Financement

Où placer l’épargne de son apport personnel de prêt immobilier ?

Par 17 février 2021Aucun commentaire

apport personnel immobilier

C’est décidé, vous allez mettre de l’argent de côté, mois après mois, pour acheter votre résidence principale. Après le « où » de l’emplacement, se pose la question du deuxième « où » : où placer votre apport personnel pour faire votre crédit.

En effet, diverses solutions existent pour placer votre apport immobilier avant d’acheter un bien, mais est-ce que toutes les solutions se valent ?

Voici un éventail des solutions les plus fréquemment utilisée afin de placer votre apport personnel immobilier.

Pourquoi se constituer un apport personnel immobilier ?

Ce n’est plus un secret, les banques raffolent de l’apport personnel pour faire un prêt immobilier et attribuent des notes aux clients en fonction de leur dossier. L’apport personnel du prêt immobilier en fait partit.

En effet, avoir de l’argent de côté avant de faire votre crédit immobilier va servir à plusieurs choses.

Tout d’abord, l’épargne est un excellent moyen de montrer à votre banque que vous gérer votre argent en bon père de famille et vous montrez alors de la maturité.

En outre, s’il est vrai que réaliser un apport personnel immobilier augmentera votre note, vous pouvez tout aussi bien réaliser un achat sans apport personnel: plus de conseils ici.

Réaliser un prêt avec apport personnel vous facilitera alors l’accès au crédit et vous donnera plus d’armes pour négocier le meilleur taux.

Les avantages de faire un apport personnel immobilier

Tout d’abord, apporter de l’argent à votre crédit sera très bien vu par votre banquier. En effet, quand on voit combien coûte l’argent en 2021, votre banquier sera content que vous apportiez des liquidités.

Réaliser un apport personnel immobilier vous permettra, en général de bénéficier de conditions avantageuses sur votre prêt. En effet, avec cet argent que vous apportez, vous aurez plus matière à négocier le meilleur taux immobilier ou votre assurance.

De plus, vous montrerez un meilleur profil emprunteur et vous augmenterez de ce fait votre note.

Enfin, faire un apport personnel vous permettra de faire baisser vos mensualités ou la durée totale de votre crédit.

Des inconvénients à faire un apport personnel de prêt immobilier ?

Il n’y a pas forcément d’inconvénient majeur à réaliser un crédit avec apport immobilier, nous venons de le voir. En revanche, se démunir de son épargne n’est pas sans risque et en 2021, apporter de l’argent pour son prêt immobilier n’est pas forcément pertinent si on peut s’en passer.

Bien entendu, chaque dossier est unique et à besoin d’une étude approfondie, mais avec les taux actuels combinés avec le fait que la plupart des gens revendent leur bien avant la fin du crédit, la question de pose vraiment.

Si vous souhaitez réaliser un achat avec apport personnel, vous devrez tout de même faire attention de ne pas trop vous démunir et prévoir une sécurité en cas de coup dur.

Par ailleurs, la question d’apporter des liquidités se pose encore plus dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, si vous faites tous vos calculs de rentabilité, est-ce qu’il vaudra mieux l’utiliser ou bien le garder en épargne afin de faciliter un autre investissement ?

Les avantages et les risques d’utiliser votre épargne pour votre prêt explorés, je vous propose de passer aux placements en vu de placer votre apport personnel immobilier.

apport personnel de crédit

Un Livret A ou LDDS : trop peu rémunérateur pour un apport immobilier

Placer l’argent destiné à un achat immobilier sur un livret réglementé, c’est à première vue la solution la plus logique. Après tout, cet argent doit être totalement sécurisé.

Hélas, qui dit faible risque dit aussi rendement nul… et il y a fort à parier que la hausse de l’immobilier sera supérieure aux 0,5 % versés par le livret.

Dit autrement, vous perdez du pouvoir d’achat chaque année si le marché monte. Les livrets restent une solution excellente à court terme pour placer votre apport personnel, à la toute dernière phase du financement, mais pas pour une épargne que vous préparez pendant plusieurs années.

