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Tout savoir sur les travaux en copropriété

Par 8 juillet 2020septembre 19th, 2020Aucun commentaire

Travaux en copropriété

Les travaux en copropriété ont toutes leurs importances, puisque quand vous achetez un lot, vous achetez également une quote-part de parties communes.

Bien entendu, les travaux en copropriété visent avant tout la conservation de l’immeuble et à effectuer toutes les réparations nécessaires à son bon usage.

Cependant, la règlementation en copro est complexe, et chacun répond à des règles qui doivent être la plupart du temps votés en assemblée générale.

Afin de ne pas être pris au dépourvu lors de votre prochaine assemblée générale, je vous propose cet article qui survole la réglementation sur les travaux en copropriété.

Qu’est-ce qu’une copro ?

Il convient de rappeler les bases pour bien comprendre de quelles parties on parle. Lorsque vous achetez un lot, vous achetez une partie privative et une quote-part de parties communes.

La copro est donc une organisation de la propriété avec plusieurs propriétaires, des parties privatives et des parties communes. Il existe des copropriétés verticales, qui sont des immeubles et horizontales, qui sont généralement semblables à des lotissements.

On parle de parties communes puisque plusieurs propriétaires en ont l’usage. Lorsque vous effectuez des travaux en copropriété sur de telles parties, les frais seront partagés entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part de partie commune.

La répartition entre les parties privatives et les parties communes sont prévues par le règlement et l’état descriptif de division.

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Les parties communes représentent la plupart du temps :

  • Les voies d’accès, parc, cours etc…
  • Le gros œuvre du bâtiment avec les canalisations
  • Les locaux communs
  • Les cages d’escaliers
  • Etc…

La gestion de vos travaux en copropriété sera en général gérée par un syndic.

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Travaux en copropriété

Comment sont votés les travaux en copropriété ?

Ils doivent être généralement votés en assemblée générale. Cependant, ceux que vous effectuerez chez vous, c’est-à-dire dans votre partie privative, ne sont soumis à aucun vote puisque vous seul en avez la jouissance.

En revanche, vous ne pourrez pas faire n’importe quels chantier, puisqu’ils devront répondre au règlement.

Vous ne pourrez pas par exemple changer la destination de votre partie privative. C’est-à-dire changer un lot à usage d’habitation en local commercial.

Ils ne pourront pas non plus empiéter sur les parties communes ou sur les autres parties privatives. Il convient à présent de faire le point sur les travaux en copropriété soumis aux votes.

La loi distingue deux sortes de travaux :

  • L’entretien
  • L’amélioration

Les travaux en copropriété d’entretien

Comme son nom l’indique, ils concernent les menus réparation et l’entretien courant de la copro afin que les copropriétaires puissent jouir des parties communes en toute sérénité.

Ils se caractérisent le plus souvent par leur faible coût. Ils sont votés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Votre syndic aura bien sûr la charge d’organiser le vote et mettre en route son bon déroulement.

Les travaux d’amélioration

Ils permettront d’augmenter le confort de l’immeuble et seront plus onéreux que l’entretien.

Ils peuvent être votés soit à la majorité de l’article 24, soit le 25 ou bien à l’unanimité lorsqu’il s’agit de travaux portant attente à la destination du bien ou ses modalités de jouissance.

C’est travaux  en copropriété étant plus chère que l’entretien normal du bien, il peut être prévu une majorité plus importante pour adopter la résolution du vote.

Les copropriétaires qui ont voté contre pourront demander un paiement échelonné.

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Les travaux en copropriété urgents

Lorsqu’ils l’exigent, l’article 37 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire exécuter se sa propre initiative des besoins urgents. Il s’agira la plupart du temps de travaux urgents mettant en péril l’immeuble ou mettant en danger les copropriétaires.

Le syndic devra au préalable avertir les copropriétaires par voie d’affichage et convoquer une assemblée générale afin quelle les valide.

Si l’assemblée refuse les travaux en copropriété, le syndic pourra voir la responsabilité engagée en cas de problèmes, mais les copropriétaires devront les payer.

Votre syndic sera responsable du bon suivi des opérations effectués. Il pourra à cet effet, faire voter une rémunération pour cela.

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Le fond travaux de copropriété

Entré en vigueur le 1er janvier 2017, la loi Alur a mis en place un fonds pour répondre aux besoins de travaux en copropriété.

Ce fonds de travaux de copropriété a pour but de financer par anticipation les éventuels besoins nécessaires à la conservation de l’immeuble mais aussi les projets de rénovation énergétique.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire par tous les copropriétaires.

Il est voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et ne peut être inférieur à 3% du budget prévisionnel pour les copros de moins de 10 lots et à 5 % du budget pour les autres.

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Les appels de fonds pour travaux exceptionnelles

Tous les chantiers qui ne font pas parties de la maintenance entrent dans la catégorie des dépenses hors budget prévisionnel.

Les travaux en copropriété non compris dans le budget prévisionnel sont :

  • La conservation (hors maintenance)
  • Les travaux sur les éléments d’équipement communs
  • Les études techniques
  • L’amélioration

Ils seront votés en assemblée générale sur la présentation de plusieurs devis. Le syndic pourra alors demander soit le versement de provisions spéciales, soit le versement d’avances pour anticiper le financement.

Les appels de fonds pour les travaux en copropriété seront bien sûr appelés sur chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part de parties communes.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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