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Investissement en résidence parahôtelière avec le statut LMP/LMNP

Par 24 septembre 2021Aucun commentaire

Le régime fiscal du loueur en meublé non-professionnel est considéré comme avantageux. Il est toutefois soumis à des plafonds de recettes annuelles. Qu’en est-il alors lorsque les plafonds sont dépassés et que la location meublée s’accompagne de services para hôteliers ? Voici quelques conseils pour y voir plus clair parmi les différents statuts : LMNP, LMP, para hôtelier professionnel et non-professionnel.

Focus : location meublée professionnelle et non-professionnelle

Lorsqu’un particulier propose un bien meublé à la location, il est alors considéré comme loueur en meublé au sens fiscal. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP) s’apprécie ensuite en fonction de deux critères :

  • Les recettes (loyers + charges) annuelles (année civile) tirées de la location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 € ;
  • Ces mêmes recettes sont inférieures au total des autres revenus annuels du foyer fiscal (les salaires par exemple).

Si l’une ou les deux conditions sont remplies, alors le loueur entre dans la catégorie des LMNP. Sinon, il est considéré comme LMP sans obligation d’inscription au registre du commerce.

Location meublée : quelle fiscalité ?

Par défaut, le régime fiscal micro-BIC s’applique lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € avec le statut LMNP. Comme le souligne le site la-lmnp.fr, le bénéfice imposable est alors constitué des recettes locatives desquelles sont déduites un abattement de 50 %. Le régime réel s’applique en revanche si les recettes sont supérieures à 72 600 €. Les charges sont alors déductibles, mais il n’est plus possible de bénéficier de l’abattement forfaitaire.

Avec le statut de LMP, l’imposition dépend de la structure juridique choisie par le loueur. Imposé sur le revenu, l’entrepreneur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Imposé sur les sociétés, c’est le formulaire n°2065-SD qu’il faut remplir. À noter que le régime de la micro-entreprise s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur ou égal à 176 200 € dans le cas de meublés classés, 72 600 € s’ils ne sont pas classés.

Différence entre location meublée et para-hôtellerie

Comme le rappelle le site du service public, « l’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée ». C’est l’article 261 D 4°-b du Code Général des Impôts (CGI) qui définit l’activité para hôtelière.

À l’inverse, louer un logement meublé en tant que résidence principale à un étudiant par exemple, ne relève pas de la para-hôtellerie puisqu’aucune prestation n’est proposée par ailleurs. Le logement est loué comme un logement vide, mais avec du mobilier et des équipements de base.

Avec la location meublée, la notion de foyer fiscal est primordiale puisque l’ensemble des revenus sont pris en compte pour définir le caractère professionnel ou non-professionnel de l’exercice. En revanche, pour la parahôtellerie, seules les recettes perçues par le contribuable qui exerce cette activité entre dans le calcul fiscal.

Location para hôtelière : LMNP ou LMP ?

Exploiter des résidences parahotelières lmnp n’est pas toujours favorables aux entrepreneurs. Imaginons le cas d’une acquisition de plusieurs logements en résidence hôtelière, tous exploités par un gestionnaire. Au moment de l’achat, une partie de la TVA est récupérable. S’il s’agit d’une résidence neuve, les coûts de la construction sont en outre déductibles. Imaginons maintenant que le gestionnaire fasse faillite et ne puisse plus assurer l’entretien et la location des appartements. Afin d’éviter de devoir rembourser la TVA, le propriétaire peut décider de louer lui-même ses biens. Il devient alors parahôtelier non-professionnel. À ce titre, il ne peut pas prétendre à l’exonération de plus-value réservée aux petites entreprises, ni à l’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Si les biens entrent dans le cadre d’une donation ou d’une succession, alors aux droits de donation ou de succession s’ajoutent la taxe sur la plus-value. Afin d’éviter ce genre de situation, il est recommandé de faire appel à un gestionnaire intermédiaire, ou d’attendre la période de 20 ans d’assujettissement à la TVA. Passés ces 20 ans, il est alors possible de transformer les biens en locations meublées classiques, sans prestation donc.

En revanche, en tant que professionnel, l’entrepreneur bénéficie de nombreux avantages fiscaux : le remboursement du crédit de TVA pour les constructions ou les travaux, la déductibilité des charges, la faible fiscalisation des revenus, l’exonération de l’IFI sous certaines conditions et l’exonération de plus-value de cession après 5 années d’exercice. Attention toutefois, pour être considéré comme professionnel de la parahôtelerie, il faut que cette activité soit l’activité principale de l’entrepreneur.

Reste le mode d’exercice qui doit être choisi en fonction de sa connaissance de la fiscalité et de ses objectifs. L’exploitation individuelle convient parfaitement aux locations meublées non-professionnelles tandis qu’il faut plutôt privilégier une EURL ou une SARL pour les activités professionnelles. La SARL de famille est en outre une bonne solution lorsque l’on envisage une transmission. À noter également que certaines situations peuvent imposer l’exploitation des biens par une société, tandis que le patrimoine est détenu à titre privé, par le biais d’une SCI par exemple. Dans ce cas, c’est la SCI qui loue le ou les biens à la société d’exploitation.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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