sont-elles possibles ? Nous vous expliquons tout !
La valeur locative d’un bien, c’est quoi ?
La valeur locative d’un logement ou d’un local est le loyer théorique annuel perçu par le propriétaire si le bien est loué. Qu’est-ce que ça veut dire ? Tout simplement que pour l’administration fiscale tout bien a une valeur locative, même s’il n’est pas loué. C’est ce qu’on appelle la valeur locative cadastrale qui détermine le montant des impôts locaux.
Chaque habitation connue par l’administration a une fiche qui détaille ses caractéristiques et fixe sa valeur locative. Son calcul est compliqué, car il se base sur différents coefficients appliqués par rapport à la catégorie du logement. Par exemple, le coefficient de localisation est un taux qui dépend de la commune où se situe l’immeuble. Valeur locative et taxe foncière sont liées : la première permet de calculer le prix de l’impôt.
Vous avez suivi ? Alors, on parle aussi de valeur locative lorsqu’un propriétaire met en location un logement et doit déterminer le montant du loyer. Si vous avez un projet immobilier, il est essentiel de la calculer. Eh non, vous ne pouvez pas louer un appartement selon un prix tombé du ciel !
Le montant d’un loyer doit être pertinent et correspondre au marché de l’immobilier. Pour évaluer la valeur locative de votre projet locatif, passez par cette agence ! Un professionnel saura vous conseiller pour un investissement pertinent et évaluer votre rentabilité locative.
Bien sûr, si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez demander à consulter la fiche d’évaluation du logement. Vous y trouverez la valeur locative cadastrale établie à partir du marché locatif de…. 1970 ! En fait, cette valeur évolue au fil du temps et une réforme va remettre les pendules à l’heure de … 2023 ! On vous explique tout ça.
Les changements de la valeur locative d’un bien
D’accord, si le marché locatif de 1970 n’est plus vraiment d’actualité, c’est bien celui-ci qui sert de base de calcul à la valeur locative cadastrale. MAIS, celle-ci est réactualisée de manière forfaitaire chaque année. Et tout ça grâce aux fameux coefficients dont nous avons parlé précédemment. C’est la raison pour laquelle les taxes peuvent avoir un montant différent d’une année sur l’autre.
En 2023, l’Etat procède à une collecte des loyers réels. En 2026, de nouveaux tarifs seront donc fixés.
En dehors de cette actualisation annuelle et de la réforme, la valeur locative d’une habitation peut être modifiée pour plusieurs raisons :
● Un changement important dans l’environnement du bien ;
● Des travaux qui modifient la structure du bâtiment.
Prenons quelques exemples. Imaginons une petite ville en 1950 et un appartement dans son centre. Le quartier est parfaitement desservi par les transports en commun. La commune a une gare. Le centre ville est commerçant. En 2023, la ville a connu de nombreux changements. La plupart des commerces ont fermé, de même que la gare, et il est difficile de se déplacer. L’environnement du bien qui était attractif ne l’est plus : sa valeur locative a diminué.
Inversement, une banlieue peu attractive en 1950, peut s’être développée. Dans ce cas, les nombreux équipements dont elle bénéficie font augmenter la valeur locative des logements.
En ce qui concernent les travaux : il faut qu’ils soient très importants pour entraîner une hausse de la valeur locative :
● Installation d’équipements importants qui améliorent le confort : ascenseur, mode de chauffage.
● Suppression de cloisons.
● Gros œuvres.
Dans ce cas, vous devez faire une déclaration à l’issue des travaux. Certes, ils sont susceptibles de faire augmenter votre taxe foncière ! Toutefois, ces aménagements rendent aussi l’habitation plus attractive et vous permettent de proposer un loyer plus élevé.
