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Comment fixer le loyer dans le bail de location loi du 6 juillet 1989 ?

By 8 octobre 2019 No Comments

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Nous avons vu dans le précédent article les bases du contrat de location loi du 6 juillet 1989. Nous avons vu quelles étaient les locations qui étaient régies par le contrat de bail loi du 6 juillet 1989, qui devait signer le bail de location, quel était sa durée et enfin comment mettre fin au contrat de bail de location. Aujourd’hui nous allons nous intéresser à la fixation du loyer, comment est-il révisé, comment procéder lors du renouvellement du bail. Nous finirons par la fixation du loyer lors de la relocation.

La fixation du loyer initial

Le loyer initial de votre bail de location pour la résidence principale ou mixte de votre locataire peut être fixé librement. Dans la pratique nous effectuons une étude de marché des loyers environnants pour des biens similaires et nous ajustons le prix en fonction du marché. Vous pouvez vous servir pour ce travail minutieux des sites comme  » Le bon coin », cela vous donnera un aperçu ou faire appel à un professionnel local de votre secteur qui fais de la location et de la gestion locative.

Néanmoins, il existe deux exceptions au principe de la libre fixation du premier loyer. Si vous achetez en défiscalisation ( Pinel par exemple ), vous ne pouvez pas fixer votre loyer librement. En effet, la loi Pinel fixe un plafond de loyer à ne pas dépasser lorsque votre bien arrive sur le marché de la location. La formule pour fixer le loyer est la suivante: Loyer Pinel = surface pondérée x prix au mètre carré loi pinel x coefficient multiplicateur. La surface pondérée est la surface du logement + la moitié des annexes ( sans dépasser 8 m2 ). Le loyer d’un logement en loi Pinel ne pourra pas dépasser ce loyer. Si vous n’appliquez pas ce barème et fixez un loyer supérieur vous perdrez votre avantage fiscal.

La deuxième exception est l’encadrement expérimental des loyers mis en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018. La loi ELAN met en place à titre d’essais pour 5 ans un encadrement des loyers dans certaines zones. 1149 communes concernées par la régulation des loyers, dont une grande partie est située en région en parisienne. Sur chaque territoire concerné pourra être fixé par décret un loyer de référence, un loyer de référence majoré ( 20 % de plus que le loyer de référence ) et un loyer de référence minoré ( 20 % de moins que le loyer de référence ). Ces loyers seront exprimés en prix au mètre carré de surface habitable. Chaque territoire est libre de mettre en place ce dispositif ou non.

Le loyer lors du renouvellement du bail de location

A l’échéance du bail, vous pouvez procéder au renouvellement du bail. Si ni vous, ni votre locataire ne faites rien, le bail de location se reconduit tacitement aux conditions et au loyer fixé dans le bail initial. Dans la pratique le loyer reste souvent identique à celui pratiqué précédemment. Il peut uniquement être réévalué en fonction de la variation de l’IRL.

Néanmoins, si vous estimez que votre loyer est sous-évalué vous pouvez demander un renouvellement du bail avec réévaluation du loyer. Pour effectuer la démarche, vous devez envoyer un recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier une proposition de renouvellement de bail avec augmentation du loyer. Votre courrier doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail et doit être justifié par l’un des cas qui vous autorise à réévaluer votre loyer.

En fonction des différentes zones, votre nouveau loyer sera calculé de différentes manières:

  1. Dans les zones non tendus, votre nouveau loyer pourra être fixé par comparaison aux loyers pratiqués sur votre secteur.
  2. Dans les zones tendus avec aucun arrêté préfectoral fixant des loyers de référence, la hausse de votre loyer ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes: la moitié de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage, ou 15 % de la valeur des travaux si vous avez réalisé des travaux d’amélioration pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
  3. Dans les zones tendus avec un arrêté préfectoral publié: vous pourrez réévaluer votre loyer dès que vous constaterez que votre loyer est en dessous du loyer de référence minoré.

Vous devrez fournir des justificatifs de loyers pour des biens similaires sur votre secteurs. ( au moins 3 comparaisons à fournir ou 6 six la commune fait plus de 1 million d’habitants). Dès la réception de votre demande, votre locataire peut notifier son accord et, dans ce cas, le nouveau loyer est applicable dès le renouvellement. Il peut également notifier son désaccord ou s’abstenir de répondre. Dans ce cas il faudra saisir la commission départementale  de conciliation. Cette commission doit rendre un avis dans un délai de 2 mois à compter de la saisie par l’une des parties. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, il faudra saisir le juge.

La révision des loyers

Le loyer peut être révisé tous les ans à la date d’anniversaire du bail ou à la date fixée dans le bail. Une clause doit être mentionnée dans le bail pour que la révision puisse avoir lieu. Cette clause doit faire mention:

  1. De l’indice de référence ainsi que du trimestre applicable
  2. De la date de révision du loyer: soit la date prévue dans le contrat de bail, soit la date d’anniversaire du bail

Si vous n’inscrivez pas cette clause dans le contrat de bail, vous ne pourrez pas procéder à la révision du loyer. Sachez que l’augmentation du loyer ne peut pas excéder l’indice de référence des loyers (IRL). Si la clause ne prévoit pas d’indice de référence des loyers, vous devez utiliser le dernier indice connu le jour de la signature du bail. Cet indice est mis à jour tous les trimestres par l’INSEE.

Le nouveau loyer révisé se calcule en application de cette formule: Ancien loyer x (IRL N/IRL N-1 )

 

Bail de location

La loi Alur fixe un délai de prescription de un an en matière de révision des loyers. Vous pouvez faire votre révision des loyers tous les ans et une seule fois par an.

En revanche, si vous oubliez de procéder à la révision une année, la prescription annuelle s’applique et vous ne pourrez pas procéder aux révisions précédentes oubliées. La révision du loyer ne pourra prendre effet qu’au jour de votre calcul.

Par exemple: si vous devez faire la révision au 1er aout 2018 et que vous vous rendez compte au 1er janvier 2019 que vous avez oublié de la faire, vous pourrez réviser votre loyer dès maintenant car vous êtes toujours dans l’année de révision. Néanmoins, vous ne pourrez pas demander à votre locataire les augmentations que vous avez perdu entre le 1er aout 2018 et le 1er janvier 2019. Il n’y a pas de rétroactivité en matière de révision des loyers.

Le loyer lors de la relocation

Lorsque votre locataire quitte son logement, vous remettrez certainement votre bien en publicité afin de retrouver un locataire. Pour ce faire, vous devrez présenter le bien en publicité avec un loyer.

Lors de la relocation de votre logement dans les zones non tendues, vous pourrez refixer librement votre loyer. Dans les zones tendues, vous pouvez augmenter le loyer que de la valeur de l’IRL. Néanmoins, quatre cas sont prévus pour pouvoir augmenter votre loyer d’un montant supérieur à la valeur de l’IRL dans les zones tendus:

  1. Si votre logement est vacant depuis plus de 18 mois
  2. Si vous prouvez que votre loyer est manifestement sous-évalué: vous pourrez augmenter votre loyer de la différence
  3. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décences: l’augmentation pourra être maximum de 15 % du cout des travaux
  4. Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant égal à la dernière année de loyer, vous pourrez le réévaluer librement.

 

Jonathan

Jonathan

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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