Le PEL : peu rémunérateur et le taux de prêt est non compétitif

Malheureusement, les PEL, Plans d’Épargne Logement, ne sont plus la solution idéale pour épargner votre apport personnel en vue d’un achat immobilier. Leur rémunération est trop faible et le taux de prêt bien plus élevé que les taux de marché. Vous pouvez à cet effet, consulter le plafond du PEL.

Il faudrait une forte remontée pour qu’ils redeviennent compétitifs. Si c’est votre pari, allez-y. Sinon, vous risquez de subir un coût d’opportunité pendant tout le temps passé avec une faible rémunération.

Placer son apport personnel de prêt immobilier sur l’assurance-vie: attention

L’assurance-vie, placement préféré des Français, n’est pas destinée qu’aux personnes âgées !

C’est une enveloppe fiscale dans laquelle vous pouvez faire fructifier un capital quel que soit le projet. Les retraits sont libres et sans pénalité fiscale, ce qui constitue un bon moyen pour placer votre apport personnel de crédit immobilier.

En vue d’un achat immobilier, il faut bien évidemment piloter le risque de façon fine. Il ne faut pas prendre trop de risque afin de ne pas subir la volatilité, qui risquerait de vous faire sortir sur un point bas de marché, mais pas trop de sécurité non plus, car le rendement serait nul et vous perdriez du pouvoir d’achat.

Le Plan d’Épargne Retraite pour un apport immobilier: si vous maîtrisez sa fiscalité

Le Plan d’Épargne Retraite, dernier-né des placements, apporte un avantage indéniable : les sommes qui y sont versées sont déductibles du revenu imposable au regard de l’impôt sur le revenu.

Donc plus vous versez, moins vous payez d’impôts. Cela vous permet de réinvestir l’économie d’impôt dans l’apport personnel immobilier, et donc de faire gonfler votre capital plus rapidement.

Les sommes sont investies par profils de gestion, dont le choix dépend par défaut selon le temps qui vous reste avant de partir à la retraite (oui, c’est évidemment avant tout un produit destiné à préparer la retraite).

Il est cependant possible de « débrayer » ce pilotage automatique et de placer votre apport immobilier à votre guise, en dosant la proportion entre sécurité et actifs dynamiques selon le temps qui vous sépare de la réalisation de votre projet.

Seul hic : les sommes ayant permis réduction d’impôt sont imposables à la sortie. Lorsque la sortie est l’âge de la retraite, ce n’est pas très grave car la tranche marginale d’imposition des contribuables est en général plus faible à la retraite qu’en période active.

Mais lorsqu’il s’agit de constituer un apport personnel en vu d’un achat immobilier pendant la vie active, cela peut poser problème. Obstacle insurmontable ? Pas forcément en vertu de la règle du quotient (voir : sortie anticipée du PER pour achat de résidence principale ).

Cette technique, légale, toujours favorable au contribuable, et documentée par les finances publiques, consiste à traiter les sommes sorties du PER comme un revenu exceptionnel, afin de lisser la fiscalité qui s’y rattachera.

Le PER peut donc être un bon support d’épargne pour préparer un apport personnel immobilier, notamment pour les salariés qui bénéficient d’un abondement important de leur employeur lorsqu’ils y versent leur épargne (le PER remplaçant les PERCO depuis 2019).

Un montage parfois complexe mais qui peut être très intéressant… si les montants en jeu en valent la chandelle.

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En conclusion : où épargner son apport personnel de prêt pour un achat ?

Les meilleures solutions pour placer son apport immobilier sont actuellement l’assurance-vie pour sa versatilité et le Plan d’Épargne Retraite, si vous êtes prêt à appréhender sa fiscalité plus complexe.

Malheureusement, les solutions les plus sécurisées que sont les Livrets et le PEL sont trop peu rémunératrices pour être conseillées. Elles sont à réserver à l’épargne de court terme.

Si vous avez besoin de renseignements complémentaires sur le placement de votre apport personnel de prêt immobilier, n’hésitez pas à commenter l’article ci-dessus.

Jonathan VOOGT

Jonathan VOOGT

Conseiller immobilier sur Saint André de Cubzac, je vous accompagne dans un de vos plus grand projet: la vente ou l'achat de votre bien immobilier.

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